2019 年百强城市布局最佳时机，房地产市场新发展阶段的研究分析

2019 年百强城市布局最佳时机，房地产市场新发展阶段的研究分析

文/新浪财经意见领袖专栏作家 任泽平 熊柴 严凯 李振辉 白雪松

2019年百强城市最佳部署时间是什么时候？榜单概况：基于基本面分析，结合市场情况，将发展潜力前100名城市分为三梯队。其中，深圳、北京、上海、广州等15个城市属于一线，成都、武汉等25个城市属于第二线，兰州、徐州属于第二线。等待60个城市是第三层。

介绍

我们提出了业界广泛采用的标准分析框架：“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

当前，我国城镇化正在进入城市群时代。房地产市场进入总量平衡、区域分化的新发展阶段。加快房地产长效机制建设，落实“一城一策”。各个城市的发展潜力差异很大。研究变得更加重要。

本课题是对经典框架一年多的细化和量化的结果。在前期60余项指标、10万余条数据的基础上，筛选出27项指标、约5万条数据，建立了多维度、多维度、分层可验证的城市基础+市场评价模型发展潜力对全国除三沙市外的336个地级行政单位的发展潜力进行了客观排名。

本研究对于了解城市发展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场稳定健康发展、让居民安居乐业以及企业投资决策具有参考价值。

概括

研究背景及分析框架：房地产市场已进入总量平衡、区域分化的城市群时代。 1）背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群、都市圈时代。 2013年，我国20岁至50岁人口达到顶峰，现有住房套数与住房套数之比接近1.1，房地产长效机制建设正在加快。这标志着我国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代、新周期。中长期来看，城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑未来中国房地产市场的稳定发展。从区域来看，我国已进入城市群时代，区域分化突出，城市发展潜力差异巨大，使得城市研究的价值更加凸显。 2）分析框架：基本面分析趋势、市场分析机会。基本面分析是城市发展潜力评价的核心。关键在于对人群的评价。其逻辑链条是：人跟随产业，产业决定城市兴衰，规模经济、交通成本等区位因素决定产业布局。从基本面来看，我们重点关注需求侧的人口状况、人口潜力和人口购买力，以及供给侧的住房存量和土地财政依赖程度，共涉及23个指标。市场方面，通过房价周期、需求透支率、库存枯竭、地价房价比等四个波动较大的短期指标来判断城市的市场热度，从而根据基本面分析确定入场时机。根据历史数据回测，准确率为75%。

基本面：2019年中国城市发展潜力排名。 1）榜单概况：2019年，深圳、北京、上海、广州位居中长期发展潜力榜单前四位。二线城市中，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前十；东部地区有32个城市进入榜首。 50名，长三角、珠三角地区表现尤为突出；东北地区80%以上城市排名落后于200名。前100名城市占据全国13%的土地，聚集50%的人口，创造73%的GDP，占全国商品房销售量的62% 。 2）人口状况：人口持续向大城市聚集，中西部地区核心城市崛起。从区域来看，当前安徽、四川、贵州、河南等中西部省份人口回流与广东、浙江等东部省份人口回流并存。北京、上海、天津、苏黑、吉林、辽宁等城市人口增长缓慢甚至负增长。从副线城市来看，人口持续流入一二线城市，三线城市流入与流出基本平衡，四线城市流出持续。从重点城市来看，深圳、广州、杭州常住人口增幅明显。西安、成都、长沙等中西部地区核心城市日益崛起。北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增速放缓。 3）人口潜力：人追随产业，一二线产业基础和潜力突出。一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP，人口集聚潜力巨大。在产业创新方面，一二线城市回头率效应显着。上市公司占比和发明专利授权总数分别占70%和75%左右。其中，北京、上海、深圳占据绝对高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市位居首位。从交通区位来看，一二线城市占据交通枢纽地位。高铁发车量和到达量分别高达740列和149列。东部地区受益于自然地理，率先发展战略交通基础设施，条件较好。公共资源方面，一二线城市优质教育、医疗资源密集，城市轨道交通提升城市运行效率。 4）购买力：一、二线城市绝对购买力较高，但相对购买力较低。从绝对水平看，一线城市人均储蓄存款和可支配收入分别高达11.5万元和6.6万元，远高于其他城市。从相对来看，一线、二线、三线、四线城市的房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年。但由于一线城市供给不足，房价不是由中等收入群体决定，而是由高收入人群决定。群众决定。 5）住房供应：一二线城市住房供应紧张，二三线城市对土地财政依赖程度较高。一二线城市住房供应偏紧，住房户比分别为0.97和1.02。东北地区存在供应过剩风险，住房户比超过1.1。东部和中部地区对土地财政的依赖程度较高，分别为57%和52%；二、三线城市的依赖率较高，分别为64%和50%。

