物业小区政策法规宣传：装修安全问题及相关规定

物业小区政策法规宣传：装修安全问题及相关规定

物业管理小区政策法规内容

1、小区装修安全问题

根据中华人民共和国建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理条例》第五条规定，在住宅室内装饰装修活动中，禁止下列行为：

（1）未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位设计方案，擅自改变主体建筑及承重结构； （2）将无防水要求的房间或阳台改建成卫生间或厨房； （3）扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖混墙体； （4）破坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 本办法所称主体建筑，是指建筑实体的结构结构，包括屋面、楼面、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等。 本办法所称承重结构，是指将自重和各种外力以系统方式直接传递到基础的主要结构构件及其连接点，包括承重墙、杆、柱、框架柱、墩、楼板、梁、屋架、拉索等。

根据《住宅室内装修管理条例》第六条规定，装饰装修人员从事住宅室内装修活动，未经批准不得从事下列行为：（一）修建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、开窗；（三）拆除、改造供热管道、设施；（四）拆除、改造燃气管道、设施。本条第（一）、（二）项所列行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项所列行为，应当经供热管理单位批准；第（四）项所列行为，应当经燃气管理单位批准。

根据《住宅室内装修管理条例》第十三条规定：住宅室内装修工程开工前，装饰人员应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下统称物业管理单位）申请登记。

业主以外的住宅使用人对住宅进行室内装修的，应当取得业主书面同意。

根据《住宅室内装修管理办法》第十七条规定，物业管理单位应当按照住宅室内装修管理服务协议实施管理。发现装饰者、装饰装潢企业有本办法第五条所列行为，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为，或者违反本办法第七条、第八条、第九条规定的，应当立即制止；造成实际后果或者拒不改正的，应当及时报请有关部门依法处理。装饰者、装饰装潢企业违反住宅室内装修管理服务协议的，应当依法追究违约责任。

根据《住宅室内装修管理条例》第十八条规定：有关部门接到物业管理单位举报装饰人员或者装潢装饰公司违反本条例规定行为后，应当及时到现场检查核实，并依法处理。

根据《陕西省物业服务管理条例》第七十八条规定：物业服务区域内禁止下列行为：（一）擅自改变建筑主体结构、承重结构或者改变建筑外观，在外墙开设、扩建门窗；（二）擅自占用、故意损坏共用部位和共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）擅自占用、改建、损坏人民防空设施；（四）擅自占用、改建、损坏人民防空设施；（五）违反法律、法规和管理条例（暂行管理条例）的规定，未经有利害关系业主一致同意，擅自将住宅楼改为营业用房；（六）违反有关规定制造、储存、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染性病原体等危险物质； （六）违反有关规定随意停放机动车、非机动车，私拉电线（线）为电动汽车充电，或者在楼宇、住户内为电动汽车充电；（七）侵占绿地、破坏花草树木；（八）随意倾倒垃圾、堆放杂物、高处抛掷物品；（九）饲养动物干扰他人正常生活；（十）违反噪声污染防治法律法规，制造噪声干扰他人正常生活；（十一）随意张贴、书写、刻写、张贴等；（十二）违反法律、法规和管理法规（暂行管理规定）以及从事其他危害社会公共利益、侵犯他人合法权益的行为。发现上述行为，业主有权投诉、举报。物业服务商、业主委员会或者物业管理委员会应当予以劝阻、制止。 劝阻、制止无效的，应当及时报告有关部门，有关部门应当依法及时处理。

根据《陕西省物业服务管理条例》第八十一条规定：业主在对房屋进行装饰装修时，应当遵守房屋装饰装修和安全使用的规定、管理规则（暂行管理规定），并告知物业服务人。物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁忌行为和注意事项书面告知业主，并对房屋装饰装修施工进行监督。业主违反房屋装饰装修的规定、管理规则（暂行管理规定）的，物业服务人应当予以制止。业主拒不改正或者造成损害的，物业服务人应当报请有关部门依法处理；给其他业主造成损失或者造成社会公共利益损害的，责任人应当依法承担赔偿责任。

2.关于装修押金

根据市发展改革委、市住房城乡建设局、市市场监管局联合印发的《关于印发宝鸡市物业服务收费实施细则的通知》（宝发改费发[2021]639号），《宝鸡市物业服务收费实施细则》第三十五条规定：业主需要对房屋进行装修的，应当事先告知物业服务公司，物业服务公司应当按照住建部门的有关规定与业主签订装修改造管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。业主可以自行清除装修过程中产生的垃圾，也可以委托物业服务公司清除。委托物业服务公司清除装修垃圾的收费标准由双方约定。 装修造成共用部位、共用设施设备损坏的，恢复修缮费用由业主或者装修单位按实际发生金额承担，并承担相关责任。物业服务公司不得收取装修押金、装修人员进出证费、电梯使用费等费用。

