太古模式：只租不售+长期持有，引领中国商业地产发展

太古模式：只租不售+长期持有，引领中国商业地产发展

中国商业地产的代表性模式有以下三种：

第一个是凯德模式，擅长资本。凭借“资产管理+房地产基金”，多年领跑中国商业地产；

二是万达的“售养租+快速复制”模式。以其标准化、快速复制，席卷全国，以量取胜，一马当先，占据内地商业地产第一把交椅；

第三个是“只租不卖+长期持有”的太古模式，耐得住寂寞和浮躁，纯粹全身心投入到一个项目上。

关于太古地产

2016年是英国太古集团成立200周年，也是其在华业务150周年。无论是在中国还是在英国，从无到有发展到如此多元化业务的企业并不多。

太古地产成立于1972年，作为一家从事商业地产40年的开发商，太古地产迄今为止只有七八个大型商业项目，而每个项目的开发都持续了数十年。这进展实在是太慢了。然而，太古就是这样按照自己的路线发展的。每个项目的选址、定位、规划都非常严格。它永远不会做没有把握的项目。一旦选定开发，每一件都将是精品。

黄铁鹰老师曾写道：企业管理中最困难的问题是企业多空利益的平衡。这是检验管理者水平和企业管理素质最全面的试题。大多数企业的寿命不能超过一个人的寿命，但两百年来，太古仍然在创新、成长。所谓“太古道”，才是真正的简约之道：

首先，不要夸大受欢迎程度，但总是对你看到的机会说“是”；

第二，要致力于培养自己的民族，传承古老的文化。这样的太古并不是拟人化的“超级IP”。 “太古”代表着高品质、多元化和值得信赖。

“在电商发展的同时，北京三里屯太古里、广州古汇、成都太古里等实体店的零售业绩也在蓬勃发展。人们仍然会出去购物，去商店看看。您不会永远坐在家里网上购物。

成功的关键在于实体店能为消费者提供什么样的产品，而商场管理层能否与商家合作，帮助他们做好零售业务。所以我们的策略是比较明确的，就是要认识到互联网的影响，但不要过分夸大。 ”（太古地产行政总裁—巴德利）

无论是在商业地产行业还是其他资本密集型行业，人们似乎一直在争论一个话题：用户体验和资本回报哪个更重要？资本与大型项目双赢，让开发商在短时间内迅速扩张。商业项目消耗大量社会资源。如果只注重经济效益，不考虑社会效益和行业贡献，怎么能创造出有影响力的企业呢？行业标杆？如果不注重文化积淀、品质提升、工匠精神，如何满足消费者日益升级的精神需求？

太古地产于2001年进入中国内地，截至2016年，经过15年的发展，太古地产目前在内地运营的商业地产项目仅有4个。除北京三里屯太古里项目外，其余3个项目均与其他开发项目联动开发。由商人共同持有。

从2016年上半年表现来看，广州太古汇、北京三里屯太古里零售额均增长4%，北京颐堤港购物中心零售额增长13%，成都中环太古里零售额增长13%。远洋太古里暴涨113%。 ，这次我们整理了太古集团旗下9个主要商场（含香港项目）与大家分享。

内地太古

北京三里屯太古里

三里屯位于北京文化氛围浓厚的三里屯商圈。是一个独特的街区式商业项目。它分为两个区域，南区和北区。它由19栋低密度当代建筑组成。每个建筑都有自己的特色。它们保持相对独立，相互呼应。

二期开业的北区于2010年逐步开业，拥有87家品牌专卖店，其中包括万宝龙、劳力士、阿玛尼等高端品牌，是北京最具现代感和艺术气息的商业综合体。

以三里屯的发展为例，太古运营团队在接手三里屯之前，对三里屯的文化内涵进行了考察。 “北京以酒吧艺术、长巷子、地下音乐集中地而闻名，带有一丝颓废精神的艺术随意又神秘”，是团队对三里屯内涵的总结。因此，休闲、前卫、休闲成为三里屯发展的基调。

为了体现“潮流”特征，三里屯改变了北京传统的室内购物模式，采用了开放式的空间设计。

从总体设计上看，三里屯低密度商业建筑分布在南北区。通过走廊、小桥、花路的设计，使建筑之间相互联系，同时又保持相对独立；而开放式的购物区，人们不仅可以漫步在室外的商业街区，还可以享受室内的餐饮、娱乐和购物空间。

然而，这种开放式的空间设计却遭到了很多人的反对：在北京干燥寒冷的秋冬季节，谁愿意在通风良好的广场里闲逛呢？

当时，太古地产中国区总裁安格瑞花了很大力气说服香港董事会，“北京人愿意尝试新事物，我们坚持在北京打造开放布局”。如今，三里屯已成为北京潮人心中的新地标，出租率超过90%，租户包括苹果旗舰店。