市场方面：2019年百强城市最佳布局时间是什么时候？ 1）榜单概况：根据基本面分析，结合市场情况，将具有发展潜力的百强企业分为三层。其中，深圳、北京、上海、广州等15个城市属于一线，成都、武汉等25个城市属于第二线，兰州属于第二线。徐州、徐州等60个城市处于第三级。 2）量价走势：部分三四线城市需求明显透支，部分一二线城市成交量回升，市场有望企稳。部分经历较大调整的一二线城市及周边地区房价因供应不足或存在一定上涨压力将逐步企稳；在一些前期受棚改货币化刺激的三四线城市，销量猛增但缺乏根本支撑。调整风险。 3）去库存：西部地区及四线城市整体库存风险较高。从可售库存来看，2019年1月一、二、三、四线样本城市的库存消耗周期分别为11.7、10.5、11.4个月。三、四线城市自2018年下半年以来都有一定增长。从广义库存来看，2017年西部地区和四线城市的土地消化周期分别为2.5年和2.1年。 4）拿地成本：2018年，地价房价比总体下降，但少数城市地价房价比仍较高。 2019年3月，100个样本城市中一、二、三、四线城市住宅用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%、21.4%。其中，二线城市已连续4个月上涨，三四线城市已连续5个月上涨。向上。 2018年，一线、二线、三线、四线城市地价和房价比分别为29%、25%、19%和13%。除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外，二线、三线、四线城市均有所下降。 7、5、2 个百分点。

拥抱城市群，把握大趋势。以中心城市为主导的大都市城市群生产力更高，节约土地和能源。它们是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前和未来发展的重点。 2019年发展潜力百强城市中，有96个位于19个大城市群，54个位于24个百万级都市圈。从人均生产效率看，人均GDP创造规模呈现由大到小递减的现象； 1000万人以上城市人均GDP达到14万元，是1-300万人、20万元城市的2.1倍。约为以下城市的5倍。从城市群层面看，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝地区5个城市群。预计到2030年，我国2亿新增城镇人口中约80%将分布在19个城市群，其中约60%分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成都、重庆、中原、山东半岛等七大城市群。在都市圈层面，24个人口超过1000万的都市圈用6.7%的土地聚集了33%的人口，创造了约54%的GDP。其中，上海、北京、深圳、东莞、惠州、广州、佛山、赵州发展潜力明显。在最前面。在大都市圈之外，还有两类三四线城市值得关注：一是东部沿海地区经济实力突出的三四线城市，二是距离较远的三四线城市。远离中心城市，辖区或腹地人口规模较大。内陆大型地方中心城市大多位于城市群。

实行真正的房地产长效机制，有利于市场平稳健康发展，也是人民群众、政府、企业等各方的共同期盼。长效机制的关键在于人地衔接、金融稳定和因城施策。对于人口持续流入、土地供应不足导致房价过高的城市，增加土地供应；对人口持续外流、土地供应过多导致库存过高的城市，减少土地供应；通过人地联动实现供需平衡，解决以往因地区分割造成的一二线房价过高和三四线库存过多的问题供给与需求的不匹配。从美国、英国、德国、日本、香港、新加坡的经验来看，房地产金融杠杆过高是风险之源，货币金融稳定才是根本解决之道。要避免货币过度发行、杠杆过高、居民过度借贷。运用货币、金融、税收、土地等多种手段支持刚性需求和改善性需求，抑制投机性需求。

