《秦皇半岛一区物业管理服务合同》（征求意见稿）

《秦皇半岛一区物业管理服务合同》（征求意见稿）

《秦皇半岛一区物业管理服务合同》（征求意见稿）即日起进行公示一周（12月21日至12月27日），业主如有不同意见，可在公众号留言或现场提出，如现场提出，请将建议写在纸上，交由物管会工作人员处理，请尽量实名留言。

业主委员会办公室位于物业二楼，接待时间为上午8:30-11:00、下午2:30-5:00，微信群、QQ群内提案将不予回复。

《秦皇岛市物业服务收费分类分级管理办法》全文可在公众号“法律法规”查看

物业管理服务合同

第一章 总则

1.本合同双方：

委托方（以下简称甲方）：秦皇半岛一区业主委员会

受托人（以下简称乙方）：秦皇岛金筑物业服务有限公司。

本物业管理服务合同依据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《河北省物业管理条例》及其实施细则等法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立。

2. 房产基本情况

地点：秦皇半岛一区（一期、二期）

2#、4#、11#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、21#、22#、23#、24#、25#、26#、27#栋

本合同签订后，本合同生效并适用于秦皇半岛一区一期、二期业主。秦皇半岛一区三期、四期项目交付使用后，本合同继续有效并适用于三期、四期业主。

建筑面积：.7（包括1、2、3、4期全部）平方米

物业管理区域如下：

东：林益城便民市场墙内

南至：金湾环路围墙内

西至：鹤庆路墙内

北至：西快速路围墙内

3、乙方提供服务的受益人为该物业的所有业主和使用人，且该物业的所有业主和使用人均应对本合同的履行承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

4.物业共用部位的修缮、保养及管理，包括楼板、屋面、梁、柱、内外墙及地基、外墙、楼梯间、走廊、门厅、设备用房等承重结构部位。

5、物业共用设施、设备的维修、保养、管理及运营服务，包括共用水管、落水管、排污管、排气管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施及设备、电梯、供水系统等。

6、物业管理区域内道路、室外水管、化粪池、水沟、水池、水井、室外泵房、路灯、停车库、地面停车位等公共设施的维修、保养和管理（由水、电、煤气、热力、通讯等专业服务公司运营管理的公共设施、设备除外）。

7.物业管理区域内文化、体育、娱乐场所等配套服务设施的维修、保养和管理。

8、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的维护、修缮、管理。

9.公共环境卫生。包括公共场所保洁、建筑公共部位保洁、垃圾收集清运、社区消毒等。

10.社区交通、停车秩序管理。

11、维护社会治安，包括治安监控、巡逻、门卫值守等。对居​​住区实行24小时相对封闭管理，对物业管理区域进行全天候监控、巡逻，实行人员、车辆出入管控，配合、协助公安机关做好社区治安防范工作；如发生业主私有财产被盗、被抢劫的，乙方应配合相关部门调查，但侵权人应承担相关责任。

12、建立、保管和管理与物业相关的工程图纸、入驻档案及竣工验收资料。

13、配合居委会、业主委员会不定期为社区业主提供社区文化娱乐服务。

14、为业主的二次装修、改造活动提供管理服务和专项服务；提供专项服务时，按照市场价格或约定价格收取专项服务费；业主或物业使用人对自用部位、自用设施设备进行维修委托时，乙方可以接受委托或协助寻求专业服务公司解决，并按照市场价格或约定价格收取合理费用，收费标准应当予以公告。

