汤尼威尔公司倒闭 龙港商业嬗变：从镇到市的完美升级，探索新型城镇化试点之路

汤尼威尔公司倒闭 龙港商业嬗变：从镇到市的完美升级，探索新型城镇化试点之路

龙岗作为国家新型城镇化试点镇，目前正处于“镇改城”的关键阶段，商业也开始转型。

前段时间，龙岗地下商业街的开通，是龙岗商业史上最新的尝试，购物从原来龙跃路、建新路、沿河路等地临街杂货、服装店的零散模式，发展到集中在一个物业的多种业态一站式消费，龙岗的商业也从百货到购物中心再到城市综合体，完美升级。

1. 市场

和上海的南京路、温州的五马街一样，这种传统的购物“马路市场”也是龙岗早期的商业模式。龙岗目前有“三大马路市场”：

第一是龙岗传统购物中心，主要由建新路、龙跃路、百友市场组成，这里的商机和“市集”气息不言而喻，是龙岗自开埠以来最古老、最繁华的“市集”聚集地，如果细说起来，不是三言两语就能说清楚的。

这里无疑是购物的好去处，众多黄金珠宝、服饰、皮鞋皮具品牌云集于此，也是餐饮、小吃、休闲娱乐的首选之地，牛排馆、特色小吃随处可见。

第二是龙华市场，主要分布在龙华路和赤浦路，以龙华街的龙南服装市场和赤浦路的小吃为主。或许是因为距离龙岗传统的购物中心有点远，这是除了龙岗站前路的建新路服装市场之外，龙岗唯一能够生存和发展的服装市场。虽然原本定位在中低端，但随着夏埠地区居民生活水平的逐渐提高，以及东部工业区小包装工业园带来的大量外来人口的涌入，龙南服装市场靠着外来人口的购买力，得以生存下来。

三是“双排”集市，主要分布在双牌街、港河路、纺织一街一带。纺织一街至纺织五街、西一街至西三街、龙湖路一带，人口密集，附近还有菜市场、大型超市，因此自然形成了街市。

2. 百货商场

百货商店是指位​​于同一建筑内，实行统一管理，按楼层、按位置、按柜台销售多种类别的商品，并提供必要服务，方便顾客购物的商业业态。

华百广场位于龙翔路与站前路交汇处，记得大概是2004年左右投入运营的，是龙岗百货业态的首次探索，除了停车位较少外，规划布局三层，一楼主营珠宝、皮具、化妆品；二楼主营女装；三楼主营男装、童装、小家电等。

但后来，广场却莫名其妙地把二楼租出去卖电器，结果失败了!殊不知，百货商场只要俘获了女性的心，就会带动整个商场的繁荣，因为女性是一个家庭的购物主宰者。

多好的一个物业，面积一万多平米，就这么乱了。如果当初引进开泰百货或者时代购物中心，效果或许立竿见影，至少几年都会红火。那个位置，会直接影响站前路的女装街、建新路的运动休闲服装街、沿河路的童装街，会引导龙岗人民从沿街消费转变为商场消费。

3.购物中心

购物中心是融合多种业态、多种类型、体现“一站式消费”的多功能大型商业物业，一般是统一规划的建筑群，集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮等多种商业功能于一体。

购物中心与百货商场主要有两点区别：

1、商场是租赁模式，店铺的利润靠租金，商户独立，自主性强；百货是联营模式，店铺的利润靠各个商户的积分抵扣（即店铺销售金额的多少扣多少），店铺和商户即供应商休戚与共。这是最本质的区别。

2、购物中心往往经营面积较大，比百货商场要大；经营的业态也更多，涵盖吃、喝、娱、购等，而百货商场则主要局限于购物。

但购物中心与百货商场之间也存在着相互渗透、融合和竞争的情况，比如很多百货商场进驻别人的商场，如西武百货、伊势丹百货、百盛百货等，都进驻了中国本土或者国外的商场。

置信购物中心位于泰安路与龙岗大道交汇处，占地面积3.6万平方米，2007年12月开业，不到三年时间，2010年年中关门。事后很多人指责它是招商不力的后果，但我不同意。

作为当时的一个镇，龙岗在招商引资方面是成功的：别说引进了麦当劳、肯德基，就是珠宝品牌，也有老凤祥取代了谢瑞麟、周大福；化妆品品牌，也有欧莱雅、YSL取代了迪奥、兰蔻；女装有Only、；男装有杰克琼斯、Tony Well；内衣品牌有安莉芳；运动品牌有耐克、阿迪达斯。

那么，是什么原因导致购物中心关闭呢？原因如下：

1. 商业模式较少

在如此大规模的商场中，大部分百货商场针对的是中高端消费群体，缺乏人气，如果有一个5​​000平米面积的超市业态，倒是能吸引到低端消费者。

2. 地点和购物习惯

当时，智信名都后面一片空地，道路不通，地理位置并不优越，虽然龙岗大道是金融中心，

街；而且那时龙岗人还习惯沿街逛街。

3.主辅的区分

置信原本是做房地产的，房地产和百货很不一样，多元化跨界就像是跨行业之间的一座座大山，房地产可以追求短期暴利，百货有两三年的培育期，需要长期投入，我对商业地产的理解是，大部分业务都是为房地产服务的。

4. 城市综合体

所谓“城市综合体”，就是将商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、会议、娱乐、交通等三种或三种以上城市生活空间有机结合，并在各部分之间建立起相互依存、互利共赢的动态关系，从而形成的多功能、高效的综合体。

一般百货、购物中心强调“购物”，集餐饮、休闲、娱乐于一体，但规模有限。而城市综合体各业态规模会尽可能扩大，购物环境要求更高，如停车位充足等。此外，城市综合体区别于购物中心的一大特点是，城市综合体必须整合大型高端酒店、写字楼等商业设施，而这些是百货或购物中心所不具备的。

有人说龙岗财富购物中心是城市综合体。请问财富除了有大润发和一些餐饮，还有什么？其实，如果缺少“百货”的业态，就不能算是真正的购物中心。城西的“国悦福”商业城，规划有超市、影院、餐饮，但同样缺少百货业态，所以在龙岗不算是城市综合体。

当然，未来龙岗将拥有两个城市综合体：一个是东方世贸。作为世纪新城板块内唯一的城市商业综合体，龙岗东方世贸广场拥有近17万方的气势磅礴体量，涵盖购物中心、商业街区、LOFT住宅三大业态。集餐饮、休闲、娱乐、美食等多种业态于一体的东方世贸广场，必将彻底改变龙岗的商业格局，提升世纪新城的消费水平，引领龙岗的城市发展开启新篇章。

第二项是颐和城。颐和城作为龙岗新城中央商务区的城市综合体，将打造成为龙岗万方滨海生活城，投资额达百亿，囊括大型百货、大型超市、五星级酒店、名校、临街配套商业、高端精品住宅等综合多元化业态。

随着三年全国新型城镇化试点即将到期，“龙岗城”在即，龙岗城市综合体应运而生，它是一个趋势，也是一个优势：第一，功能由单一变为混合、综合；第二，成为一种生活方式，成为工作、家庭之外的第三空间；第三，更具体验性、主题性，更贴近客户。