风险提示：模型预测存在一定偏差；部分指标尚未发布2018年数据，影响模型预估；旅游城市的逻辑与其他城市不同，模型没有单独考虑。

目录

1研究背景及分析框架：房地产市场已进入总量平衡、区域分化的城市群时代。

1.1研究背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群、都市圈时代。

1.2 分析框架：基本面分析趋势、市场分析机会

2 基本面：2019年中国城市发展潜力排名

2.1 榜单概况：深圳、北京、上海、广州位居榜首，区域中心城市及长三角、珠三角表现良好，东北整体落后

2.2人口状况：人口持续向大城市聚集，中西部地区核心城市崛起。

2.3人口潜力：人追产业，一二线产业基础和潜力突出

2.4 购买力：一、二线城市绝对购买力较高，但相对购买力较低

2.5 住房供应：一二线城市住房供应紧张，二三线城市对土地财政依赖程度较高。

3 市场方面：2019年百强城市最佳布局时间是什么时候？

3.1 榜单概况：发展潜力百强企业分为3个级别

3.2量价走势：部分三四线城市需求明显透支，部分一二线城市成交量回升，房价企稳。

3.3去库存：西部地区及四线城市整体库存风险较高

3.4 拿地成本：地价房价比普遍下降，但少数城市地价房价比仍较高

四、拥抱城市群，把握大趋势

文本

1研究背景及分析框架：房地产市场已进入总量平衡、区域分化的城市群时代。

1.1研究背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群、都市圈时代。

总体来看，2013年20-50岁人口达到峰值，需求高峰已过，现有住房套数与住房套数之比接近1.1，房地产长效机制建设加快，标志着我国房地产市场已告别高增长阶段，进入高质量发展阶段。新时代，新周期。需求方面，中国20-50岁主要购房群体规模在2013年达到顶峰，新开工住宅建筑面积在2011年和2013年达到超过14亿平方米的双峰。2018年其中，商品住宅销售面积达到14.8亿平方米，大概率是历史峰值。按照目前的人口发展趋势，中国总人口将在2024年左右达到峰值，如果未来鼓励生育，峰值时间最多会推迟到2031年。从供给侧看，1978年改革开放以来，特别是1998年房改以来，我国城镇居民基本实现了从筒楼到住宅小区、从全民住宅到基本宜居的历史性跨越。全国城镇住房单元率达到历史最高水平。从0.8上升到近1.1，预示着住房短缺时代的结束。政策层面，房地产调控思路发生重大转变，逐步从短期调控政策转向长效机制建设。近20年来，中国房地产调控目标在稳增长和控房价之间反复切换。调控思路重抑制需求而非增加供给，重短期调控而非长效机制，监管方式重行政调控而非经济手段。受此影响，房价也随之变得越来越高。上升。 2016年12月，中央明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，并开始提出建立促进房地产稳定健康发展的基础制度和长效机制。房地产调控思路逐渐从短期调控政策转向长期调控政策。机制建设从全国一盘棋转向因城施策，从注重商品属性转向构建强调居住属性的住房体系。

中长期来看，城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑未来中国房地产市场的稳定发展。一是城镇化红利。 2018年，中国常住人口城镇化率为59.6%。与发达国家80%左右的平均城镇化水平相比，仍有很大的增长空间。户籍人口城镇化率仅为43.4%，市民化空间更大。二是住宅改善红利。目前，只有85%的城镇住房有厨房和卫生间，20%的家庭住的是条件较差的平房。人均住房面积不足25平方米，与发达经济体存在明显差距。随着中国经济持续增长、收入提高、家庭规模缩小，人均住房面积将进一步增加。三是城市更新红利。随着存量住房市场规模不断扩大，存量住房更新、拆除、改造规模将不断加大。总体来看，到2030年，中国房地产市场年均需求量将在1.1-13亿平方米左右，虽然需求有所下降，但规模仍然很大。 （参见恒大研究院2018年12月报告《传统周期会延续，还是长效机制会断裂？——2019年房地产市场展望》）

从区域来看，我国已进入城市群时代，区域分化突出，城市发展潜力差异巨大，使得城市研究的价值更加凸显。在住房短缺时代，城市的发展潜力相差不大，但在住房总体平衡时代，城市的发展潜力却有显着差异。存户比低、产业活力强、人口持续流入的城市显然更有发展潜力，而存户比高、产业不景气、人口持续流出的城市发展乏力潜在的。在此背景下，评估不同城市的发展潜力至关重要。从国际和中国经验来看，人口迁移分为两个阶段：从农村向城市迁移和城市化中后期向城市群迁移。虽然我国在2006年“十一五”规划中就开始提出将城市群作为城镇化的主要形态，但城市群建设的明显推进是从2014年启动新型城镇化建设开始的，先后发布了19个城市群规划。 2018年11月，国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求建立中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展的新模式，促进融合互动区域部门之间的发展。针对目前大多数城市群发展不成熟的情况，中央把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的突破口和抓手。 2019年2月，国家发改委印发《关于培育发展现代城市圈的指导意见》，要求向城际一体化方向建设一小时通勤圈，标志着我国进入城市群时代。事实上，过去几年，一、二、三、四线城市的房价走势出现明显分化，这是城市发展潜力明显差异的直接体现。 2015年至2016年，由于人口大量流入、土地供应不足，一二线城市房价暴涨；在三四线城市，库存一度处于高位，但由于去库存政策，2017-2018年库存激增。