三、物业费征收有关问题

根据《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人缴纳物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。业主违反约定，逾期不缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内缴纳；超过合理期限仍不缴纳的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得以停止供电、供水、供热、供气等方式催告业主缴纳物业费。

四、关于物业管理委员会成立过程

根据金台区住房和城乡建设局关于印发《金台区物业管理委员会组建流程的通知》（宝金住建[2024]35号）的要求：物业管理委员会组建分为发起、成立筹备组、业主大会筹备、业主大会召开、筹备组移交材料、物业管理委员会备案等六个阶段。具体做法请参见宝金住建[2023]70号《宝鸡市金台区住房和城乡建设局转发市住房和城乡建设局<关于印发物业服务管理示范文本的通知>的通知》。

第一阶段：启动

（1）建设单位书面通知。社区具备召开首次业主大会的条件后，建设单位应当在30日内书面通知县（市、区）住房城乡建设部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府，并在物业服务区域内公告。

（二）业主主动申请。物业服务区域内20名以上业主向有关街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请。此申请不需要多数业主同意。

（三）社区动员业主提出申请，镇、街道未收到建设单位书面通知的，

如果业主不签署联名申请书或自行提出申请，则需要社区动员业主共同提出申请。

调查评估。社区对社区现状进行调查，评估是否具备召开首次业主大会的条件：（1）已销售交付房屋的建筑面积占物业服务区域总建筑面积的50%以上；（2）首套房屋销售交付两年以上，且已销售交付房屋的建筑面积占物业服务区域总建筑面积的20%以上。

动员宣传。社区评估后，在符合条件的社区内发布公告，宣传成立业主委员会的必要性和程序，并动员物业服务区域内20名以上业主（提供身份证明文件）向相关街道办事处或乡镇政府提交公告。

(镇)人民政府提出成立业主协会的申请，同时抄送社区服务中心备份。

第二阶段：成立筹备组

（一）条件审核。街道办事处、乡（镇）人民政府自收到业主联合申请之日起30日内或者收到建设单位提交的首次业主会议筹备所需材料之日起60日内（所需材料：1.物业服务区域划分材料；2.物业服务区域内的建筑面积清单；3.业主名单及联系方式；4.建筑规划总平面图；5.共用设施设备交接材料；6.物业服务用房配置确认材料；7.其他相关文件材料），对符合条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在认真审核后，组织成立业主会议筹备组。

（二）确定筹备组组长和成员人数。业主大会筹备组组长应当由街道办事处或者乡（镇）人民政府工作人员担任，副组长应当由社区党组织、居民委员会或者村民委员会工作人员担任。业主大会筹备组应当由一名或多名业主代表、一名建设单位代表、一名街道办事处或者乡（镇）人民政府代表、一名社区党组织代表、一名居民委员会代表或者村民委员会代表组成。无法联系到建设单位，或者街道办事处或者乡（镇）人民政府书面通知建设单位但超过20日未得到答复或者得到答复后不愿参加的，建设单位可以容缺形式组建筹备组。 业主大会筹备组成员人数由街道办事处或者乡（镇）人民政府社区党组织根据物业服务区域规模合理设定。成员人数应当为奇数，且最低人数不得少于5人，其中业主代表人数不得少于筹备组成员人数的二分之一。

（三）确定筹备组业主代表。业主代表可通过街道办事处或乡（镇）人民政府、居民委员会或村民委员会推荐、不少于十名业主联名推荐、业主自荐、业主选举（先由每个单位业主推选一名单位业主代表，再从每个单位业主代表中推选一名楼宇代表，最后从楼宇代表中推选出筹备组业主代表）四种方式产生。选举不能达成共识的，由社区党组织推荐业主代表。街道办事处或乡（镇）人民政府应组织社区对筹备组业主代表任职资格进行严格审查，按照党员优先、热心公益、无欠缴物业费的原则选拔筹备组业主代表。

（四）公示筹备组成员基本信息。街道办事处或者乡镇人民政府应当将筹备组推荐成员人数、成员名单、业主代表基本信息（包括但不限于房号、年龄、政治状况、文化程度、职业、物业费缴纳情况等）在物业服务区域内至少两个显著位置（指公告牌、小区出入口、单元门、电梯轿厢、客户服务地点等）公示不少于七天。街道办事处或者乡镇人民政府必须在公示中留下联系人、联系电话等相关信息。

