辰兴·优山美郡小区物业管理服务合同（物业项目）

辰兴·优山美郡小区物业管理服务合同（物业项目）

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及其他相关法律法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选择乙方对 （物业项目）实施物业管理服务，订立本合同。

第一条 财产基本信息

楼盘名称：辰星油山美郡小区

物业类型：多层电梯商住小区

地址：剑南路西段336号

总建筑面积：.96平方米

物业管理区域边界：以规划备案为准

物业位置：以规划备案为准

物业服务备用房面积：以规划备案为准

第二条 委托管理服务

1.房屋公共部分的维修及管理：

公共部位是指房屋的主要承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋面等）、室外墙体、门厅、楼梯间、走道等。

二、共用设施设备的维护管理及运行

共用设施设备是指共用的水管、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、公共文化体育设施、用于共用设施设备的房屋等。

3.环境卫生：

公共环境卫生包括公共场所和建筑公共部位的保洁、生活垃圾的收集以及社区内生活垃圾的清运。

对该物业区域内的公共环境进行消毒。

4、绿化养护：

公共绿地、花卉、树木、建筑等的维护（美化）和管理。

5.公共安全：

1、协助公安部门维护物业所辖区域的社会治安（但不包括人身及财产保险、保管职责）。

2.采取安全监控、门卫执勤、物业内公共场所（场所）检查等措施，制止违反纪律、违规行为。

3.时刻做好应急预案，当社区遇到危险或者发生安全事故时，立即启动应急措施。

6.防火：

1、停止堵塞物业区域内的消防通道，保​​持物业区域内所有消防通道的畅通。

2、管理和维护本物业的消防设施和设备。

3.及时发现火灾事故，先期发出警告。

7.交通秩序及车辆管理：

1、维护物业区域内的交通秩序，保证机动车、非机动车有序停放。

2. 我们不负责车辆的存储和保险，也不负责车内物品的存储。

8、房屋装修及装修管理：

1、及时与需要房屋装修的业主签订《房屋装修改造管理协议》，并督促业主履行。

2、对业主装修改造活动进行全过程监督，发现违法、违规行为，及时制止。对业主拒不听劝告、拒不改正的，及时向城管部门或其他行政管理机关举报。

3、联系相关业主，及时调解解决因装修、改造活动引起的邻里纠纷。

9、物业服务档案、物业档案的管理；

1、建立健全物业管理区域内的水、电、煤气、通讯、有线电视网络、监控网络、电梯等相关管线和设施设备的维护、保养档案。

2.建立健全设施设备安装、使用、维护、保养的技术资料。

3、建立完善物业服务日志或重大事件记录。

10、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第三条 物业服务质量标准

物业管理服务等级以本小区业主实际缴纳的物业费金额（1.5元/平方米/月）为准，按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》中的二级标准执行，具体说明见附件1。

第四条 委托管理期限

委托管理期限为2020年1月1日至2022年4月30日。

第五条 双方的权利和义务

1.甲方的权利和义务

1、代表和维护业主、使用的合法权益，对物业区域内的物业服务事项享有知情权、监督权。

2、根据业主大会的决议与乙方签订物业服务合同。

3、监督业主、使用人遵守合同和业主大会、业主委员会的决议及物业管理的有关规定。

4、审查、批准乙方制定的物业服务计划、年度服务计划、年度维修计划；监督、检查乙方各项计划、方案的执行情况，并每年按照本合同的规定对乙方物业服务履行情况进行考核。

5、向业主筹集或继续筹集维修资金，并监督乙方委托的住宅专项维修资金的使用。

6、听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方。

7、配合乙方在物业区域内提供物业服务，不得妨碍乙方依照法律规定和本合同的约定开展的物业服务活动和内部管理活动。

8、教育、引导小区业主按照本合同的规定缴纳物业服务费；协助乙方对违反本合同的规定，未按时缴纳物业服务费的业主、使用人进行督促。

9、督促业主执行小区管理规定。

10、监督乙方对共用物业区域及共用设施设备的运营。

（二）乙方的权利和义务

1、按照有关法律法规的规定和本合同的约定开展各项物业服务活动；乙方的服务质量标准不得低于本合同的约定，即《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》中的二级标准。