1.2 分析框架：基本面分析趋势、市场分析机会

基于“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典框架，我们从两个层面研究了2019年中国336个地级行政单位的发展潜力“基本面+市场”的27个指标（（不含三沙）），用基本面判断城市中长期发展潜力，用市场辅助择时。

基本面分析是城市发展潜力评价的核心。关键在于人口趋势的评估。其逻辑链条是：人随产业而行，产业布局由区位决定。首先，房地产长期取决于人口，人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基础，也是房地产市场发展的根本支撑。由于出生人数大幅下降，2018年中国人口仅增加530万，总人口将在2024年至2031年间达到峰值，各地区逐渐进入人口竞争时代。人口迁移的根本动力在于实际收入与生活水平的差距。总的规律是，人们追随工业，人们向更高的地方流动。其次，产业决定城市的兴衰。工业的繁荣带动城市的繁荣，产业的集中带动人口的集中。当前，我国经济正由高速增长阶段转向高质量发展阶段，由全球价值链中低端向中高端转型升级，区域产业格局发生变化。显著地。从区域来看，由于成本上升，东部沿海地区的大量制造业已经并正在向中国内地和东南亚地区转移。从城市群来看，发达城市群核心城市聚集高端制造业和高端服务业，一般制造业向周边地区转移。发展中都市圈城市群制造业不断向核心城市聚集，城市群以外一般城市产业结构更加复杂。低端制造业和低端服务业。第三，区位决定产业布局，规模经济和运输成本决定区位。企业的产业布局以利润最大化为目标，区位选择至关重要。然而，位置因素并不是静态的，而是随着规模经济和运输成本等因素而变化。中国东部沿海地区率先发展的关键不是开放政策先行，而是沿海地理位置有利于出口；从全球范围来看，约60%的经济总量集中在海岸100公里范围内。高端制造业和高端服务业向核心城市聚集，主要是因为规模经济带来的成本降低和效率提升。

具体来说，我们重点关注需求侧的人口状况、人口潜力、人口购买力等基本面，以及供给侧的住房存量、土地财政依赖程度，共涉及23个指标。其中，当前人口状况分为总量和结构两个维度。后者包括流动人口、人口年龄结构、城镇化率、小学生等指标。基于“人追随产业，人往高处走”的基本逻辑，我们从经济实力、产业创新、交通区位和公共资源四个方面分析人口潜力。除经济总量外，我们还用经济人口比（地区经济比重/人口比重）来反映经济层面的总体人口吸引力，以及A+H股上市公司数量和发明数量专利授权体现地区先进产业和创新能力。 ，交通区位通过高铁发车和到达数量、公路网密度、距中心城市距离等以及大学生、执业（助理）医生数量、城市轨道交通里程和道路等来体现网络密度用来反映教育、医疗、公共交通等公共资源的状况。购买力方面，重点关注人均储蓄存款绝对水平、人均可支配收入以及房价收入比的相对水平。在供给方面，我们关注两个指标：住房比例和土地财政依赖度；其中，住房比例反映了现有住房市场的总体平衡情况，土地财政依赖度则反映了地方政府对房地产及相关土地出让金的依赖程度。偏好。

市场方面，利用库存枯竭、房价周期、需求透支率、地价房价比等四个波动较大的短期指标，研究城市市场的短期波动，从而确定入场点。基于基本面分析的机会和优先事项。虽然一些城市从中长期来看基本面发展潜力很大，但如果短期需求严重透支，短期内就没有发展潜力。我们通过四个短期指标来反映市场，包括土地消化周期、房价周期、需求透支率、地价房价比等。由于可用库存数据不完整，我们使用土地消化周期作为广义的土地消化周期。库存删除指标，反映城镇住房库存。房价周期反映了城市房价当前的位置，无论是上涨还是下跌，以及相关的持续时间。需求透支率是当前住宅销售面积增速与过去几年增速的偏差。如果明显偏离过去的平均水平，很可能意味着更大的风险。地价房价比可以大致反映房地产企业当前预期拿地成本效益比。但如果缺乏人口和产业引进，地价房价比较低的地区也缺乏发展潜力。

此外，短期财务指标大多具有国家同质性和小区域差异，因此未包括在模型的考虑中。财务政策（利率，流动性提供，信贷，首付比率等）不仅是各个国家中宏观经济控制的主要工具之一，而且是对短期波动最大影响的政策房地产市场。住房的开发和购买高度取决于银行信贷的支持。利率，首付比率和信贷等政策将影响居民支付的能力，以及开发商的资本提取和期望，并对住房市场的供应和需求的波动产生更大的影响。

