北京卓展购物中心更名为蓝色港湾，能否起死回生？

北京卓展购物中心更名为蓝色港湾，能否起死回生？

一个月前，即2016年12月，北京五棵松卓展购物中心的牌匾悄然变更为蓝色港湾购物中心（简称蓝色港湾五棵松店）。至此，北京有了第二个蓝色港湾。对于蓝色港湾五棵松店来说，这个命运多舛10年的大型MALL似乎有了新的希望。

消息称，自2016年3月蓝色港湾管理团队接手该项目以来，已近一年时间，商场定位已降低，并进行了适应性调整。但由于投资方业务方向未定、历史包袱长期积累、竞争对手实力雄厚等原因，“项目股东性质、管理权归属尚未确定”，未来似乎仍充满不确定性。尚未确定。”

京西商业陷入了一场分裂战。多次未能开业的北京卓展购物中心更名为蓝色港湾后，能否起死回生？

北京卓展购物中心已更名为蓝色港湾

历史：投资者和经营者多次更迭

莱康五棵松店位于五棵松地区，南临长安街，西临西四环中路，总建筑面积超过30万平方米。

该项目是北京五棵松文化体育中心的一部分。五棵松文体中心由五棵松体育场（现名乐视体育生态中心）、写字楼、大型综合商场、商业街等组成，初始物业开发商为华熙国际投资集团，购物中心为现蓝港口。商城最早的历史可以追溯到2007年，10年来，商城已经更换了三轮投资者和六轮交易团队。

北京卓展购物中心已更名为蓝色港湾

资料显示，华熙国际投资集团于2007年开始筹建该购物中心，当时项目命名为“华熙长安MALL”，定位为“京西奢侈品消费中心”。华熙国际邀请了曾经经营过杭州大厦和深圳万象的人士，被称为“百货一姐”的李玲担任该项目的总经理，计划于2008年底开业，但未能如愿。意识到这一点。

李玲离开后，2009年，吴阳明带领的运营团队接管了该项目，并将其更名为华西乐贸购物中心。项目定位调整为京西娱乐休闲中心，成为家庭体验式消费中心，引入主力店太平洋百货实现部分开业。

但美好的时光并没有持续多久。 2010年，华西乐猫第三次更换运营团队，项目由王新民领衔的新“地盘”团队接手。虽然商场引进了耀丽成龙影城新旗舰店，但经营却一直无法走上正轨。

2012年，总部位于东北的卓展集团收购华西乐贸，正式进军北京市场。然而，“北京版”卓展购物中心始终难以在东北市场复制成功。 2012年、2013年，卓展购物中心先后两次宣布开业，但均未实现整体开业。

蓝色港湾五棵松店中庭

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平分析，卓展购物中心的定位是北京西部的新光天地。但2012年以来，受反腐政策影响，北京奢侈品消费大幅下滑。卓展高端零售业态客群受到严重影响。此外，该项目的区位条件并不理想。周边缺乏甲级写字楼和金融商务区，不具备成为奢侈品购物场所的条件。性能自然无法保证。

在此情况下，卓展集团寻求将该项目推向市场出售。 2015年底，有消息证实，蓝色港湾母公司将接管北京卓展购物中心，蓝色港湾成为该项目的业主。

据亚太商业地产研究院院长朱凌波介绍，莱康五棵松店此前已更换过数位投资者和管理团队。多年来一直半死不活，项目运营失败，成为北京商业地产知名的负面案例。以往交易团队的共同特点是，他们都有传统的百货商店主题和相对保守的做法。卓战接任后的改革都是渐进式创新，没有颠覆性创新。随着商场的快速发展和运营的创新，商业重塑、起死回生已经不可能。 ，所以很难生存。

现状：收购方蓝色港湾疑点重重

蓝色港湾母公司接手卓展之前，其唯一的大型商业项目是朝阳公园蓝色港湾国际商务区，规模约15万平方米。它被称为中国第一座公园，也是北京为数不多的开放体验之一。商业标杆项目之一。

奇怪的是，自2015年底接手卓展购物中心以来，蓝色港湾并未就该项目发布任何更新或官方声明。卓展出售该项目的具体金额是多少？蓝色港湾是该项目的全资收购。到底是注资控股该项目，还是仅仅托管该项目，都是未知且充满疑点。

朱令波表示，尽管运营团队变动较多、项目本身存在缺陷、前期负面案例较多、负面情绪积累，但蓝色港湾接手后，业界对这个项目还是高度关注。 “这个项目还有转机吗？” ，你能化腐朽为神奇吗？”

据蓝色港湾内部员工透露，虽然接手卓展购物中心已有一年时间，但蓝色港湾老板尚未确定该项目运营的大方向和政策。内部思路尚未明确。该项目的股东性质、经营权归属尚未确定，事项十分复杂。而且，蓝色港湾派出的第一任总经理上任后不久就被更换。第二任总经理于去年3月紧急上台处理事宜。