2、向业主、使用人收取物业服务费及其他相关费用，通过合法、有效途径解决拖欠物业服务费问题。

3、对业主或使用人违反本合同及管理条例的行为，我们将采取劝阻、预防、向甲方和有关主管部门报告等方式，纠正业主或使用人的违约行为。

4.可以选择专业服务公司承担物业区域内的专项服务项目，但不得将物业区域内的所有物业管理服务全部委托给第三方。

5、加强小区管理，公司有权对来访人员及车辆进行身份核实登记，联系来访业主，征得业主同意后放行，对搬出小区的物品严格检查核实后放行，对可疑物品拍照留证。

6、定期对物业服务人员进行培训，提高其技术技能，并对物业服务人员的职业行为全面负责。

7、接受物业行政管理部门的监督和指导，开展合法的经营管理活动，但不得侵犯业主、使用的合法权益，不得利用管理服务的便利获取不正当利益。

8、为业主及使用者提供优良的生活、工作环境，并投入适当资金进行改善。

9、接受甲方的监督，每周根据资质等级和具体承诺对物业服务质量进行一次自检，每月向甲方报告一次合同义务履行情况及整改情况。

10、及时向物业区域内全体业主、使用人通报与物业服务有关的重要事项，受理业主、使用人的建议、意见和投诉，并定期发布相关信息，接受业主、使用的监督，不断提高物业服务质量和管理水平。

11、如业主需要对房屋进行装修，应提前告知业主有关事项，并与业主签订装修管理服务协议。

12、不得擅自占用物业区域内的任何公共区域及公用设施、设备或改变其用途，如需临时占用、挖掘道路、场地，应经相关部门批准并经甲方及有利害关系的业主同意后方可实施。

13、本合同终止或到期时，乙方应按照有关规定和本合同的约定及时与甲方办理资金、资料、资产移交及项目退出手续，并撤离该物业区域内的所有工作人员、生产设施和设备。

第六条 管理服务费

物业服务收费方式：包干制。包干制是指业主向物业服务公司支付固定的物业服务费，其余额或损失由物业服务公司享有或承担的一种物业服务收费方式。

1、有电梯的住宅，按建筑面积每平方米每月1.5元；

2、别墅物业按建筑面积计算：2.0元/平方米/月；

3、商业物业按建筑面积计2.0元/平方米/月；

4、业主/商户出租房屋时，物业管理服务费由业主/商户缴纳或由业主/商户指定由承租人缴纳（如由承租人缴纳，应在租赁合同中约定并将租赁合同副本提供给乙方），承租人未按时缴纳的，业主/商户应承担连带责任；

5、物业服务费按年缴纳，业主应于每年第一季度期满前履行缴纳义务。业主无正当理由逾期未缴纳当年12月31日后物业服务费的，应按每日欠费总额0.5‰向乙方支付违约金，并及时缴纳所欠费用。

6、下列支出应当计入物业服务支出，但不包括应当从专项维修资金中支付的房屋共用部位、共用设施、设备的大中型维修、改造费用，且不得重复计算：

1.管理服务人员的工资、社会保险、福利和公积金；

2.公共区域、设施、设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4.绿化维护费；

5、维护物业管理区域内社会治安的费用（不包括业主、物业使用人人身、财产的保险、保管费用）；

6.物业管理区域内公共水、电等能源消耗费用；

7、物业服务公司现场办公、固定资产折旧和人员教育培训费用；

8.共用财产部分、共用设施、设备的保险费用；

9、社区文化、节庆装饰费用；

10.聘请会计师、审计师和律师的费用；

11.法定税费；

12.其他公益服务支出（如社区宣传支出等）；

13、物业服务企业利润；

14、物业服务所必需的其他费用。

上述盈余或损失均由乙方享有或承担。乙方不得以损失为由单方面要求提高物业管理服务费、降低服务标准或者减少服务项目。

第七条 其他管理费用

1.停车位管理费收费标准

乙方提供地面停车场/车库的清洁、保养及维修服务并按下述标准收取车位管理服务费，但不收取车辆保管费用且不承担车辆保管责任。

停车场（库）费用按下列方式收取，并应与地面停车场/库使用者签订书面的《停车场管理服务协议》，明确双方在停车位使用、清洁、保管、维修等方面的权利和义务。

1、对于合法属于全体业主所有的停车场，停车位使用人应向乙方按照露天机动车停车位120元/月的标准支付车位使用维护费（注：若将来露天停车位使用费增加，增加部分归全体业主所有，物业公司不参与增加部分的分配）。

2、机动车停车场（库）车位所有权或使用权由业主购买的，车位所有者/承租人应向乙方支付车位管理服务费，标准为每月每车位50元。

3、非机动车停车场，停车位使用者摩托车停车收费标准为30元/辆/月，电动车停车收费标准为30元/辆/月（不含充电电费），三轮电动车停车收费标准为50元/辆/月（不含充电电费），大型电动三轮车、货运三轮车等其他类型车辆停车收费标准由车主与乙方协商确定。

2. 广告管理及费用

小区内可承接广告业务，乙方因地制宜设置店招、发布户外广告，设计或规划需按照乙方统一风格、质感要求，须向乙方申请并签订相关责任书，确保美观、实用、安全。

乙方应将上述共用部分的经营收入单独记账，乙方将共用部分经营收入主要用于业主开展社区活动及社区公益宣传的开支，公共设施设备维护、维修及小修，以及弥补物业服务费的不足。