本文中的所有数据均来自公共资料，包括国家和地方统计局，政府公共信息，风和一些专业的房地产数据机构。对于尚未发布2018年数据的某些区域或指标，我们改用2017年数据。

在数据处理中，为了消除原始数据的尺寸差异，使用“最大最低”方法来标准化原始数据。其中，单调增加的索引线性转换为0-100，单调降低的索引反向线性地转换为0-100。

在重量处理方面，分析层次结构过程用于设置从上到下各个级别的指标的权重，并且通过回测历史数据对重量设置进行了优化。在2015 - 2016年的数据回测，该模型的排名准确性为75％，其指数拟合度为62％。

2基础：2019年中国城市发展潜力的排名

2.1列表概述：深圳，北京，上海和广州榜首，区域中央城市和扬格河三角洲和珍珠河三角洲的表现都很好，东北部的整体滞后

根据GDP，城市居民的人均可支配收入以及城市的政治地位，该国的337个县级及以上单位分为第一，第二，第三和第四个城市。其中，由于大量缺乏公共数据， City不包括在此列表中。一线城市包括4个北京，上海，广州和深圳，2018年的GDP超过2万亿元。二线城市包括除一线城市以外的其他城市，大多数省级首都，独立国家规划下的城市以及GDP大于7000亿元人民币的城市和城市居民的人均可支配收入超过35个开发的城市居民GDP为40,000元的县级城市；第三级城市包括一些弱势省会城市和其他县级单位，GDP超过2000亿元人民币，总计85个。第四层城市包括剩余的县级城市，GDP不到2000亿元。总共有213个单位。

2019年，深圳，北京，上海和广州在中期和长期发展潜力列表中排名前四位。在第二层城市中，成都，南京，武汉，重庆，天津和杭州排名前十。东部地区的32个城市进入前50名，东北地区的32个城市排名前50位。超过80％的城市在200之后排名。前100个城市占据了该国13％的土地，收集50％在人口中，约有73％的GDP，约占该国商业住房销售的62％。深圳在城市发展潜力方面排名第一，其次是北京，上海和广州。在第二层城市中，成都，南京，武汉，重庆，天津和杭州排名前10位；省首都城市，例如郑州，长沙，西安，吉南和赫菲；具有独立计划地位的城市，例如和；以及苏州，东圭和佛山等发达地区。该市进入前20名。省首都城市以外的省首都，，和Lhasa都排名前50名。在前50个城市中，东部地区有多达32个，在中部6、8和4 ，分别是西部和东北地区。除了直接在中央政府下的市政当局之外，省级首都城市和城市在单独的州规划下，前50名的剩余县级城市都位于扬兹河三角洲和珍珠河三角洲地区，包括8扬泰兹河三角洲城市集聚，珠河三角洲城市聚集，海克西市聚集，山东半岛2，用于每个城市聚集。就地区而言，东部，中西部和西部地区的城市排名分别为4.6％，22％和64.1％。东北地区的30个城市在200之后排名，占该地区总数83.3％的县级单位的数量，开发潜力通常很低。应当指出的是，在每个指标的标准化之后合成的开发潜力指数仅具有序数意义。

2.2人口地位：人口继续聚集在大城市，中部地区和西部地区的核心城市正在上升。

从区域的角度来看，目前的人口返回中部和西部省份，例如安河，四川，吉祖和河南，并共存东部省份，例如广东和。北京，上海，天津，Suhei，Jilin和的人口增长迟钝甚至消极。改革并开放直到2010年左右，人口大规模发展为以出口为导向的沿海地区。自2010年以来，随着沿海地区的工业转型和升级，中部和西部地区的工业收购以及老年移民工人的衰老，部分人口逐渐恢复到中西部和西部地区。东方的人口增长率通常放慢速度，而东北的人口已经开始负面增长。目前的人口返回在Anhui，，，Henan，和其他省份。 Anhui永久人口的平均每年增加从2000 - 2010年的-330,000增加到2010 - 2015年的370,000，然后在2015 - 2018年增加到370,000。从2017年的60万，四川的数字从-560,000增加到320,000，然后增加到460,000。人口返回曾经大大减慢了广东，郑安格和其他省份的永久人口的增长。但是，从2015年到2018年，人口再次大大聚集，目前的年平均年增量分别为166万和660,000。江苏从2000 - 2010年的540,000下降到2010 - 2015年的220,000，2015 - 2018年下降了25万，没有显着改善。江苏与广东之间的人口聚集的差异与经济发展的差异相似。这两个地方的经济体在2016年开始分歧。总数逐渐增加。

