共有产权房转化为保障性住房的调整方案及保障政策解析

共有产权房转化为保障性住房的调整方案及保障政策解析

昨天的信息也值得关注。公开公告清楚地提到，“根据将共享所有权住房转换为经济适用房的转换要求”，对项目建设项目计划进行了调整。

以前，相关部门对公民的一个问题表示：“共享所有权住房目前正在飞行员探索阶段。首先，飞行员人才范围，以及为普通购房者的共享所有权住房推出将来发出的接受公告。”

方向

1。对于负担得起的住房：增加负担得起的住房的建设和供应，“让工资园区逐渐意识到居民有自己的房屋，消除了无法负担得起商业住房的焦虑，放开了手，为争取更好的生活而战的脚，重点是为有困难和低收入的团体以及被城市引入的群体的住房，地方必须合理地确定不同群体的担保区标准，根据“维护”基础”。同时，就建筑基金，住房公积金，开发贷款，个人住房贷款，税收和费用提供了经济适用房的政策支持。

2。用于商业住房：促进建立一种新的模型，用于房地产行业的转型和发展，让商业住房重返其商品属性，满足改善住房的需求，促进稳定的土地价格，房屋价格和期望，并促进房地产行业的转型和高质量发展。

“住房改革”的具体措施

1。经济适用房的价格：以市场为导向的方式运营，并根据保证少量利润的原则公正地分配。尽管未提及具体标准，但最初的意图是使低收入群体负担得起。现有的参考文献有两个：一个是深圳的共享所有权，市场价格降低了约50％，另一个是新加坡祖先的房屋，价格约为商业住房的三分之一。

2.担保和分配计划：有住房困难和低收入的工资收入组，以及城市需要介绍的才能；根据家庭单位，保证对象只能购买一个经济适用房，并且必须实施封闭的管理，但不能列出和交易。

3.城市地区人口超过300万的城市是第一个探索的城市。为了防止“努力工作和快速前进”和盲目结构的现象，“第14号文件”强调了稳定，审慎和秩序，基于需求的自定义构造，尽一切可能以及尽可能地尽力而为。 “支持拥有超过300万个永久城市人口的大城市，以探索和实践。符合条件的城市应加速他们的进步。那些不符合条件的人应制定良好的政策和项目储备。

市区有35个城市，人口超过300万，即：

8大城市：上海，北京，深圳，重庆，广州，成都，天津和武汉。

15个大城市：，Xi'an，，，，，，，Jinan，Jinan，，，，，，，和。

有12个大型的I-type城市：Hefei，，，，，，，，Wuxi，，，和。

新的住房系统正式建立

本文档在“有利可图的住房系统”和“商业住房系统”之间提出了明确的界限。两者是明确区分的，彼此独立，无法彼此循环。可以说，新的住房系统已经正式澄清，即“双轨住房系统”。

这也是某些人将此文件视为“新住房改革”的原因。

以前，实际上，各个地方的负担得起的住房系统实际上不是统一的。有各种类型的销售住房，包括经济适用房，有限的住房，共享所有权住房，负担得起的住房，有针对性的安置住房等，它们都有不同的管理原则。

最重要的是，负担得起的住房系统和商业住房系统没有完全分开。

在财产拥有的经济适用房持有一段时间（通常约10年）之后，它可以转换为红皮书，获得了全部财产权并列出了交易。 5年和10年后，大量可供出售的可负担住房流入商业住房系统。

一方面，这导致了大量购房者通过经济适用房实现过度套利，并且有很多寻求租金的空间，这使得真正的低收入团体更加困难。另一方面，负担得起的住房流入商业住房系统，这也使负担得起的住房越来越多，无法连续提供社会保障越多。

该“第14号”文件从根本上解决了这两个问题。

①严格实施经济适用房的封闭管理，无法列出和交易。

实际上，在9月1日正式发布第14号文件后，各种部委和委员会开始制定后续政策。

在9月4日举行的有关计划和建设的负担得起的住房的视频会议上，经济适用房的“封闭管理”被澄清了，禁止以任何方式将其更改为商业住房，以流入市场。

工作收入集团购买的负担得起的住房长期不会闲置。如果您长时间闲置，需要转移或因辞职而离开政府机构，机构或企业，地方政府将根据法规对其进行回购。这锁定了经济适用房的价格和套利空间。

②使用分配方法确保土地供应并根据保证少量利润的原则进行分配。

在两个系统分开之后，必须解决经济适用房供应和价格的问题，以便可以尽可能多地涵盖低收入工作人员。

“第14号文件”清楚地指出，通过分配提供了负担得起的住房，仅支付相应的土地成本。这将大大降低房地产开发的成本，从而使经济适用房的价格远低于市场上商业住房价格。

此外，有三种方法可以扩大土地源并增加负担得起的住房供应。

首先，完全使用根据法律恢复的批准的未建造土地，房地产企业破产并处置商业住房和土地，闲置住房等。

第二个是“非住宅保险”，并使用闲置和效率低下的工业，商业，办公室和其他非住宅土地来改变土地的目的而无需支付土地价格。

第三，对于拥有大量商业住房库存的城市，可以对现有的商业住房进行适当翻新或购买作为负担得起的住房，以减少浪费重复的建筑。

经济适用房提供了足够的供应，低价和封闭式转让，负责为工作收入集团提供住房安全。商业住房可以完全自由化，并且不再限制供应（有限面积，面积比率有限），也不是任何限制的价格和投资属性（价格限制，销售限额）。