上述物业共用部分如委托乙方经营的，经营收益在扣除乙方经营税费后，根据乙方管理服务投入成本及管理难度，按下列约定分配：1、停车位收费（本条第一款第二项除外）物业公司40%，全体业主分享60%；2、广告收入物业公司20%，全体业主分享80%；属于全体业主共有的部分将按期划转至业主委员会帐户，统一管理。

第八条 修复

1、乙方应将经营收益投入该物业共用部分的小型修缮。

2、业主、商户向乙方支付的物业管理服务费不包括物业内共用设施、设备重大装修费用。

3、乙方无权动用专项维修基金，如需要动用专项维修基金，应由甲方依法发起、筹集和使用，并须经专有产权占建筑总面积2/3以上且业主总数2/3以上的业主同意。

第九条 合同解除、终止的约定

1、本届业主委员会任期届满，本合同自行终止。

2、本合同期限届满前，双方协商决定解除合同的，甲方应于决定作出之日起90日内，召开业主大会，选定新的物业服务公司，重新签订《物业管理服务合同》。

3、合同期满后，在新一届业主委员会续任或换届前，乙方应继续提供物业服务，甲方业主、使用人应继续支付相应的物业服务费用，直至签订新的物业服务管理合同。

无论何种情况，在选定新的物业服务公司前，乙方应当继续提供物业服务，原合同自动视为无固定期限合同；甲方业主、使用人应当继续支付相应的物业服务费用，直至签订新的物业服务管理合同。

第十条 转让

物业服务合同双方解除或者终止物业服务合同的，应当提前60日通知。物业服务合同终止或者终止后，乙方应当按照法律、法规和合同的约定与甲方办理退出及交接事宜，并履行以下交接义务：

1.移送保管的物业档案、物业服务档案；

2.物业管理服务移交期间产生的房屋改建、修缮和运行维护等有关信息；

3.物业服务场所转让；

4、逐项结清预收、代收的相关费用；

5.专项维修资金使用情况；

6、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

乙方未按照本条规定履行告知义务和办理退出及交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止提供物业服务。

第十一条 违约责任

1、因甲方违约导致乙方不能提供约定的服务，乙方有权要求甲方在一定期限内予以解决，逾期未解决并造成严重后果的，乙方有权解除合同，如乙方遭受经济损失的，甲方应赔偿乙方经济损失。

2、乙方未按照本合同约定提供服务的，甲方有权要求乙方限期整改。如乙方逾期不整改，引起多数业主不满的，甲方有权经专有产权占建筑总面积一半以上、业主总数一半以上的业主同意解除本合同。如乙方因此遭受经济损失，乙方应自行承担全部民事责任。

3、乙方违反本合同的规定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方退还费用；给甲方造成经济损失的，乙方应向甲方支付经济赔偿。

4、乙方应当撤离现场而拒绝撤离或在撤离现场时未按照本合同的约定履行交接义务，给甲方造成损失的，乙方应向甲方支付违约金人民币伍万元。

第十二条 特别协定

鉴于目前小区部分物业环境亟待改变的现状，且乙方已在该小区经营、提供服务多年，故乙方须于签约之日起三个月内自行筹措资金完成下列事项：

1、修复、更换小区监控，让其真正发挥作用，在主要道路、重要地段不留盲区。

2、更换小区车道上的路灯，使其美观实用。

3、清理更换社区小型广播路线，恢复其功能。

4、对电梯进行全面检查、维护，确保无事故发生。

5、物业公司须对车辆出入口两个主要大门的门禁系统进行升级改造。

乙方未按时完成上述任务的，甲方有权监督其执行，整改后仍达不到要求的，甲方有权解除合同，一切法律后果由乙方承担。

第十三条 附则

1、本协议未尽事宜，甲、乙双方可协商签订补充协议。

2、本协议一式四份，甲、乙双方各执二份，其中一份报送主管行政部门备案，具有同等法律效力，但备案不影响本协议的效力。

3、本合同履行过程中发生任何争议，双方应协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意按下列第2条规定的方式解决。