从次级城市的角度来看，人口继续流入第一和第二层城市，第三层城市的流入和流出基本上是平衡的，并且从第四层城市的流出仍在继续。从1982年到2017年，一线和二线城市的平均人口增长率显着高于全国平均水平，一线城市的增长率甚至更高，表明人口的长期净流入和在一线城市中更多的集中度。其中，从1991年到2000年，2001年至2010年，2011年至2017年，一线城市的平均年增长率分别为3.9％，3.4％和1.5％，在第二层城市中，二线城市的平均人口增长率分别为1.9％，为1.9％ 1.8％和1％的人分别为1％，表明自今年年初以来，第一和第二层城市的人口流入减慢，但仍保持集聚。速度放缓的原因包括北京和上海人口的限制以及人口老龄化的移民工人返回。在上述三个时期，第三和第四级的总人口的平均年增长率分别为0.63％，0.29％和0.44％，而全国平均人口增长率为1.04％，0.57％和0.52％ ，表明尽管人口自2011年以来已经返回，但净流出仍在继续。其中，从2001年到2010年和2011 - 2017年的第三级城市的平均人口增长率分别为0.50％和0.44％，这基本上与国家人口增长率为0.57％和0.52％；四层城市的平均人口增长率均为0.14％，0.38％，大大低于全国平均水平。

从主要城市的角度来看，深圳，广州和杭州的永久人口大大增加。西安，成都和长沙等中西部和西部地区的核心城市越来越出现。北京，上海，天津，苏州和沃西等东部城市的人口增长显着放缓。在过去的二十年中，城市的人口集体模式发生了深刻的变化。除了在2013年开始积极控制人们的北京和上海外，其他城市最近一直在“偷窃人们”，但结果有所不同。从2000年到2010年，上海，北京，苏州，深圳和天津的居民年平均年龄最大的前五城市分别为66、61、61、37、34和310,000。从2010年到2015年，居民人口平均每年最大的五个城市是天津，北京，上海，深圳和郑州，平均年平均年平均每年增加500,000、420,000、220,000、200,000和180,000。从2015年到2018年，居民人口平均每年最大的五个城市是深圳，广州，杭州，长沙和Xi'an，平均年平均年平均增加分别为55、47、26、24和230,000；成都，郑州和重庆（主要是该城市永久人口的平均年增长率超过150,000，而传统人口集聚的城市，北京，上海，天津，苏州，苏州和Wuxi的平均年增长率少于50,000多50,000从2017年到2018年，北京连续两年经历了负面增长，而天津在2017年经历了一次负面的增长。

从家庭注册的情况来看，主要城市的移民人口众多，人口本地化的空间很大。随着家庭注册系统的改革加剧，预计将释放一些住房需求。中央政府要求，除了北京和上海等一些大城市外，所有其他城市都需要放松定居点的限制。目前，永久人口和注册人口之间有6个城市，超过500万：上海，北京，深圳，东圭，广州和天津；有2-5万人之间差异的6个城市包括苏州，佛山，武韩，扬州，郑州和宁博城市，有15个城市，有1-200万人，有18个城市，有500-100万人。上面提到的35个城市正是市政当局直接在中央政府，省级首都城市，单独的国家规划下的城市，或者是扬兹河三角洲，珍珠河三角洲和台湾海峡西海岸的发达城市。近年来，在家庭注册系统改革和“人民战争”的背景下，一些大城市的注册人口迅速发展。 2018年，与上一年相比，2018年的注册人口分别在86.6、40.8、301和298,000中增加了86.6、40.8、301和298,000，这主要是由于注册迁移而导致的机械增长。

2.3人口潜力：人们遵循该行业，第一和第二层行业的基础和潜力是杰出的

一流和第二层城市创造了46.5％的GDP，人口占25.5％，并且具有巨大的人口聚集潜力。目前，一线城市创造了该国GDP的12.3％，人口为5.2％。二线城市创造了34.1％的GDP，人口为20.3％。第三级城市的人口份额和经济份额基本相同，分别为33.9％和34.0％。一线城市的人口份额明显低于经济份额，分别为39.7％和24.5％（由于统计问题，区域GDP总数与国家总数不同）。从经济人口比率的角度来看，2017年的第一，第二，第三和第四层城市分别为2.4、1.7、1.0和0.6；从不包括工业因素的第三级行业人口比率，2017年的第一，第二，第三和第四层城市分别为3.2、1.7、0.8和0.5。从2015年到2017年的经济增长率方面，一级，二线，第三级和四阶城市的平均年度经济增长率分别为7.5％，7.9％，7.8％和6.8％。第四层经济的基础很小，但增长率仍然是弱点。从区域的角度来看，近年来经济增长率相对较低的地区是狮子，和其他水上地区以及偏远地区，例如东北和西部。经济增长率大多低于6％；而中国中部许多地区的经济增长率低于8％。 -10％，甚至超过10％的西南地区。一般而言，将来，人口将继续在大都市地区和区域中央城市聚集，而将来的第三和第四层城市的人口将继续大幅度地流出。