业主对业主大会筹备组组成有异议的，应当在公示期内以书面形式向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出，街道办事处或者乡（镇）人民政府核实、调整、更新公示内容。书面反馈材料应当包括与筹备组成员联系电话、存在问题的详细描述和个人建议。

（五）报镇政府并予以公告。推荐候选人公示期满，业主对业主大会筹备小组组成无异议的，业主大会筹备小组应当书面报告街道办事处或者乡（镇）人民政府，并在物业服务区域内至少两个显著位置公告，公告期限不少于七日。

第三阶段：业主大会筹备

业主大会筹备小组应当自公告发布之日起九十日内完成筹备工作。

（一）前期工作。业主大会筹备组或者业主委员会换届筹备组开展选举工作前，应当履行以下职责：1、确定首次业主大会的时间、地点、形式和内容；2、按照示范文本起草业主大会议事规则草案、管理规章草案；3、确认业主身份和专属部分面积，编制业主名单，确定业主在首次业主大会上的得票数；4、起草业主委员会选举办法；5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；6、依法确定首次业主大会表决规则；7、承担首次业主大会的其他筹备工作；8、向业主提供参加选举的自荐表、推荐表、候选人简历表及承诺书。 业主大会议事筹备小组应当于首次业主大会议事召开十五天前，在物业服务区域内至少两个显著位置公示以上八条内容，时间不得少于七天。业主对公示内容有异议的，业主大会议事筹备小组应当记录并处理。

（二）公示。前期工作公告无异议后，业主大会筹备小组或业主委员会换届筹备小组应当确定业主委员会候选人名单。名单确定后三日内，应当在物业服务区域内至少两个显著位置公示候选人名单，公示时间不少于七日。公示内容应当包括候选人姓名、房号、年龄、政治状况、文化程度、职业、物业费缴纳情况等。业主对公示的候选人名单有异议的，应当书面提出，并提供相关证明材料和依据。业主大会筹备小组或业主委员会换届筹备小组应当在业主大会召开前研究处理并作出答复。异议人不符合候选人资格要求的，应当取消其参选资格。 若结果候选人差距率不足五分之一，则应当补充推荐，并再次公示候选人名单。

第四阶段：召开第一次业主大会

业主大会筹备小组应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会。因特殊情况不能在九十日内组织召开首次业主大会的，可以延长三十日。

第一次业主大会应当表决通过下列事项：

表决通过了《业主大会议事规则》、《管理条例》和《专项维修基金管理条例》；

选举业主委员会委员，确定主任、副主任及委员名单。

此外，经业主联名表决，可向业主委员会成员或物业管理委员会业主代表成员发放工作补贴。第五阶段：移交材料业主大会筹备组应当自业主委员会或物业管理委员会选举产生之日起，将《陕西省物业服务管理条例》第三十三条规定的材料移交给业主委员会，并终止活动。原业主委员会更换后，应当在新业主委员会成立后十日内，将其保管的有关财务账簿、档案、印章等文件资料和其他属于全体业主的财产移交给新业主委员会，并完成移交工作。

第六阶段：物业管理委员会登记

业主委员会自选举产生之日起30日内，应当向所在镇、街道、区住房城乡建设主管部门（物业管理中心）备案，并提交以下备案材料：（一）管理条例、业主大会议事规则；（二）业主大会会议记录、会议决议；（三）业主委员会成员名单及基本情况。业主委员会持区物业管理中心备案回执，到街道申请加盖公章、建立公共台账。

此处未尽事宜，按照《中华人民共和国民法典》、《国务院物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》等法律法规及《关于印发规范业主大会、业主委员会筹建和运作示范文本（试行）的通知》（陕建发[2023]1035号）和《关于印发规范业主委员会依法履行职责示范文本（试行）的通知》（陕建发[2023]1036号）执行。本流程自发布之日起实施，原2012年业主委员会流程作废。

五、关于居民区充电设施建设的问题

根据宝鸡市金台区住房城乡建设局、宝鸡市金台区发展改革委、国网宝鸡市城市供电公司联合印发的《关于转发市住房城乡建设局等三部门关于规范现有居住小区自用充电设施设置工作的通知》的通知，宝鸡金台住房城乡建设发展（2024）36号规定：