该建筑由日本建筑界的领军人物隈研吾等建筑师设计。 19座低密度当代建筑分别位于南区和北区。大胆的色彩和不规则的三维几何形状，每座建筑都是独一无二的。具有很强的视觉感染力，已成为北京的地标建筑。

南区建筑凸显时尚活力，色彩明快大胆；巷弄式规划四通八达，创造出流畅多变的动线；穿行在虚实交错、变幻的空间中，让人流连忘返。

北区的建筑体现出内敛的奢华，简洁的菱形建筑外观，体现出国际品牌的宏伟与尊贵；开放式庭院式整体布局，灵感源自北京四合院，整体设计呈现出开放包容的大都市气质。

太古愿意投入足够的预算和时间来满足艺术家的想象力。三十年来，太古地产与多位具有创新精神的设计师、建筑师合作，不断创造出令人耳目一新的商业项目。

夜晚的三里屯灯笼充满浪漫气息

星巴克中国首家24小时旗舰店

生锈的方钢吊顶装饰充满韵律感和后现代感。

广州太古汇

回族

2011年9月24日，历经近十年建设的太古汇正式开业，门店出租率高达99%。其商业品牌充分体现了太古汇的高端定位。

整个商场共有183家店铺，其中70%是国际品牌的租户。 70多个品牌首次进驻广州。已开业的包括全国最大旗舰店、爱马仕专卖店、香奈儿全国第六家精品店等高端名店。这家购物中心的开业，给广州的国际一线品牌带来了质的变化。

2001年3月，太古地产与广州日报报业集团签订合作意向书，以一方提供土地、一方出资、持有55%及45%股份的方式，共同开发广州综合商业项目分别。次年10月，该项目正式命名为“太古汇”，并回归太古地产，太古持股升至97%。

路易威登广州首家旗舰店

爱马仕广州第二店

流线型整体设计

多个椭圆形的中空“天井”让自然光直接照射在每层楼上。光线让地下楼层（M层和MU层）不再感到压抑。

太古汇在室内人工照明效果方面也有独特的想法。室内照明补充了自然光不足的区域。鹅黄色是室内照明的主色调。中庭底部连续的灯槽和自动扶梯下星状排列的小灯与主色调相得益彰，并用同色灯光装饰。 ，使得商场整体灯光白天自然舒适，夜晚柔和优雅。

椭圆形中庭和横跨商场顶层的玻璃天桥是太古汇购物中心的独特特色。会场各处均设有可见的自动扶梯。客人在前进时可以自然地看到前面的商店，有效地鼓励人们流向商场的每个角落。

太古汇选用的内饰材料颜色非常柔和：深棕色木纹贴、实木扶手、来自耶路撒冷的琥珀石灰石。

北京颐堤港

颐堤港项目位于北京市朝阳区将台路。这是太古集团在北京市场的第二个综合物业投资项目。总面积约17.6万平方米，包括一座时尚购物中心、一座国际甲级写字楼和一座休闲商务酒店——北京东隅。项目力求通过开放透光的购物中心建筑和室外开放式公园设计，营造轻松舒适的环境。

交通方面，除了拥有1200多个停车位外，颐堤港还直通正在建设的地铁14号线。往返首都国际机场、中央商务区等市中心地点仅需15分钟车程。

太古地产与远洋地产联手打造的颐堤港于2012年9月20日盛大开业。旗下零售区域颐堤港购物中心引进了AZUL by、 、 d'zzit、GAP、GEOX等众多时尚品牌、GUESS、H&M、J.、MO&Co、SLY、SLVR、米兰站、上海双美等。

其他主要业态也较为强势，包括引进韩国西街卫星国际影院、第一页国际书店、北京华联高端超市等。多元化的餐饮店也是颐堤港的另一大特色，包括精致的西餐、日韩料理、中式特色菜以及东南亚风味等多种菜品，一定能满足顾客不同的味蕾喜好。

面积2400平方米、高度33米的独特冬季花园设计，让颐堤港在北京零售项目中脱颖而出。其动态的巨型玻璃屋顶将室内空间与17公顷的室外公园无缝连接，让自然光倾泻而入。

以地中海山腰小镇为设计灵感，其创意餐饮区让人们即使在室内也能享受“户外”用餐的乐趣。

大波浪穹顶设计

内部空间错落有致，空间感很强。

注重一店一色的店面设计

成都远洋太古里

李

成都远洋太古里项目拥有独特的纵横交错的巷道和开放的广场空间。为了呈现不同的城市脉动，还引入了快里和慢里的概念，树立了国际大都市的潮流典范。有趣的生活值得玩味，大都市的休闲品味，众多的精致餐厅，历史、文化和商业交融的独特氛围，让人们在繁忙的城市中心慢慢享受美好时光。