在工业创新方面，第一和第二层城市的开端显而易见，北京，上海和深圳占据了绝对高的地面，诸如杭州，广州，苏州，南京，南京和成奇等城市。工业创新方面的城市差异比经济实力更为明显，主要是因为创新需要高度的凝聚力才能提高效率。从反映领先公司的一家+H股份上市公司的数量来看，北京占该国10.7％的占该国的10.7％，北京，上海和深圳共同占27.5％，一流和二线城市占69.9％。从授予的发明专利数量来看，北京占该国总数的14.4％，这是由于其在行业，学术界和研究资源，北京，上海和深圳的优势占26.8％，以及一流的城市帐户占26.8％为75.5％。在工业创新中排名较高的第三级城市主要是长江三角洲和珍珠河三角洲城市，例如，，，，和。

就运输地点而言，第一和第二层城市占据了运输中心的状态。每天的高速导轨出发和到达的数量分别高达740和149。东部地区受益于自然地理位置，并带领以更好的条件开发战略运输基础设施。从物理地理的角度来看，东部沿海地区具有首先位置优势。在领导东方发展的策略下，高铁和高速公路等运输基础设施迅速发展，尤其是在珍珠河三角洲，扬兹河三角洲，北京--Hebei和其他地区。在高速铁路可及性方面，第一，第二，第三和第四层城市的高速铁路火车的平均每日数分别为974、460、155和54；目前，仍然有107个城市尚未开放高铁，主要是在中部和西部地区。从高速轨道日结束到旅行的数量，第一个，第二台，第三层和第四位城市的平均为740、149、17和6，包括广州，上海，上海，北京，深圳，成都，武汉，重庆，天津，长沙，长沙Xi'an是该国的前十名。从高速公路的角度来看，第一和第二城市的道路网络密度差异仍然很明显，有1001、506、330、99 km/10,000平方公里，第四公里，第四--一级城市仅占第一塔城市的10％。 2016年，国家发展与改革委员会的“铁路网络长期计划”要求，基于“四个垂直和四个水平的“高速铁路”，主渠道的构建具有“八个垂直和八个”水平的“主要通道是骨架，区域连接线连接和城间铁路补充补充高速铁路网络。其中，八节经文指的是沿海频道，北京-频道，北京-ongon -kong（台湾）频道，〜北京〜 -REN KONG -REN KONG -MACAO -MACAO频道，Hunan ，Hunan ，北京 - -频道，Bag（）Sea ，Lan，Lan，Lan，Lan） （西）宽通道；八个亨申；它指的是Sui Man ，频道，频道，河道，上海 - 昆明频道， - 和频道。

在公共资源方面，第一层和第二层城市的高质量教育和医疗资源以及城市铁路运输，以提高城市运营效率。公共资源是工业发展的支持设施，高质量的公共资源对人口具有很大的吸引力。从教育的角度来看，省会的大多数市政当局和城市都具有该地区最高质量的中小学以及高等教育资源。 ，北京-和上海的学习率在美国前三名中排名。从医疗资源的角度来看，第一位的每1,000名医生（助理）医生的人数分别为3.2、3.1、2.2、1.9，第二阶段，第二阶段，第三阶段和第四阶段的城市分别为3.2、3.1、2.2、1.9和医疗资源的质量差异很大。第一和第二层城市。根据官方网站和开发与改革委员会的最新批准，从城市铁路运输的角度来看，截至2019年3月，有35个城市通过了城市铁路运输（不包括电车），而这些城市已经通过未开放将增加到45。目前，第三层城市仅在温州开放。除了台湾，霍霍特和南东，尚未开设地铁的城市还获得了批准，除了台湾，霍霍特和纳坦的三个二秒城市外，它们还包括7个包括，包括，包括的第三个城市，，，，Wuhu和。

