卓展购物中心五棵松店 购物中心发展迅速但受疫情影响空置率严重，一线城市亦不例外

卓展购物中心五棵松店 购物中心发展迅速但受疫情影响空置率严重，一线城市亦不例外

购物中心是城市化达到一定程度的产物，代表着一个城市的经济、商业发展水平。近年来，得益于人口和城市容量的扩大，购物中心得到了快速发展。

据联商网零售研究中心统计，2021年全国新开业商业项目数为510个（含存量装修物业；不含专业市场、家居建材商城、纯商业街区、文化产业园区、商业建筑面积≥2万平方米），同比增长约36%。

购物中心空置率严重

但受疫情影响，国内不少购物中心空置率严重，一线城市购物中心规模也已趋于饱和。

以上海为例，今年上半年新开业商场为零家，下半年计划新开业商场不足10家。据克而瑞资管研究数据显示，上海重点商业项目平均空置率已达9%，最高甚至达到70%左右，明显高于北京、广州、深圳，也高于杭州、武汉等热点城市。2022年疫情爆发前（2021年下半年），上海商场平均空置率约为6.9%。

购物中心到底存在什么问题？

首先我们来梳理一下购物中心的基本功能，大致有三种：第一，购物中心解决消费需求问题，为消费者提供基本的生活需求；第二，在更多城市和地区，购物中心满足消费升级的问题，提升更加丰富多样、便捷的消费选择；第三，随着城市化，伴随而来的是商业地产，提供城市消费功能，打造消费中心。购物中心既有地产的金融属性，又有商业的社会属性。

其次，要深刻认识商场的本质。首先商场是做人的生意，有一定基数的消费人口，特别是有购买力的年轻消费群体；有一定的支柱产业，能在当地吸纳一定数量的就业人口，形成相对稳定的消费，是基础和前提。对商场来说，城市人口的增量很重要，有增量才有未来。人口的增量包括两个方面：一是基础人口增量，即新生人口数量大于死亡人口数量；二是能吸纳外来人口，形成现有人口的持续增量。

第二，购物中心受益于中国大规模城镇化。城市发展有需求，城镇化发展有市场增长需求，政府有建设新城、新区的基础设施需求。购物中心成为城镇化、城镇化发展的基础性公共基础设施，为城市区域发展提供线下消费和交易平台，并具备一定的社会属性。此外，优质、标杆性的购物中心与周边高档社区、写字楼、总部经济融合，在楼盘规划设计、轨道交通接驳等具有良好口碑，引入首发品牌、打造城市地标性商业，也能带动城市消费，甚至着力打造消费中心城市。

第三，购物中心受益于商业地产的快速发展，提供强大的资金支持。购物中心是重资产，以一栋10万平米的商业楼盘来说，投资额在8亿到10亿元以上，投资回收期在80年-12年。投资大、回收期长是购物中心行业的基本属性，通过与房地产结合，借助房地产的现金回笼能力，平衡商业投入大与回收慢的矛盾，购物中心在商业逻辑下才有可能成为一门暴利的生意。购物中心既是通过租赁运营产生租金收入，又通过资产管理实现资产保值增值的商业产品。

外部形势正在发生巨大变化。

人口逻辑正在发生变化。

中国人口一直保持持续增长，前20年中国的发展都是靠人口红利。目前，中国人口增长和结构正在快速变化，预计人口增长最早将在2023年达到均衡，比预期要早。人口结构由年轻化向老龄化发展，当年出生人口数量将低于死亡人口数量。

有计划的城镇化基本进入尾声，城镇扩张速度大幅降低，城镇人口增长遭遇瓶颈，新生儿数量大幅下降，晚婚、少生、甚至不婚不生成为新常态，人口增长红利趋势发生改变，不可持续。

经济形势正在发生变化。

首先体现在失业率上，据相关统计，4、5月份青年失业率均在18%以上，极大影响了居民收入，同时，我国产业结构调整、产业升级带来的就业问题已经成为更加严峻的社会问题。

房地产市场宏观调整在“房子是用来住的、不是用来炒的”、保持房地产市场稳定的总体方针下，出现了国进民退的现象，民营房地产企业大面积退出、倒闭，导致房地产从业人员大面积失业。

互联网平台与大资本结合，成为行业寡头，打破平台经济垄断也会对互联网巨头造成一定冲击，也会影响“码农”的就业。

中美经济摩擦、疫情影响导致国际需求疲软，出口减弱，造成国内生产供大于求，这也给工厂就业带来很大压力，从宏观角度看，经济疲软加大了商场的经营压力。

预期较低导致消费萎缩。

收入疲软、未来预期不确定性加大、居民消费价格持续上涨，导致消费萎缩，如果用一个词来概括市场的主要矛盾，那就是需求端疲软导致的需求不足。

相关数据显示，今年1至4月，社会消费品零售总额13万亿元，同比去年同期下降0.2%，其中餐饮收入13262亿元，下降5.1%，而且这还是建立在今年物价高于去年的情况下，因为今年很多物品的价格都上涨了很多，所以实际消费总额的降幅要远远大于0.2%。

