奢侈品与时尚品牌重返香港：Chanel、Louis Vuitton等品牌举办大型活动并扩大投资

奢侈品与时尚品牌重返香港：Chanel、Louis Vuitton等品牌举办大型活动并扩大投资

奢侈品牌和时尚品牌正在重返香港。

此前在法国马赛发布的2024/25早春度假系列的复刻秀将于11月5日在香港设计学院（香港）举行。这也是继Louis在巴黎举办大秀之后去年香港尖沙咀星光大道。又一领先奢侈品牌来港举办大型活动。

与此同时，Louis、Hermès等品牌也开始再次投资香港市场，在这个金融之都开设新店，或者对老店进行改造和扩建。高端商业地产也做出了表率。以豪华购物中心中央置地广场为例。今年6月，商场启动为期三年的改造计划，投资逾70亿港元。其中，卡地亚、香奈儿、迪奥、爱马仕、路易、普拉达等奢侈品租户承诺资助其改造，由奢侈品资助的部分高达6亿美元。

但与奢侈品不断押注香港的愿景相比，现实似乎更加骨感。今年香港的零售额继续下跌。根据香港特区政府统计处公布的预估数据，8月份香港零售业总销售额为292亿港元，按年下跌10.1%。今年前8个月这一数据同比下降了7.7%。 %。普华永道还表示，2024年香港零售业将继续面临挑战。随着零售消费持续走弱，奢侈品押宝香港有何考量？

1. 哪些品牌再次押注香港？

自去年香港通关开放出入境以来，奢侈品牌正在重返香港核心商业区。意大利奢侈品牌Prada今年租用了香港九龙尖沙咀K11 Musea购物中心的两层，并将开设面积743平方米的新旗舰店。这是Prada 2020年首次关闭铜锣湾旗舰店，也是全球最大的门店。

据悉，K11 Musea将联手商场内七大奢侈品牌（Prada、、、Loewe、Saint、Van Cleef&）大幅拓展奢侈品零售面积，将现有零售面积增加至30,000平方英尺（约2,787平方英尺） ）。平方米）。

此外，Louis还将重返香港铜锣湾时代广场，在时代广场租下一间复式商铺，面积近12,000平方英尺（约1,393平方米）。据香港房地产业内人士透露，圣路易斯与时代广场的租约为期五年。全新店比该品牌2013年租用的老店大2000平方英尺（约186平方米）。当时，据报道每月租金高达500万元。由于租金高昂，在Louis向业主九龙仓地产申请减租遭拒绝后，该品牌最终于2021年3月关店。Louis目前在铜锣湾商圈有一间开店，位于利园。

除了扩建品牌专卖店外，LVMH还在扩大其在香港的办公空间。据香港经济日报报道，LVMH今年在鲗鱼涌太古坊二座新租了两层，面积达45,000平方英尺（约4,181平方米），月租为港元每月 200 万美元。 。据悉，LVMH此次在太古坊新租用的面积是为了在太古坊进行扩张。集团早在10年前就已租下太古坊豪丰大厦的两层中层写字楼。

爱马仕和爱马仕也在继续扩大其零售足迹。爱马仕今年扩大了香港铜锣湾利园的专卖店。扩建后的利园区店于今年六月正式开业。新店共三层，提供更多产品。据悉，爱马仕梨园店最初只有一层。后来又加了一层地下室，变成了两层。今年，再扩大到三层店面将变得困难。目前，爱马仕Le 店的面积和规模与品牌中环旗舰店相当。爱马仕在扩建和升级利园店之前，还租用了利园一期的两层办公楼，面积为3万平方英尺（约2,787平方米），每月租金为每平方英尺新台币50元，属于同一区。扩展和升级。目前，爱马仕在香港拥有7家专卖店。

此外，还在铜锣湾租用了一间新的两层店铺。该店位于香港铜锣湾渣甸街首都中心。两层楼的总面积高达19,000平方英尺（约1,765平方米）。租约将于2023年5月开始。从2026年5月开始。

2.香港的地租已跌破历史纪录。想利用奢侈品下跌的机会吗？

此轮奢侈品回流香港的背后，是香港零售租金的持续下降——第一太平戴维斯预计，2024年香港核心地区商铺及购物中心的租金将继续下跌5%至10% 。

普华永道中国消费市场行业主管合伙人郑先生指出，今年前九个月香港奢侈品市场的表现不太好。 “香港零售业一直不景气，许多小型零售商和本地零售业无法承受高价。 “租金，然后出现了一波清仓潮，这也导致了整个租赁市场的崩溃，租金大幅下降，我认为至少下降了30%。”

奢侈品牌此次集体押注香港，抄底出租物业。主要原因是租金下降带来的价格优势，此时他们可以以更低的成本抢占更有利的地段。

仲量联行仲量联行高级研究总监 Chung 向《VOGUE》杂志表示：“一些奢侈品牌在 COVID-19 疫情期间优化了其零售网络，当时黄金地段高街商店的租金比 2019 年高峰水平低了 71.3%。 2014年第三季度，在这些优惠条件消失之前，这是品牌恢复扩张模式的好时机。”

以此次租用的京华中心店面为例。每月租金为300万港元。这个租金价格是疫情后香港最高的租金价格之一。要知道这家店的最后一个租户就是维多利亚的秘密。该品牌于2017年接租时，每月租金为700万港元。此前，21每月花费1080万港元的租金租用了现在的同一家店面。差价高达780万港元。这家新店也将作为美容业务的旗舰店。

