深圳龙华：从福田后花园到新城市中心的逆袭之路，GDP与商业全面爆发

深圳龙华：从福田后花园到新城市中心的逆袭之路，GDP与商业全面爆发

城市发展必然带来中心格局的变化。深圳40年来的情况就是如此。老城市中心不断成熟，新城市中心不断崛起，带来经济、人口和财富的转移。

龙华已经从福田的“后花园”成长为深圳不可忽视的新城市中心，真正上演了逆袭故事。如果说前海是近十年来中国变化最大的地区，那么龙华则是近十年来深圳变化最大的“行政区”。从功能性新区到“深圳各区GDP排名前五”之一，龙华仅用了7年时间。从城市副中心到城市核心区，从工业区到数字经济先行示范区，梅林关外的龙华正在“高速”发展。伴随着GDP增长的，还有一路北上的城市地区商业的不断增长。

龙华的人口和经济爆炸

《宇宙中心》商业作弊

“龙华宇宙中心”不再是民间笑话。现已升级为官方批准的粤港澳大湾区城市核心区、深圳新城市中心。

根据最新修订的《深圳市城市总体规划（2016-2035年）》（草案），深圳城市向“多中心、网格化、组团化”方向发展。深圳将着力打造唯一的“城市核心区”。城市核心区由大前海中心、福罗湖中心、龙华中心三部分组成。

这也意味着，龙华首次在深圳市城市总体规划层面合法成为深圳三大城市核心区之一！正式与大前海中心、福田罗湖中心平起平坐。

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常住人口超200万，消费活力高。

“谁得了人口，谁就赢得了世界”。龙华是深圳的地理中心。不少深圳人用“脚”投票扎根龙华。第七次人口普查数据显示，龙华常住人口252.89万人。与2010年相比，10年间龙华人口增加了114.94万人，人口暴涨。

强大的人口红利，难怪超级商户纷纷落户龙华。但不得不说，龙华人口众多，商业消费潜力和活力强劲，商业发展蓬勃。

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火车北站地处交通枢纽，吸引了大量人群。

创业不仅需要当地民众的支持，更重要的是还能吸引其他人消费。便捷的交通网络发挥着非常重要的作用。

过去10年，龙华人口快速增长，主要得益于该地区交通日益便利。龙华地处火车北站交通枢纽，地铁4、5、6号线交汇处，聚集广深港高铁、厦深等多条高铁线路高铁，所有湾区高铁列车均经过这里。

畅通的交通带来源源不断的人流。不仅可以将福田、南山的消费群体“一触即达”，还可以为湾区带来大量客流。深圳北站年客流量达7000万人次，聚集了大量人群，产生了更大的消费需求。

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经济爆发，一季度GDP领先罗湖

总体人口和交通都在改善，龙华的经济也在快速发展。今年一季度，龙华GDP在全市各区中排名第五，领先于罗湖。经济持续增长将带动居民消费水平改善。

经济水平良好，居民消费水平有所提高。业务发展还会很差吗？龙华拥有优质商业的必备要素，强大的消费能力，丰富的人口，发达的交通……商业发展是全面的。

龙头企业布局到位

商业价值“放心”

民治街

深圳计算科学研究所已入驻洪山6979，美团科技、华阳国际、稳健医疗、滴滴网络、中国移动、中国人寿等均已入驻回龙北站总部大楼。此外，深圳通、深圳水务、中铁四局、中铁二院等近30家知名企业也决定落户北站商务总部基地。

龙华街

经济总量突破千亿元，工业总产值从2016年的1481.1亿元跃升至2022年的2160.89亿元，增长46%。辖区数字经济规模占全区的40.7%、街道工业总产值的84.5%。

聚集富士康、联为科技、稳健医疗等多家龙头企业，拥有多家热门5G、人工智能、工业互联网企业落户辖区

大浪街

以大朗时尚小镇为重点，加快中韩产业园建设，提升电商直播平台规模，有效推动医美、直播等新时尚产业集群发展，以“聚合+发散”的区位思路，全面打造时尚消费活力。

该区域云集了马斯菲尔、影儿、新百丽鞋业、天王电子、全棉时代、格蕾丝服饰、诗恩纺织、克拉丽亚时尚等。产业集聚趋势明显。多家知名时尚品牌总部企业，聚集全国三分之一的“金顶奖”获得者和29名“中国十大时尚设计师”，2022年该区时尚产业产值将突破百亿，成为新的时尚产业新区。深圳时尚消费的增长极。