成都大慈寺文化商业综合体位于成都市锦江区大慈寺地区，毗邻成都最繁华的商业街春熙路、红星路，并与正在建设的地铁2号线、3号线相连。

项目总面积约25.7万平方米，包括一座充满街头时尚风格的购物中心、一座拥有约100间客房的精品酒店、服务式公寓和一座甲级写字楼。开发完成后，部分办公楼将被出售。

Gucci占据领先地位，建筑立面精致清晰

Bobo低调内敛

星巴克精选 品味之选

蒂芙尼新旗舰店气势磅礴

成都远洋太古里的“里”字就是“胡同”的意思。顾名思义，正是这里纵横交错的巷弄，让成都远洋太古里与众不同。基于对成都这座城市和成都消费者生活习惯的深入了解，成都远洋太古里对业态进行了合理组合，特别引入了“快一公里”和“慢一公里”的概念。

时尚现代的艺术装置

一个卖感情的地方

爱马仕没有选择开对面的IFS，而是选择了太古里

成都首家苹果专卖店也选择了太古里

上海兴业太古汇

回族

兴业太古汇项目位于上海南京西路。项目总面积32.2万平方米，包括两栋办公楼、一座购物中心和三座酒店。项目毗邻现有地铁2号线和已开发的12号线、13号线、1号线，前往新天地、淮海路、浦东机场、虹桥机场十分便捷。

介入方式：2006年11月，太古出价12.92亿元收购位于上海静安区大中里的香港兴业国际50%股权。

兴业太古汇拥有两个室外广场，与室内购物中心无缝连接。购物中心汇聚近250个零售品牌，涵盖奢侈品、时尚服装、配饰及美妆购物、国际餐饮、休闲书店、超市和瑜伽中心。其中，首次进入中国大陆市场的有14家，首次进入大陆市场的有12家。品牌在上海设有专卖店，并拥有12家独特的品牌概念店。商场和酒店拥有40多家中外餐厅，从休闲餐饮到名厨美食应有尽有。

项目内建有百年欧式豪宅，为纪念香港兴业国际创始人查济民先生，更名为“查公馆”。该建筑经过整修，同时保留了上海独特的历史建筑风格。

上海前滩太古里

李

陆家嘴前滩太古里终于迎来了第一个有实力的合作开发伙伴。势必超越新天地的上海太古里，终于将前滩推向了市中心！

被誉为第二陆家嘴的上海前滩，拥有上海顶级国际学校——惠灵顿公学、上海顶级国际医院莱佛士医院、上海顶级体育场馆东方体育中心、上海顶级娱乐中心东方梦工场、上海顶级商业区上海太古李等.

太古香港

香港太古广场

香港地点

太古广场由香港英国房地产开发商太古地产建造。太古广场一期及二期现址前身为驻港英军的域多利军营（军营）。军营搬出后，该土地被香港政府公开拍卖，并被太古地产收购。第三期土地是通过收购湾仔星街一带的旧楼而取得的，历时10多年才完成。

自1988年开业以来，太古广场一直被公认为香港首屈一指的高端购物中心，聚集了最时尚的购物、餐饮、娱乐、住宿等，被誉为香港最优越的综合发展项目之一。

走进太古广场，宽敞舒适的环境和流线型的设计让人感到轻松自在。商场内有近140家高档商店和餐厅，给您更多高端消费选择。设计独特的 The 拥有九大国际化妆品和美容品牌，包括香奈儿 ()、乔治·阿玛尼 ( )、植村秀 (Shu )、BISSÉ 和 YSL，其中后两个品牌在此开设了全球首家精品店。

太古有一个比喻，把商场比作农田，黄金地段就是一块良田。太古一直重视项目选址，发展策略重点在主要交通路口开发综合物业项目，力求交通便利、可达性高。

商场的品质好不好，看洗手间就知道了。

出售手工制品的百货商店

百货公司精致公共区域装修

通透大气的共享空间

后街是精品制服

太古广场下面一层与地铁相连，该层的产品面向的是普通大众。一楼出口为金钟廊，与裙楼的高端写字楼相连。商场一、二楼的顾客以中环白领为主，以一线品牌为主。主要是；三楼以上，太古广场不惜重金在山中打造自己的“私家路”，吸引名流富豪，将该楼层定位为国际高端品牌。

商业营销中的这种逆向思维虽然与普通的消费者心理不同（知名品牌在一楼），但却使得各层的消费定位自然划分，各得其所。这样，既照顾了明星购物的隐私，又创造了商场“越上楼房租越贵”的奇迹。俗话说“造人流、造地”。