从产业角度看，供给侧供大于求也是当前的主要矛盾。

中国供给能力非常强，无论是商场还是商品生产都处于比较旺盛的状态。

目前商业供给已经饱和，商业升级基本从一二线城市延伸到四五线城市，在县城或者人口超过100万的城市，基本都有购物中心，整体市场处于相对饱和的状态。一二线市场更是供应过剩的状态，严重的过饱和状态表现在三公里内甚至同一商圈内多个项目之间的残酷竞争。

商场同质化，内容更新跟不上消费者的需求。

相同的商业计划、品牌布局几乎雷同，商场在城市中心、主要商圈、住宅区陆续开业，除了热闹繁华之外，提供给消费者的内容也大多同质化，并没有给消费者选择适合自己口味的商品的机会，无法给消费者带来更多创新或差异化的消费体验。

购物中心真的不再具有生存能力了吗？

轻资产的崛起，也意味着其他经营主体的衰落。

全面启动轻资产战略以来，万达发展速度明显加快，截至2021年12月31日，万达商业管理在管商业广场417家，其中独立第三方商业广场132家。在轻资产领域动作频频。今年4月起，万达集团相继拿下北京蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心整体经营管理权，合作模式均为轻资产。

2020年12月，华润置地旗下物业管理及商业运营平台华润万家人寿在港交所成功上市，在轻资产运营模式不断探索下，华润万家人寿加速轻资产扩张，已在杭州、沈阳等一二线城市逐步收购11个优质轻资产管理项目。2022年4月，华润万科与朝阳地产综合体项目“时代朝阳”正式签署商业运营合作协议，与成都地铁集团旗下专注于TOD综合开发的成都地铁城投集团合作，在成都引入“”产品线。

在房地产市场低迷、中小企业没落的背景下，全国范围内掀起了一股轻资产合作的浪潮，以万达、华润置地为首的一批商业巨头加速扩张商业版图，蚕食商业份额。

品牌大量关店，店铺空置率不断上升，商场投资回报率呈下降趋势。

据联商网零售研究中心不完全统计，上半年全国至少有5200家线下门店关闭，其中不乏沃尔玛、悦诗风吟、海底捞等综合实力较强的头部品牌，便利店超过700家，美妆店超过600家，餐厅超过300家，超市超过100家，专业店59家，休闲娱乐店超过20家，百货店26家等等，品牌都在大量关店，不愿意开店，导致商铺空置率进一步上升。

此外，数据显示，2020年至2022年6月底，全国典型城市商场平均空置率呈现“V型”曲线，2021年该指标环比两度回落，最低跌至10.9%，今年由于上半年一线城市疫情再度复发，空置率再度反弹，环比上涨22.9%，至13.4%。

进入商场的门槛越来越高。

无论是投资规模、招商、运营，还是资金回收周期，门槛较之前都有大幅提升。

疫情反复后，宅家、用网购替代购物成为消费习惯，对商场客流、销售带来巨大冲击，尤其是抗风险能力较差的中小型社区商业，部分开始出现停业现象，不少社区商业品牌纷纷停业，如北边的慕思广场、北边弘阳广场对面的金都汇广场、南边的卡子门交通枢纽、毗邻地铁3号线卡子门站的绿地万象都会等均处于门店停业状态。

随着中小商家的淘汰、倒闭，商业代谢正处于快速更新阶段，各个城市开设商场的门槛越来越高，地标性、较高级别的商业随处可见。

结论

线上电商日益取代零售，线下店铺变成了试衣间、样品店。

线下消费和娱乐时间大幅减少。年轻人更喜欢宅在家里，玩手机，线上消费，因此购物、社交、娱乐、消费的机会和时间都大大减少。反复的疫情更是加剧了这一状况。消费者对差异化消费内容的需求与商场提供的近乎同质化的品牌组合，也让消费者离得越来越远。

疫情期间的品牌关店潮，改变了品牌投资开店的常态商业逻辑，购物中心开店数量的不断增多，加上品牌开店意愿的减弱和投资边界的增加，正在形成巨大的供给矛盾。

投资主体退出。购物中心投资门槛提高，运营难度加大，投资回报率快速下滑，加之房地产行业快速下滑，供给过剩、消费需求不足的局面，更多投资主体正逐步退出该行业。