15、负责向业主、物业使用人收取物业管理服务费、停车费等。

16、在甲方的授权和配合下，对违反业主公约的行为及时采取劝导、批评、预防，直至诉讼等措施。

17、办理政府法规和行业政策规定应当由物业管理公司承担的其他事项。

第三章 委托管理期限

18、委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。

第四章 双方权利和义务

十九、甲方的权利和义务

1、代表和维护物业所有者和使用者的合法权益；

2、制定业主公约，并监督业主、物业使用人遵守公约；

3、批准乙方提出的物业管理制度；

4、检查、监督乙方管理工作的落实和制度的执行情况；

5、审议批准乙方提出的年度物业管理服务计划；

6、向乙方提供合理的物业管理用房（产权归甲方所有）供乙方使用；

7、业主、物业使用人未按规定缴纳物业管理费时，甲方应负责催缴；

8、协调、处理本合同生效前遗留的管理问题；

9、协助乙方进行必要的物业管理工作、宣传教育和文化活动。

20. 乙方的权利和义务

1、积极履行物业管理服务职责；

2、根据有关法律法规和本合同的规定，制定符合物业管理区域特点的物业管理制度；

3.要求有关部门依法处理业主、物业使用人违反法律、法规的行为；

4、根据本合同第十六条的规定，业主、物业使用人违反业主公约、物业管理制度的，应当依法受到处罚；

5、可以选择专门的公司承担该物业的专项管理业务，但不得将物业全部管理责任转交给第三方；因专门公司提供专项管理服务给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担连带责任；

6、负责编制建筑物、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修计划、大、中修缮计划，经双方协商一致并经甲方书面批准后由乙方实施；

7、向业主、物业使用人告知物业使用的有关规定，在对物业进行装修时告知业主、物业使用人有关限制，签订书面协议，并负责监督；

8、负责编制年度物业管理计划；

9、乙方不得将甲方无偿提供的物业管理场所出租或者用于物业管理以外的经营活动，不得擅自占用或改变物业公共设施的使用功能；

10、在小区公共区域进行任何商业活动须经甲方书面许可；

11、物业管理处所的水、电及维修费用由乙方承担；

12、本合同终止时，乙方必须将所有管理房屋及一切物业管理档案、资料移交给甲方，并由甲方书面签收；

13、相关费用应按国家规定和相关程序代收或代收，不得乱收费。计费必须准确，收费必须公开透明，并接受甲方和业主的监督。

公共区域、公用设施及设备归甲方全体业主所有，甲方可授权乙方管理。使用公共区域、公用设施及设备产生的收益在扣除税费及乙方相应的管理费用后返还给甲方，并经甲方审核。乙方收取的管理费用归乙方所有。

14、乙方的物业管理服务须接受甲方和业主的检查、监督。

（1）乙方年度工作计划报甲方备案；

（2）业主的投诉记录及解决方案接受甲方的监督；

（3）本合同期内，乙方应每年向业主大会（业主委员会）书面报告本合同履行情况一次。

15、乙方的行为除应遵守本合同外，还应遵守国家和地方的有关物业管理法规。

第五章 物业管理服务质量标准与目标管理

21.物业管理服务质量标准按照《秦皇岛市物业服务收费分类分级管理办法》（秦甲字[2016]33号）附件《秦皇岛市住宅小区四星级物业服务等级标准》执行。

22、乙方应按照下列协议的要求实行目标管理：

1、房屋外观：外观完好、整洁；

2、设备运行：正常、规范操作，完备的维护保养，保证设备正常运行；

3、建筑、设施、设备的维修保养：建立完善的维修保养制度，规范操作，保存相关记录，确保投诉回访处理率达到100%；

4、公共环境：保持整洁，严格管理，不乱设摊点、乱设广告牌，不乱张贴、乱涂乱画；

5、绿化：公共绿化不破坏，有专人负责，及时修剪，整齐美观；

6、交通秩序：安全有序；

7、秩序维护：实行24小时秩序巡查制度，重点区域有专人把关，并设有24小时监控中心，确保安全防范；

8、应急修复：应急修复及时率达98%以上；

小修：及时、快速、保证质量，完成工作并清理材料，建立回访制度；

9、业主及物业使用人对乙方的满意率达到：90%以上；

10、加强员工管理和纪律要求，物业服务人员应尽力避免与甲方业主发生由乙方负主要责任的矛盾。

23、非住宅物业的管理服务按本合同第二十一条、第二十二条同级执行。

第六章 物业服务费用及其管理

24、秦皇半岛一区住宅小区物业管理服务费实行包干制，具体标准如下：

一楼按物业面积收费1.1元/平方米/月。

二至五层按房产面积收费1.5元/平方米/月。

六层及以上按房屋面积每月缴纳1.6元/平方米。

上述费用均按统一费率收取。

如实行包干制，一切盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由降低服务标准、减少服务项目；乙方如要求提高收费标准，应与甲方及全体业主充分协商。