龙华九龙山片区

美团、迈瑞、华润三九、富士康、硅谷动力等龙头企业纷纷集中在九龙山板块，合力打开九龙山的价值天花板。以人工智能、云计算、大数据、物联网、区块链等技术为支撑，聚集了200多家大型工业企业，总产值近2400亿。

未来，手握产业王牌的九龙山数字城也将打造“AI+5G+工业互联网”数字经济产业体系，成为“数字龙华”万亿数字经济圈的核心锚点，吸引龙头企业和科技新贵的关注。涌入，板块价值持续爆发！

一路狂奔的龙华

现有业务位居全市第四

社会零数据就是最好的证据。 2017年，刚刚“转正”的龙华区社会消费品零售总额仅为287.8亿元。到2022年，全区社会消费品零售总额达到1263.67亿元。五年内飙升了339%。

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营业状况：现有营业额位居全市第4位

截至2023年一季度，龙华区已开业单体商业体量≥3万平方米的商业项目24个，现有商业总体量达到236万平方米，在深圳市行政区中排名第四。

从业务发展历程来看，龙华商业在2014年至2015年爆发期较短，目前在区域内商场具有相当影响力，如兴盛商业打造的龙华银河、中航工业打造的龙华九方（已更名为龙华）等。天虹购物中心）、观澜湖集团打造的观澜湖及八号仓奥特莱斯、恒冠投资打造的大朗商业中心均入市一期在这个阶段又一个。

2017年至2022年，一方天地ABCDE五个区域相继亮相，成为龙华品质经营提升的代表。招商局与华侨城合资的红山6979，为龙华带来了以文化休闲消费为主的邻里商业。另一边，大浪商业中心三期后浪新天地已成为龙华夜经济的一张闪亮名片。 ，也是烟雾缭绕的都市生活的代表。

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城市商业格局：一带三圈多节点

深圳市龙华区商贸金融业发展“十四五”规划中明确提出，在商贸发展空间布局上，龙华区将以地铁4号线为轴心，连接三大特色商圈和主要商圈。打造“一带、三圈、多节点”的业务发展格局。

“一带”是指地铁4号线商业消费活力带

“三圈”是指北站商圈、洪山商圈、龙华商圈。

“多节点”是指民治上河坊、大浪商业中心、观澜湖新城-大地生态艺术园等夜间经济示范点，以及展涛科技大厦、硅谷大院、文创园、概念孵化空间等。

以龙华商圈为例。商务区位于龙华老城区。借助大规模的城市更新，给商圈带来新的变化，晋升为未来城市的“超级商圈”。目前，商圈主要商业项目为60万平方米大型商业集群——一方天地（ABDE+C区龙华一方城）。

百花齐放各大商圈

商业变革与时俱进

60万平方米的一方天地、设计感十足的红山6979、全新升级的彩虹龙华购物中心……各大商圈商户云集，餐饮林立。无论是工作日还是周末，消费者络绎不绝，热气腾腾的消费场景频频上演。

经过近年来的大力培育，龙华已形成龙华超级商圈、北站商圈、洪山商圈等成熟的消费经济圈。目前，龙华区拥有面积5000平方米以上的大型超市58家，占全市总数的10%。总量占比21%，商业总面积超过210万平方米，彰显龙华强大的消费活力。

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龙华超级商圈

《深圳市龙华区商贸金融业发展“十四五”规划》指出，龙华商务区依托优质商业综合体和地铁立体商业空间，重点发展品质生活和消费。商圈最大的购物中心一方天地，商业面积超60万平方米。同时，龙华第三工业区城市更新项目已通过市规划委员会会议审议。该项目由海岸城开发。用地面积超过21万平方米，总建筑面积超过100万平方米。计划打造世界一流的未来消费体验中心。

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北站商圈

北站商圈规划重点发展品牌经济、首店经济、首发经济等中高端商业消费。其中，商业面积2.44万平方米的宾果空间服务深圳北站客流。人员停留时间短，餐饮、时尚连锁服装业态较为突出。 9.4万平方米的银河和3.1万平方米的九龙都是社区商圈，亲子、餐饮、零售业态搭配相对均衡。 13万平方米的北站超级核心华润购物中心正在建设中。