Prada此前位于香港铜锣湾罗素街的旗舰店每月租金高达900万港元。该品牌最终于2020年2月撤店，并于今年返回香港在K11 Musea开设新店，但具体月租未知。 。

当时，Prada专卖店的老板旭日国际曾考虑提供租金减免来留住Prada，但最终没有结果。此前罗素街旗舰店的月租金也高达880万港元。该店租赁期限为10年，2022年到期。

租金的下降是一方面，去年清关以来的短期报复性消费带来的零售反弹也给了品牌一些信心。 “香港零售市场在2023年经历了良好的市场反弹，随着香港恢复通关、内地解除疫情限制以及开放边境，因此去年第一和第二季度，大多数奢侈品零售商的业务恢复到之前的水平”。

据悉，自去年初清仓以来，整体零售租赁面积已出租180万平方英尺。但本轮奢侈品回归还有一个值得注意的细节，那就是很多品牌去年或今年签订的租约大多是三年期的短期租约，而不是之前七年或一年的长期租约。甚至10年。对于品牌来说，他们仍在观望香港零售市场的情况。如果2到3年后经济形势好转，租金也会大幅反弹。

Chung指出，由于整个市场都受到消费降级趋势的影响，奢侈品牌在投资房产时会非常谨慎地考虑成本。她还向我们透露，与疫情前水平相比，截至2024年第三季度，香港核心商业区高街商店的零售租金下降了38.5%，购物中心则下降了36.1%。 “奢侈品牌正在利用过去几年的租金差异，以相对实惠的价格租赁这些零售店和办公空间。”

除了一线奢侈品牌，时尚品牌也在抓住机遇。西班牙快时尚品牌Mango、美国运动品牌&Fitch、瑞士运动品牌On、运动品牌Hoka等均在香港市场投资开设新零售店。

事实上，奢侈品牌在香港经历过多次租金取消的情况。第一次是2015年左右，第二次是2019年到2020年初。2015年，LVMH集团旗下手表品牌泰格豪雅和美国奢侈品牌Coach分别关闭了铜锣湾和中环的旗舰店。这背后是2014年中国奢侈品市场首次下滑，出现负增长。

第二次是受疫情影响。 Prada、Louis、Omega等品牌关闭了位于海港城、铜锣湾罗素街、时代广场等地的门店。导致该品牌两次关店的原因非常相似，那就是奢侈品消费走弱，同时此前的高租金难以为继。

加之经济不景气、消费疲软，奢侈品也趁机砍价。在本轮香港门店扩张中，品牌追求更大的门店面积和更奢华的零售体验。此前，香港置地集团联手爱马仕等十个奢侈品牌，对香港中环置地广场进行全面升级。此次升级，奢侈品牌自掏腰包投资了6亿美元，本身也投资了4亿美元。

3. 香港奢侈品消费复苏的机遇是什么？

对于香港奢侈品市场而言，由于美联储降息的影响，港元贬值可能会创造更多市场机会。指出，随着利率趋于下行，港元走弱或会刺激旅游消费增加。

“加上当地经济逐步复苏，消费者信心或将进一步改善，带动零售额全面呈现正增长。我们预计，到2025年，核心区域高街商店和购物中心的租金增长将保持正增长此外，“随着入境旅游业的复苏，租赁势头将继续转向高街商店和黄金地段的购物中心。”不过，她也指出，香港今年继续吸引来自内地和海外的品牌。年由于其独特的网关 角色。

普华永道的郑表示，香港零售业今年将迎来6%的下滑。 “整体市场状况预计将在2025年下半年略有改善”，但香港奢侈品市场和整体零售市场“将永远不会回到2013年的黄金时期”。不过，他也指出，随着美联储降息，港元兑人民币汇率下跌，意味着港人北上消费的趋势将会缓和，港人的购买力也会下降。内地赴港游客也将变得更加强劲。

据世邦魏理仕预测，到2024年底，香港主要街道的租金将上涨5%。从主要街道的商铺空置率来看，尖沙咀、铜锣湾等核心街区正在下降，这进一步证明豪宅商户回流香港，从而推动租金增长。世邦魏理仕还指出，国际时尚品牌的回归贡献了自2017年第四季度以来最大的租赁比例，占物业租赁总额的20%。此外，新世界发展的全新旗舰项目11 Skyes也有望为香港零售业注入新的血液。

与此同时，香港政府也推出多项措施，吸引内地游客和内地人才来港旅游、生活和定居。香港特别行政区行政长官李家超在2024年施政报告中表示，高素质大学名单将扩大至13所顶尖大学，其中9所是内地大学。据悉，截至9月30日，已有14万名高素质申请人及家属抵达香港。此外，香港也正在申请恢复深圳的“一签多次”政策。

“香港正在重塑形象，比如推广活动经济，这确实会对香港零售业有一定帮助。” ”但也要看这些‘大活动’的规模和吸引力。如果是斯威夫特的话，不言而喻，在香港举办演唱会吸引的不仅仅是内地游客。无论是体育赛事还是娱乐相关的事件，这确实可以帮助经济，但最重要的是香港能否继续推出这些有吸引力的活动。”

同时，他认为，如果经济形势好转，游客收入恢复到以前的水平，股票、房产等投资丰富自己的资产，那么“他们还是会来香港，因为香港很方便，也很方便”。与大陆有相同的文化背景。 ”