不过，目前有两件事已经得到证实。一是该项目已更名为蓝色港湾，二是项目投资和现场管理均由蓝色港湾团队主导。卓展的团队已不再在项目现场工作。

该人士称，蓝色港湾派出的管理团队于2016年3月入驻该项目。“接管时，商场基本处于破产状态。”三楼、五楼空置，没有商户。为了确保商场能够生存下来而不是倒闭，管理团队采取了一些补救措施，并做了一些适应性的改变。 6月底开始招商，调整了部分品牌，为商场的继续运营奠定了基础，但仍无法调整一楼品牌。”

蓝色港湾五棵松店一楼多处柜台已被拆除

儿童品牌嘉文乐园于2016年6月入驻该项目。嘉文公司董事长张彦斌告诉笔者，目前商场开业率在60%左右，周一至周五日均客流量为5万人次。

朱令波认为，北京西部地区聚集了大量IT、大学、政府公务员等高净值人士。他们消费能力高，追求时尚消费品。消费群体确实存在，但京西一直缺乏中高端综合商业项目。目前西部的中关村购物中心、华联社区商城、华润七彩城等以传统业态为主，缺乏创新项目。

“蓝港有创新的理念基础，如果他们接手的话我很期待。蓝港可能是打算在北京扩大规模，所以我接手。希望蓝港能以新的空间场景打造和服务打开局面创新。”朱凌波说。

未来：京西商业细分大战激烈

1月23日，笔者从五棵松地铁站进入商场时发现，蓝色港湾五棵松店内有星耀成龙影城总店，还有优衣库、H&M、GAP等快时尚品牌，还有儿童娱乐等。嘉文乐园、大白鲨世界等场馆。品牌、跨境电商体验店以及云海菜、西贝等众多餐饮品牌。卓展时代的GUCCI、万宝龙、COACH、MAX MARA等奢侈品牌依然营业。业态组合很传统，整体经营也比较稳定，但一楼不少柜台已被拆除，一、二、五楼不少商铺空置。

蓝色港湾五棵松店一楼多处柜台已被拆除

蓝色港湾五棵松店二楼空荡荡的商铺和斑驳裸露的墙壁

张彦斌告诉笔者，蓝色港湾去年接手卓展后，将三楼改为儿童业务，并在五楼新增餐饮业务，增强了对家庭顾客的吸引力。跨境电商体验店人气很高，但一楼、二楼不少零售店铺空置，影响了商场人气。

王永平认为，接手该项目后，蓝色港湾放弃了高端定位，转型为家庭生活MALL，保留了豪华、轻奢的商业业态。调整思路是增加体验业态，通过暂时牺牲租金收入培养人气，逐步形成客群。影响。

不过，莱康五棵松店不可避免地会受到五棵松商圈整体不景气的影响。笔者在走访中发现，与五棵松地铁站相连的998商业街已空置。行人出地铁后，只能穿过漆黑荒凉的998商业街10分钟才能到达商场B1层。此外，在地铁入口的另一个方向，华西自有的HI-UP商业街只开设了宜家订购中心和几家餐厅。招商难，导致HI-UP商业街人流十分稀疏。

商业街998号空置

商圈本身并不乐观。莱恩康五棵松店还面临强大的外部竞争对手，即距离项目仅8公里、仅15分钟车程的世纪金源购物中心。金源购物中心建筑面积68万平方米。位于海淀区远大路1号，地铁10号线长春桥站西北口，是北京最大的单体商业项目，集燕莎友谊商城、餐饮天地、娱乐天地于一体。 、儿童世界、体育世界等完整的业态组合，吸引顾客的效果非常明显。

王永平认为，莱康五棵松店（2.4万平方米）打造的儿童业态规模虽然不及金源购物中心（3万平方米），但更具体验性和特色，会吸引更多顾客。此外，联想果蔬生鲜超市已确定入驻商场，与金源购物中心的易初莲花超市竞争将更具吸引力。

京西商业正在进行一场分割战。世纪金源购物中心、石景山万达广场、房山第一奥特莱斯等都在想尽办法吸引自己的消费群体。莱康五棵松店面临着不小的压力，打造京西商业标杆可能不是通过简单的业态和品牌调整就能实现的。

“蓝港接手后，如果我们能在体验空间打造、业态品牌布局、营销新理念传播、线上线下一体化服务等方面进行创新和调整，新模式值得我们借鉴。大悦城、K11、太古里。观念上，有机会突破传统观念，创造消费新增量、新需求，打造标杆商场。”“澜港规模足够大，给交易团队一个尝试的机会，但业务培育需要时间。做这个项目给团队特别是主力交易员带来了很大的压力。”朱凌波说。

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作者 郭才贵

时间：2017年4月

地点：中国广州

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