艺术实木休息椅，品质卓越

层叠式寻路系统，让各楼层一目了然。

简单却不简单的引导系统

太古在设计各层店铺分布时的原则是，店铺应交通便利，走廊宽度适当，引入更多自然光。太古广场地处土地宝贵的香港，却不惜“浪费”楼面空间。始终保持三米宽的走廊，无次走廊，二三线商铺基本没有“死角”。这就是刻意制造的“顿悟”的到来。

购物中心必须是一个交通连接点。太古地产在香港投资的所有购物中心项目均为地铁线以上物业，部分为地铁线交汇处物业。太古广场虽然建于1990年，但它是连接所有地铁站（包括港九地铁线）的重要连接点。

太古广场不仅与地铁入口相连，还在物业周边设有串联的放射状人行天桥，连接不同功能和用途的物业，形成人流、物流、资金流的共享互联，共同拓展商业空间。它所在的商业区。繁荣。

此外，太古还修建了一条直通商场高层的“私家路”，方便城内名人进入购物。这体现了开发商不遗余力畅通商场交通动脉的良苦用心。商场最大的成功在于回头客的数量，而便利性是顾客愿意回头的重要因素。

香港太古城中心

香港

太古城中心是港岛最大的购物中心。在这个适合家庭的购物中心里，约有170家商店，还有一家大型日本百货公司APiTA，提供多种购物选择。商场还设有许多休闲设施，例如港岛唯一的溜冰场和设备齐全的电影院。

在太古看来，商业地产不是流水线产品，没有统一的模式可以应用。他们一直坚持每个项目都有自己的特色，必须是原创的，而且每次都必须不同。因此，太古从来没有说过香港有3个商场。相反，它说第一代是太古城中心，第二代是太古广场，第三代是又一城，而到了广州，就会是第四代商场，因为每一次的变化都会导致诞生一些原创的理论。

“购物中心+室内溜冰场”是太古在“”开发项目中首个独特的购物中心，地下一层直通地铁。它也是太古广场开发项目中首次出现的。虽然这些特色现在看来似乎司空见惯，但在当时却足以体现太古发展的前瞻性。这种原创、个性化的开发模式，使得大多数项目即使50年、100年也不会过时。

太古将商业地产视为“生态有机体”。它有孕育期（设计阶段）、萌芽阶段（前期建设阶段）、成长期（凝固阶段）和抗衰老阶段（维持阶段）。不同阶段要区别对待。 。为了防止老化，太古集团斥资8亿港元翻新太古城中心，因为不想因陈旧而令顾客感到厌烦。

开业15年的太古广场亦是如此。经常可以看到里面有两三间店铺正在装修。每次商户续租时，太古不仅协商租金，还坚持要求租户进行装修。

除了更新商场的硬件设施外，店面结构也在不断调整。例如，有一家知名品牌商户，已入驻市场较长时间，愿意继续支付高额租金。但在续约时却被要求离开，因为其经营理念和产品没有跟上时代，需要做得更好。时尚品牌取而代之。这样，当顾客过一段时间回来时，总会发现不同的品牌商家加入了，这会让他们感到新鲜和惊喜。

香港东荟城

是香港品牌最多的专卖店。您可以以 30% 至 30% 的折扣价格购物！您可以找到 、Bally、Coach、Klein Jeans、Guess、Max Mara 和 Tam 等 80 多个世界品牌的时尚服装和时尚配饰。

位于东涌港铁站，交通便利，往返昂坪360、香港迪士尼乐园及香港国际机场。

太古强调，我们不搞零售，但我们一定要了解零售，了解商家如何赚钱，这样我们才能在与他们的业务谈判中占据主动。开发商不能盲目将租金定得偏高，必须考虑到客户的合理利润。

太古地产拥有并管理整个太古广场，但一直很清楚，市场有一定的宽容度，不能盲目引进同品类的店铺。因此，Swire不仅进行严格的市场研究，以确定每个类别中可以健康竞争的商店数量，而且还提醒租户根据不断变化的市场及时调整其业务结构。

在Swire时，该管家必须监督和监督所有内容，以显示如何显示每个窗口显示以及如何整合每个节日的营销。

商业房地产投资对无数房地产公司来说是令人头疼的，但这是Swire最自豪的。大多数人认为吸引业务最重要的是租金，因此他们依靠低租金和无租金时期来吸引客户。

从Swire的角度来看，了解业务，了解租户并与租户建立相互信任是最重要的。从这个角度来看，Swire给大陆开发人员带来的灵感和参考可以描述为“难忘”。做商业房地产和购物中心是租户。在没有商业房地产的情况下进行房地产是目前大陆开发商的最大混乱。

关于Swire Group

为了确保每个项目都是唯一的杰作，Swire坚持拒绝统一模型（例如装配线）的应用。 Swire人愿意放慢脚步，并深入研究每个城市和项目的内涵。在他们眼中，做正确的事情比立即完成它更重要。