9月底，自然资源部已随后向省和市政自然资源部门发出文件，并提议取消土地拍卖的土地价格限制；建议在远程郊区取消地面面积比为1.0，这相当于取消“偏远郊区的贝纳维拉斯别墅”。

发行文件后，四个热门城市宣布，他们将提高土地价格限制，并恢复“更昂贵的人”的原则。成都和还取消了销售价格限制，开发商可以在建造房屋后自由设定价格。

换句话说，当前的商业住房政策已转向商业住房返回其商品属性和放松控制。允许出现“高价土地”和“高价住房”。鼓励开发人员创建高端产品，以解决富人未满足的高端和投资需求的问题。

住房系统在此“第14号文件”中的新表达方式意味着，住房系统改革已正式进入“勘探时期”的“力量期”。这对房地产公司具有重要意义。

新住房改革政策的解释

新的住房改革声明意味着，将来，中国的大多数城市可能会朝着新加坡模式发展，划分了两个圈子的未来房地产，一个是商业住房，另一个用于经济适用房。经济适用房无法住在商业住房中，商业住房是有钱人可以玩的。当然，应将稳定性用作基调。

新加坡的房屋结构为72％，私人住房5％和23％的住房。在HDB住房系统下，新加坡成功实现了“与自己的房屋生活”的梦想。房屋所有权率高达91％，是香港和东京的两倍，是深圳的三倍。

但是，新加坡的HDB模型是不可复制的。

一方面，新加坡非常小，面积约为733平方公里，只有三分之一多的深圳。它的公共资源和经济收入分配相对均匀地分布在城市之间，而中国的国家状况与其不同。

另一方面，由于马六甲海峡的地理位置，高级制造和金融，新加坡的国家金融大量。作为HDB Flat 的主体，即政府，它不需要太多的焦虑发展资金。

但是，在中国实施新加坡模型时，有几个核心问题难以解决。

1。土地问题

众所周知，政府的重要财政收入和支出之一是土地。如果使用市中心的高质量土地来建造负担得起的住房，则土地融资将大大减少；如果使用偏远郊区的土地来建造经济适用房，则不会希望购买它。

2。学区问题

目前，大多数购房者都注意房屋的学区资源。假设没有可负担住房的学区，那么每个人都会有更多选择。如果与商业住房相比，有一个可负担住房的学区，其价格超低，它通常会繁殖投机性的市场混乱。

3。供需问题

尽管我们已经建立了世界上最大的住房安全系统，但我国家的经济适用房屋建设仍处于天生的不足状态，并获得了弱点。从2000年到2007年，在经济适用房建设的早期阶段，全国经济适用房源投资仅占住房投资比例的3-5％； 2011年，我的国家开始促进的翻新工程，并提供了3000万个负担得起的住房单位。但是，我的国家一直缺乏经济适用房的建设已有十多年了。

让我们再次看商业住房：商业住房的重点是返回商品属性，这是最重要的属性。什么是产品属性？有可能有起伏，它会升到天空并落在地面上。良好的土地可以以高高的价格出售，开发商可以建造豪华房屋，然后建立基于市场的价格。为什么住房价格不能为每平方米100万？价格越高。当地可以出售土地，房地产公司可以出售房屋，而改善的房屋可以得到改善。土地和资源部取消了土地价格和地面面积比率限制的上限；该州批准发行1万亿国债券，这是非常罕见的；它在第四季度发行了额外的财政债券；它再次破坏了3％的赤字的限制。这意味着将来的政策转变和基础逻辑的变化。

释放松动价格限制的信号？

相关专家解释说，从文件中明确定义的两个主要目标中，首先是增加负担得起的住房的建设和供应，以实现居民的正确住房。这显然将其发布给新公民，年轻人和工资收入群体。强烈的正信号是通过增加负担得起的住房供应来减轻购买房屋的压力。

由于大多数第三和第四层城市的供应量大于需求，因此房价并不高。相比之下，第一和第二层城市的就业机会可以推动人口流入和住房价格相对较高，而新公民和其他团体则承受着更大的购买房屋压力。因此，并不排除在大型和中型城市（例如第一和二线城市）中第一个练习的人。但是，从深刻的思考中，住房压力通常来自教育等资源不平衡问题。因此，真正实施相同的租赁和购买权需要克服一定的抵制。

第2条中提到的“让商业住房重返其商品属性”主要旨在提高住房需求。尚未排除它是放松政策（例如价格限制）的信号，例如取消价格限制和销售限额以及土地价格的上限。 ，以及诸如取消价格限制之类的情绪已经开始传播。先前的市场新闻说，自然资源部建议该地区取消土地价格限制，以及吉南（Jinan），赫菲（Hefei）和成都（）等城市的土地拍卖规则已进行了调整，并且有些要出售的土地将不再限制。土地价格上限并恢复到更高的价格。尚未排除房价将来会上涨。

此外，“让商业住房重返其商品属性”也将产生一定的积极影响，这不仅可以在一定程度上保证当地房地产税收收入，而且还有助于增强房地产市场的活动并提供房地产公司有一定程度的信心。

总体而言，新一轮的“住房改革”将毫无前所未有地增强经济适用房，这与“ 14五年计划”的基调一致，并有助于促进房地产行业的转型和高质量发展。此外，可以说这项改革是主要的祝福。在确保一些低收入群体的住房需求的前提下，它还为高收入人士提供了一定程度的活跃空间。预计市场情绪将增强，并可能加速房地产部门的恢复。值得期待。

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