空置房产收费标准按照河北省和秦皇岛市有关规定执行。

25、住宅小区的物业管理服务费按年由乙方直接向业主收取。为保证物业服务工作正常、有序开展，业主应于每年6月30日前一次性付清当年的物业服务费。

乙方必须按照政府的规定和程序收取费用，不得乱收费，并必须保证计费准确、费用公开透明。

第二十六条业主应当自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。

27、甲方支持乙方合法收取物业管理服务费，反对乙方无理拖欠物业管理服务费及其他应付费用，侵犯其他缴费业主的合法权益。

28. 维修基金收支管理

1.住宅社区维修基金应当在政府规定的维修基金使用范围内专款使用。

2、住宅小区专项维修资金的使用，在乙方提交工程报价单、业主委员会审核签字后，按政府相关部门规定的实施程序进行。

3、住宅小区维修资金的收入、支出及使用帐目由业主委员会每年向业主公布一次（公布时间不得少于1个月），并接受全体业主的监督。帐目公布前，业主委员会须提交乙方审核备案。帐目公布时间为每年1月中旬。

29、其他费用及处理：

1、临时停车服务费缴纳方式分为年卡、月卡、临时卡三种：年卡2000元/年；月卡200元/月；临时卡维持原收费标准。以上收费方式及收费标准如有变更，以附件形式另行约定。

地下车库服务费按照市物价部门的有关批准执行，按优惠价格55元/月（660元/年）收取。

2、生活垃圾处理费的征收、缴纳按照政府部门有关文件执行。

3、社区公共收入的分配按照有关规定执行或另行协议解决，签订的相关协议可作为本合同的附件。

4、为了平衡业主之间、业主与物业管理公司之间的利益，当需要调整现有的物业管理服务收费标准时，业主委员会将在征得业主大会同意后，在政府有关规定和指导价范围内与乙方另行协议。

第七章 合同的终止、续签和移交

30、有下列情形之一的，甲方可以提前解除合同，且不承担相应的违约责任：

1、服务管理合同期间，乙方年度物业服务业主满意率低于50%；

2、在服务管理合同期间，由于乙方对服务管理不善，导致乙方服务人员与业主之间经常发生矛盾，乙方对此类矛盾负有主要责任；

3、服务管理合同期间，发生重大安全事故，导致业主人身或财产遭受重大损失，且乙方对事故承担主要责任。

触发上述三项条件时，甲方应按照相关规定和程序召开业主大会，组织全体业主投票，经专有产权占建筑总面积半数以上且业主总数半数以上的业主同意，甲方可以与乙方解除本合同。

31、服务期满后，甲、乙双方任何一方决定不再续聘的，双方均应在服务期满三个月前书面通知对方；服务期满前，甲方决定继续聘用乙方的，应在服务期满三个月前书面通知乙方；乙方应在收到续聘通知之日起一个月内答复甲方。

双方同意续签的，应当在服务期届满前30日内签订新的物业服务合同。

第三十二条、服务期限届满前三个月甲方未向乙方提出续约或终止意见的，乙方应主动与甲方联系，重新签订物业服务管理合同。

33、本合同终止后，在新的物业服务企业接手该物业之前，乙方应甲方的要求临时继续提供物业服务，一般不超过3个月；双方的权利、义务仍按本合同的约定继续履行。

34、本合同终止后，甲乙双方应共同处理债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各项协议的履行等；甲乙双方应相互配合，做好物业服务的交接及后续工作。