1.提交仲裁委员会仲裁

2、依法向绵阳市涪城区人民法院起诉

但业主拖欠物业服务费的，乙方可以依法直接向有管辖权的基层人民法院提起诉讼。

4、本协议自签字（盖章）之日起生效。

人A人B：

负责人： 负责人：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

附件1：绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准（二级）

（以下内容以政府官方文件为准）

1.基本要求

1.服务提供者与受服务者应当签订规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务。

2、工程承包时，应当认真检查居住区公共区域及共用设施设备，验收手续齐全。

3、管理人员和专业作业人员应当按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者上岗证书。

4、有完整的物业管理计划，有健全的质量管理、财务管理、档案管理等制度。

5、管理和服务人员必须穿统一服装、佩戴徽章、规范举止、主动热情服务。

6、公布16小时服务电话，紧急维修1小时内完成，其他维修按双方约定时间到达现场，并做好维修、保养、回访记录。

7、根据业主需要，提供物业服务合同以外的特殊服务和代理服务，并公示服务项目和收费标准。

8、按照有关规定和合同的约定公布物业服务费用。

9、按照合同约定使用专项住房维修资金。

10、每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率达到75%以上。

2. 房屋管理

1.负责房屋公共部分的日常管理、维修和保养，并保存完整的检查、维护记录。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位使用情况，如需维修，小修要及时组织修缮；大修、中修要及时制定维修计划和专项房屋维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，并按照业主大会决定组织维修。

3、每三天对住宅单元门口、楼梯间等公共区域、小区内的门窗、玻璃等进行巡查一次，做好检查记录，并及时进行维修保养。

4、按照住宅装修改造管理有关规定和业主大会（临时业主大会）要求，建立健全住宅装修改造管理制度。装修前，按规定审核业主（使用人）装修方案，告知装修人员装修改造禁止行为及注意事项。每天巡查装修施工现场一次。如发现影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆除、改造共用管线、损害公共利益等现象，及时劝阻并向业主委员会及相关主管部门报告。

5、对违反规划违法建设、擅自改变房屋用途的行为应及时制止，并向业主委员会和相关主管部门报告。

6、小区出入口处为业主提供小区平面图，各组团、楼栋、单元（门）、住户均有明显标识。

3. 共用设施及设备的维护

1.负责共用设施、设备的日常管理、维修、保养（法律规定由专业部门负责的除外）。

2.建立共用设施设备档案（设备清单），保存设施设备运行、检查、维修、维护等完整记录。

3、设施设备标识齐全、规范，责任人员明确；运行维护人员严格执行设施设备操作规程和维护保养规范；设施设备运行正常。

4、组织对共用设施、设备定期检查，做好检查记录，需要维修且属于小修范围的，及时组织修缮；属于大修、中修或者需要更新改造的，及时编制维修、改造、整修计划和房屋专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，并根据业主大会的决定组织维修或者更新改造。

5、客梯正常运行时间为上午6点至中午12点。

6.消防设施、设备完好，可随时启动；消防通道畅通。

7、机房应保持清洁、通风，无漏水、起泡、滴水和鼠害。

8、社区主干道、停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯的完好率不低于90%。

10、可能危及人身安全的设施、设备应当有明显的警示标志和防范措施；对可能出现的各种突发设施故障，应当有应急预案。

四、协助维护社会治安

1、小区主要出入口24小时有人值守。

2、对重点区域、重点部位至少每2小时巡逻一次。

3、管理进出小区的车辆，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出居住区域的装修施工人员及其他劳务人员实行登记管理。

5、有消防、治安、公共卫生等突发事件应急预案。发生事件时，及时向业主委员会及相关部门报告，并协助采取相应措施。

5. 清洁服务

1、每栋楼都设置了垃圾桶，每天收集一次生活垃圾。

2、居住区内的道路、广场、停车场、绿地等每天清扫2次；电梯厅、楼道每天清扫1次、每周拖地1次；一楼公共大厅每天拖地1次；楼梯扶手每天擦洗1次；公共区域玻璃每周清洗1次；路灯、楼道灯每月清洗1次。及时清除道路上积水、积雪。

3、小区内公共雨水、污水管道每年疏通一次；雨水、污水井每月检查一次，根据检查结果及时清理；化粪池每两个月检查一次、每年清理一次，发现异常及时清理。

4.根据法规清洁二级供水罐，并定期检查以确保水质满足卫生要求。

5.根据当地的实际条件定期进行消毒和害虫控制。

vi。

1.专业人员负责实施绿色维护和管理。

2.应该定期修剪和维护草坪，鲜花，树篱和树木。

3.定期从绿色区域清除杂草和碎屑。

4.及时组织浇水，施肥和土壤松动，并采取措施防止水坑和霜冻。

5.定期喷洒农药以防止疾病和害虫。

附录2：社区公共收入的和解和分配安排

露天机动车停车位和社区广告由物业管理公司（由财产所有人委员会监督）统一运营和管理。

露天机动车停车位的收入将在每个季度每季度进行一次解决，并根据本合同中商定的分配方法在定居点后的7天内通过银行帐户转移到财产所有人委员会的帐户。

在收到用户付款后的3天内，根据本合同中商定的分配方法，将通过银行帐户转移到社区的广告收入到财产所有人委员会的帐户中。