（一）落实政策要求，明确安装条件。自用充电设施是指在个人用户长期自有或租赁的固定停车位内设置，用于对停放车辆进行充电的设施。自用充电设施安装企业和电力公司（以下统称建设单位）在既有居住小区进行现场勘察时，要按照《电动汽车分布式充电设施工程技术标准》（GB/-2018）、《供配电系统设计规范》（GB/50052-2009）等国家标准、规范，确定既有居住小区是否具备安装条件。具备安装条件的，要按照国家建设标准和行业规范编制施工方案，并遵守物业公司施工管理要求，确保安全文明施工。不具备安装条件的，要向申请人书面说明情况，不得违规安装。

各级住建部门要加强对物业公司的指导和监督，引导物业公司支持业主和物业用户安装自用充电设施。小区配电设施容量是否符合条件由供电公司确定，物业公司不得以此为借口阻碍自用充电设施安装。各级发展改革部门要落实国家发展改革委要求和陕西省《关于进一步提升陕西省电动汽车充电基础设施服务保障能力的实施意见》（陕发改能电〔2022〕2021号）精神，简化资金申请、征收条件和申请、安装流程。 各级电力公司要公布个人申请自用充电设施的申请材料清单，明确安装前置条件，落实服务到终端用户的要求，承担家庭终端计量装置端口前相关物业设施设备的维护、保养、更新责任，确保自用充电设施安装符合国家和地方的标准和规范。

（二）统筹规划布局，满足安装需要。对配电设施已移交电力公司、场地环境符合充电设施工程技术标准和配置安全管理规范的既有居住小区，电力公司应合理统筹科学规划，现场踏勘确定供电方案，提前在具备安装条件的既有居住小区安装充电电缆及配电箱，明确电表安装位置和走线走向，满足申请人就近设置充电桩的需求。建设单位或物业服务公司、物业管理委员会（物管会）、社区、居（村）委会应提供相关建筑物、设施设备图纸或现状资料，明确埋设管线走向，配合做好踏勘、电力安装、现场施工等工作，不得妨碍电力公司进场施工。 对于市电设施尚未移交电力公司、场地环境符合充电设施工程技术标准和配置安全管理规范的现有住宅小区，建设单位或物业服务公司、业主委员会（物业管理委员会）、社区、居（村）委会应当积极配合电力公司开展勘察，不得以配电设施容量不足为由阻挠申请人建设安装自用充电设施。场地环境不符合充电设施工程技术标准和配置安全管理规范的，电力公司应当向申请人说明情况，建设单位应当结合分户电表改造工作，协调解决配电设施容量不足等问题。

（三）科学规范施工，确保设施安全。物业服务公司或物业管理委员会、社区、居（村）委会在受理施工申请时，应当告知施工企业施工活动禁止行为及注意事项，并对施工活动进行检查，发现问题及时提醒、制止。施工单位未提前告知或未履行相关手续的，物业服务公司或物业管理委员会（物管委）、社区、居（村）委会可按照《管理暂行规定》或《管理条例》限制其施工人员、机械设备、材料等进场。

施工单元应根据电源计划和建筑计划进行施工，不得影响消防车的通过，高空操作以及人员和车辆的撤离，停车场的建筑安全和消防安全性（车库），并且不得损害消防，交流和其他设施，并不应增加申请人的经济范围，以占用自我用途或企业的经济负担。应在约定的时期内恢复原始状态，并应承担造成的损害赔偿的责任。

（iv）增加宣传以消除违规行为，自动充电设施安装公司应增加有关在现有住宅社区中建设自用充电设施的宣传和政策解释工作，并在现有的居住社区中普及在现有的居住社区中的自我使用充电设施的安全知识通过无线电和电视范围，并促进自动企业，并启用新的保障，促进自我启示，促进自我启示，促进自我启示，自我启示，自我启示，促进自我启示，促进自我启示，自我启示，自我启示，促进自行车。渗透过程等，为我们省的住宅社区的自助充电设施的安装和管理营造出良好的社会意见氛围。

各个层面的住房和建筑部门应开放投诉渠道，迅速接受有关妨碍自用充电设施安装的房地产公司的投诉，迅速收到有关电力公司的定期报告，内容涉及妨碍安装充电的房地产公司，采用问题日志，采取多个措施，进行多个措施，进行多项纠正措施，迅速启发并惩罚某些房地产公司，以妨碍自己的设施安装自我利用，并有效地促进了自己的自我利用，并有效地进行了自我利用的努力，并促进了锻炼的努力，并构成了装修的努力，并构成了构成工作的努力，并构成了构成良好的设施，并构成了装修的努力。