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洪山商务区

洪山商圈规划以年轻消费群体为重点，重点发展时尚消费、文化消费、休闲消费等新消费业态。其中，4.16万平方米的洪山6979是集文化、休闲、购物、餐饮、娱乐于一体的体验式商圈。由华侨城集团打造，无缝连接地铁4、6号线，拥有华南首家欢乐购物中心。麻花剧场、湾区最大盒马鲜生店、黑珍珠必吃商家纳瓦新疆音乐餐厅。 10万平方米的天鸿龙是从天鸿集团购买的。接手九芳项目后，积极引进国际一线美容产品，吸引高端客流。 华南首家旗舰店也预计将于今年开业。

这些商圈既相互竞争，又相互促进。商圈走红的同时，也盘活了经济，为龙华的消费增长注入源源不断的活力。数据显示，去年全区社会零消费总额1263.67亿元，增长4.1%，高于全国4.3、全省2.5、全市1.9个百分点，排名第五在城市里。

在大朗地区，已形成以“烟火+夜经济+城市娱乐”为主的大朗商业中心特色商业区。

大朗商业中心总面积超过34万平方米，由“大朗商业中心一期、二期商业街+后朗新世界”等商业集群组成。值得注意的是，该项目原为“同福工业园”。经过近15年的微改造、微更新，已逐渐成为“街头商业+盒子MALL+轻奢公寓+酒店”的大型综合体。商业消费区。这也是深圳最大的“工业改商业”城市更新典型示范项目。

被誉为深圳“最精彩”的夜生活中心。从街头美食、网红餐厅到醉酒酒吧，再到文化艺术地标夜游，是区域商业“有机增长”的典型代表。 2021年，后浪新天地的开业，将助力该项目从“龙华小东门”升级为集夜间娱乐+夜间购物+夜间游览+夜间阅读+夜间美食于一体的“高品质”城市夜间经济区，吸引众多年轻消费者前往那里。

观澜湖新城紧紧秉承“城市微旅游”理念，结合度假村文化旅游资源，成长为深圳较为少见的“微旅游”特色业态。

观澜湖以国家5A级旅游景区——观澜湖休闲旅游度假区为基础，以周边五星级酒店、文创园区、高尔夫球场、生态体育公社、大地生态艺术园等为依托，打造项目特色“宠物”。其他资源。 “经济+赛事经济+户外经济”，随着地铁的开通，成为微旅游理念下不可忽视的特色商圈。

商业价值是压倒性的

下一个投资高地即将爆发

从“沉睡之城”到“宇宙中心”，龙华的生意正以肉眼可见的速度崛起。公开信息显示，龙华上塘一项目面积766.66平方米的独栋三层商铺售价高达1.99亿元！与南山海岸城相媲美，可见龙华巨大的商业吸引力。

龙华天价店的诞生，必须有核心商圈的支撑。商务区的形成将改变城市商业的发展模式和方向。从城市发展的角度来看，城市核心商务区无疑是未来商业发展的高地。

龙华优越的地理位置和强大的购买力，吸引了AT-MALL、洪山6979等各大商家纷纷入驻，形成一个又一个商圈。未来，龙华还将引进华润万象城、海岸集团海岸城、中州商业中心等商业巨头，打造规模化商业矩阵。

华润置地上塘改造项目将引入万象商户，建成后必将吸引大量消费者入住；海岸集团在人民路投资100亿，拟建设100万平方米龙华海岸城；已开发城市广场、中洲商城等，中洲集团还将在龙华投资建设101万平方米的龙华商业中心……

老改革巨头聚集，龙华通过城市更新激发城市街区创新活力。未来，龙华将成为“粤港澳大湾区消费首选地”，商业价值将在此体现并一路飙升。

我们看好龙华的商业价值，更重要的是政府正在全力打造龙华商业中心和国际商务区。

根据规划发展，龙华商业中心将突出购物、文化、休闲、国际商务等功能，推进产业空间协调和综合交通改善规划，打造规模超200万平方米的市级核心商务区和产值超过500亿元。

未来，深圳网红商场四大天王将齐聚龙华。商业价值是不可阻挡的。目前该地区正处于价格洼地，商业库存充足。充满潜力的商业投资机会正在涌现。下一个投资高地即将爆发。

结尾

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