甲乙双方解除合同时，乙方应向甲方返还涉及小区业主的所有相关文件和手续，包括但不限于物业管理所需的所有图纸、文件和资料。

第八章 违约责任及争议解决

第三十五条 业主未按时（每个帐年度的12月31日前）缴纳当年物业服务费的，按逾期日万分之五的比例承担相应的罚款。

36、除本合同有明确约定外，甲乙双方未经协商不得提前解除本合同，否则，解除方应承担相应的违约责任；如造成损失，解除方应承担相应的赔偿责任。

乙方无重大过错，合同期内甲方单方面提前解除合同的，应按照剩余期限物业服务费用总额的50%向乙方支付违约金，并承担相应的法律责任。

除不可抗力外，服务期间乙方擅自退出的，应按照剩余期限物业服务费用总额的50%向甲方支付违约金，并承担相应的法律责任；本合同终止后，乙方拒绝退出物业区域的，应按照逾期退出期间物业服务费用总额的50%向甲方支付违约金，并承担相应的法律责任。

除不可抗力因素外，如乙方擅自断水、断电，甲方有权要求乙方限期解决，且乙方应承担相应的违约责任。

37、除本合同另有约定外，甲乙双方可根据物业具体情况、服务要求，以附件形式对违约责任作出详细约定，如因违约给对方造成损失的，责任方应承担相应的赔偿责任。

38、由于不可抗力，致使合同不能全部或者部分履行的，根据不可抗力的影响，该方应全部或者部分免除责任。

39、为维护社会公共利益，发生不可预见的情况，如煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管道或水管破裂、抢救生命、协助公安机关执行任务等紧急情况，乙方因采取紧急避险措施而遭受损失的，双方应按有关规定处理。

40、乙方有证据证明有下列情形之一的，不承担违约责任：

1、由于甲方、业主或物业使用人的过错，致使乙方的服务不能满足合同的要求。

2.因物业区域内的共有部分及共用设施设备需要维修、维护，导致临时停水、停电，或者停止使用共用设施设备而造成的损失，并且已经提前通知业主和物业使用人。

3、由于非乙方原因造成的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施、设备故障而造成的任何损失。

41、本合同履行过程中发生争议，双方应通过友好协商解决，也可以向物业所在地有关部门申请调解。双方不愿协商、调解，或者协商、调解不成的，可按照以下方式一或方式二解决：

1、向秦皇岛仲裁委员会申请仲裁；

2.向有管辖权的人民法院起诉。

第九章 附则

42、本合同的执行与国家政策、法规相冲突的，以国家法律、法规为准。

43、本合同期内，如因物价指数上涨或国家货币政策重大调整，导致乙方物业管理服务经营出现亏损，在保证服务质量、财务披露可信的前提下，经业主大会通过，甲方应配合乙方调整物业管理服务单价。