现有住宅区的自用充电设施的安装过程：

关于物业服务领域相关行政部门接受的问题

根据“转发市政房屋和城乡发展局和其他部门的通知，请转发由省的房地产服务信息编码清单”，由Baoji City的区共同发行I City，Baoji市区的民事事务局以及区的国防动员办公室，Baoji City，Baoji and Baoji and urban Ruran Rural （2024）第38号文档规定：事项受到房地产服务区相关行政部门接受的事项：房地产服务区：

（i）分区办公室或乡镇（城镇）人民政府接受和执行的事项

根据法规未能将装饰和翻新产生的垃圾运送到指定处置地点；

施工单元未能及时移交接受和检查材料；

建筑部门未能根据需要以书面形式通知县（城市，地区）住房以及城市和农村建筑部门。

主管部门，街道办公室或乡镇（城镇）政府应提交准备第一所有者会议所需的相关材料；

物业服务企业未能根据法规建立和保存与业主的权利和利益有关的物业服务文件和材料；

物业服务公司未能根据法规宣传服务项目，服务质量水平，服务标准和详细信息，费用标准和其他相关事项；

原始的物业服务企业未能在规定期内退出财产服务区域；

如果财产服务企业未能在规定的时间限制内移交相关的材料和财产，或者损坏，掩盖或破坏财产档案材料和财产；

入侵绿色空间，摧毁鲜花，植物和树木，任意倾倒垃圾，堆积碎片，从高处扔掉物体，占领，阻止和关闭财产服务区域内的其他公共区域

装饰员未能宣布并注册住宅室内装饰活动；

装饰员通过将住宅内部装饰项目委托给没有相应资格水平的企业来违反法规；

在住宅室内装饰活动中，不需要防水的房间或阳台转换为浴室或厨房，或拆除连接阳台的砖块或混凝土墙；

在所有者委员会的成员资格被终止之后，如果相关材料和密封件未在规定的时间限制内退还。

（ii）住房和城市建设和城市管理部门接受或执行的事项（由地方的职能和责任确定）

未经授权对房屋或房屋外观的承重结构的未经授权的更改，例如在外墙上打开或放大门和窗户；

未经授权的职业或故意破坏公共区域或共享设施和设备，或未经授权的共享设施和设备的移动；

财产服务区域内未经授权的职业或挖掘道路或地点；

违反房屋装饰和安全使用房屋的规定，对房屋进行装饰和翻新；

未经授权的使用公共零件，共享设施和设备在物业服务区域内进行业务运营；

购买者未能提供维护资金支付的证明，建筑部门在未经授权的情况下提供房屋供房屋使用；

未经授权，挪用或拨款特殊的住房维护资金；

物业服务企业将其本应提供给第三方的财产服务或将所有财产服务分为部分，并将其分别分别为第三方；

建筑单元未根据计划配置财产服务室；

未经授权的位置，抵押，分部，转移或更改财产服务场所的使用；

任意倾倒垃圾，堆积碎屑，占领，阻塞或关闭火灾通道或疏散通道以外的其他社区所有者共有的其他地区；

未经授权的职业和绿色空间的损害，树木的移植和砍伐，任意涂鸦，雕刻，广告发布以及其他影响城市外观和环境的行为。

（iii）公共安全器官接受和执行的事项

在居民区的制造，储存，使用和处置爆炸性，有毒，放射性和腐蚀性物质或传染病以及其他危险物质；

养育动物以干扰他人的正常生活；

违反有关预防噪声污染和控制的法律和法规，并使噪音打扰他人正常生活。

（iv）消防机构接受和执行的事项

随机停车汽车和非电动车辆，阻塞消防通道；

通过私下拉电线（电缆）为电动汽车充电或在建筑物或房屋中充电电动汽车来违反法规；

非法停车，阻塞消防通信或破坏打防设备；

任意倾倒垃圾和碎屑堆积，导致占用，阻塞或封闭消防通道或疏散路线。

（v）自然资源部处理的事情

1.建筑部门未能获得建筑项目计划许可或未能根据建筑项目计划许可证的规定进行建筑。

（vi）市场监督和管理部门接受的事项

未经授权将居住地更改为商业场所；

未根据法规进行价格披露；

违反针对电梯，锅炉和多层停车设备等特殊设备的安全管理法规；

当一家物业服务公司接受委托收取相关费用时，它会向所有者收取额外的费用，例如处理费用；

收取其他费用违反法规。

（vii）国防动员部门处理的事情

未经授权的职业，民用防空项目设施的修改或损害；

公民防空项目通常使用的停车位是作为礼物出售或赠送的。