44. 对于需要进入物业区域的执法活动、救援行动和其他公共事务，各方应当予以配合，不得妨碍。

45、本合同的任何修改或补充，须经双方书面确认，并具有与本合同同等法律效力，修改或补充的内容不得与本合同内容及《管理条例》相抵触。

46、本合同经甲、乙双方签字、盖章后生效，其效力同样适用于该物业区域内全体业主。

47. 其他协议：

1、本合同所述或有关法律规定的共用、公用设施、设备在保修期内如需由相关单位进行维修、保养的，乙方应积极配合。

2、本合同有效期内，乙方应向甲方支付办公场地占用费（或租赁费）人民币伍万元/年。

3、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，该协议为本合同附件，与本合同具有同等效力。

4、本合同任何条款如与现行法律、法规相抵触的，以法律、法规为准；本合同某些条款的无效，不影响其他条款的适用效力。

48、本合同一式三份，甲、乙方各执一份，并报社区居民委员会备案一份。

（下无文字）

甲方：秦皇半岛一区业主委员会乙方：秦皇岛金筑物业服务有限公司

授权代表： 授权代表：

签署日期： 年 月 日 签署日期： 年 月 日

依恋：

秦皇岛市住宅小区四星级物业服务等级标准

项目

服务标准

（一）

基本

要求

1、社区设立服务办公室，办公室整洁有序，配备办公家具、电脑、打印机等办公设备和用品，设有专门的业主接待区域，实行网络化管理；

2、管理人员必须制服整洁、训练有素；管理人员须具有2年以上工作经验；

3.公布24小时服务电话并提供服务；

4、有完整的物业管理计划，有健全的质量管理、财务管理、档案管理制度；

5、24小时受理业主或用户的维修请求，加急维修半小时内完成，其他维修按约定时间到场完成，保存完整的维修保养回访记录。

6、按照有关规定和合同约定，公布物业服务费用或者物业服务基金的收支情况；

7、用计算机进行管理（包括业主、房屋档案、费用管理、设备管理、日常管理等）；8、每年两次征求业主对物业服务的意见，以实际入住户数计算，基本满意率达到90%以上。

（二）

房屋

管理

1、按照住宅装饰装修管理有关法规和管理规则（暂行管理规定）建立健全住宅装饰装修管理制度。装饰前，按规定审核业主（使用人）的装饰装修方案，告知装饰人员装饰装修的禁止行为和注意事项。定期检查装饰施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆除、改造共用管线等危害公共利益的现象，及时劝阻并向业主委员会及相关主管部门报告；

2.每天至少一次巡查住宅单元门口、楼梯间及其他共用门窗、玻璃，做好检查记录，并及时进行维修保养；

3、按照物业服务合同的约定，定期检查房屋共用部位使用情况。属小修的，及时组织修缮；属大修、中修的，及时编制方案并向业主委员会或业主大会提出报告和建议，申请专项修缮资金后及时组织修缮；

4、小区主要出入口配有小区平面图，主要路口设有路标。各楼宇、单元（门）、住户及公共配套设施、场地等均有明显标识；

5、公共楼梯间墙面、地面不得有破损，外墙及公共空间不得有张贴、涂鸦、喷绘、悬挂等行为。室外标识、广告牌应按规定设计，整齐有序。

（三）

分享

设施

设备

维修

维护

1、设施设备标识齐全、规范，责任人员明确；运行维护人员严格按照设施设备操作规程和维护保养规范操作；设施设备运行正常；

2、定期组织对共用设施、设备进行检查，做好检查记录，建立档案。如需小修，及时组织修缮；如需大修、中修或改造，及时编制修缮、改造、整修方案和房屋专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，并按照业主大会的决定组织修缮或改造；

3、乘客电梯每天24小时正常运行；

4.消防设施、器材完好，可以随时使用；消防通道畅通；

5、路灯、楼道灯完好率不低于95%，并按规定时间开启、关闭；

6、小区内道路畅通，主干道、停车场交通标识齐全、规范；

7.定期在设备室进行安全检查，以保持其清洁，通风，并且没有泄漏，冒泡或滴水；

8.可能危害人身安全的设施和设备必须采取明确的迹象和预防措施，并且必须有有效的紧急计划来解决各种可能的紧急情况。

项目

服务标准

（四）

协助

维持

民众

命令

1.当值班时，有一些全职的公共秩序维护人员穿着统一的衣服和统一的标志。

2.门户很整洁，在社区的入口和出口中，每天有24小时的敬业人员。

3.每小时巡逻关键区域和关键位置；

4.对进入和离开社区的车辆实施许可证和卡片管理，并指导车辆以有序的方式通过和停车。

5.为紧急情况制定紧急响应计划，例如洪水，公共安全，供水，电梯夹带等，并每年至少组织一次火灾紧急计划演习；

（五）

打扫

服务

1.每天两次清洁走廊和电梯，每周两次擦洗和清洁；

2.建筑门，走廊灯，窗户和玻璃应保持清洁，没有明显的污渍；

3.所有者在垃圾收集点放置垃圾，每天取出两次；

4.每天应两次清洁道路表面，绿色区域和开放式沟渠；

5.公共灯，公告板，花园景观等应每周擦拭一次；

6.应根据法规清洁二级供水箱；

7.消毒和害虫控制：每月喷雾剂一次，每六个月消除一次大鼠。

（六）

绿化

维护

管理

1.专业人员负责绿色维护和管理；

2.花园绿地的增长良好，生存率超过95％，及时修剪和种植，没有杂草或碎屑；

3.定期组织浇水，施肥和土壤松动，以防止水池和冷冻；

4.定期喷涂药物以预防疾病和害虫；

5.应根据其物种和生长条件及时修剪和树木，以保持其装饰效果。6。应在绿带中设置警告信号，以提醒所有者照顾绿色。