2.4购买能力：第一和第二层城市中的绝对购买能力很高，相对购买能力很低

人均储蓄存款和第一城市的可支配收入高达11.5和66,000元，这比其他城市高得多。绝对购买能力不仅是一次性收入，还包括人均储蓄存款。尽管当前的“存款和移动”现象是显而易见的，但它仍然可以反映相关情况。从城市和农村居民的人均储蓄存款的角度来看，2017年的第一层和第二塔城市是11.5和66,000元的城市，第三层和第四层的城市分别为41,32,000元城市。从城市居民的可支配收入的角度来看，2017年的第一层和第二塔城市是64,45,000元人民币，第三层和第四位城市为36,31,000元。此外，某些资源城市（例如，Ordos，等）的人均储蓄存款和可支配收入也很高。

首先，第二层，第三层和第四位城市的房屋价格收入比分别为20.8、10.6、8.4和6.0岁。但是，由于第一个城市的土地供应不足，房价并不由中位收入人士决定，而是由高收入人士决定。在2017年，第一，第二，第三和第四层的房屋价格的收入比率为20.8、10.6、8.4和6.0岁。政府间的差异很大，这与世界上核心城市的住房价格高收入是一致的。其中，北京，上海和深圳的房屋价格收入比分别为26.5、22和21.4。 Sanya，和在第二和第三层城市的比率也很高，分别为31.2、24.2和21.5。 Sanya是该国的旅游城市。 2。房价主要受外人购买房屋的影响。原则上，在供求基本上平衡的市场中，房价是由中位收入人士决定的；在显然大于需求的市场中，房价由低收入人士决定。在明显小于需求的市场中，房价是高收入人士的。决定。此外，这显然与国外不同。由于文化传统的差异，中国人的现象具有“六个钱包”现象，也就是说，父母和其他孩子的资金通常很大，这使得传统房屋价格收入比率与某种偏差的措施。但是，考虑到没有更好的指标和数据衡量功能，本文仍然使用房价收入比。

2.5住房供应：第一和第二层城市的住房供应很紧，第二和第三层的财务依赖性很高

在第一和第二塔城市，速度家庭的狭窄住房供应分别为0.97和1.02，东北地区的风险过多，家庭比率超过1.1。 2018年11月，我们报告了“中国住房库存计算：过度或短缺？》估计，2017年省和县 - 城市和城镇以及住宅家庭比率。在2017年的地区，东部，中央和地区和西部地区包括0.99、1.05和1.03，包括学生及其宿舍，在东北地区为1.02、1.09、1.08和1.17。 - 2017年（包括学生及其宿舍）的第三和第四层城市分别为0.97、1.02和1.06。在全国范围内，2017年的水平单位（不包括SAN SAND）的比率少于1个，占26.5％的比率； ; 18个城市的家庭比率高于1.2，占5.4％。

东部和中央土地的财务依赖性相对较高，分别为57％和52％；在第二和第三城市中，有64％和50％高于第一层和第四层城市。土地财政依赖在一定程度上意味着地方政府依赖房价。在划分方面，东部和中部地区的东部和中部地区的土地财政依赖（土地转移收入/当地的一般公共预算收入）分别为57％和51.7％，比31.6％和19.4％高31.6％和19.4％西方和东北。这是由于中国西部和东北部的需求相对较弱，驱动经济的能力有限。就部分而言，过去三年中第二和第三层城市的土地财政依赖性分别为64.2％和49.5％，高于第一个城市的42.2％和第四层城市的35％。其中，上海和深圳的土地财政依赖性为25％和26％，而北京和广州则达到50％和68％。在全国336个土地水平单元（不包括圣沙）中，16个城市土地金融依赖性大于100％，占4.8％； 31个城市在70％-100％之间，占9.2％；有98个城市在40％-70％之间，占29.2％；有191个城市不到40％，占56.8％。

3市场：2019年最佳城市何时会是最好的？

3.1列表的概述：排名前100的开发潜力分为3个齿轮

在基本分析的基础上，我们与市场的市场状况相结合，排名前100的开发潜力分为3个齿轮。其中，包括深圳，成都，武汉在内的15个城市，包括深圳，武汉和其他25个城市。三齿轮。该市场由4个库存去角质周期，需求透支率，住房价格周期和土地价格比的指标组成。我们首先根据发展潜力指数将100个城市发展潜力分为三个齿轮，然后通过分析市场指标，具有良好市场趋势的城市保持不变。

3.2数量和价格的趋势：对某些三分之二和第四层城市的需求显然是透支，在某些第一和第二层的城市中的交易数量已恢复了房价以稳定房价

在早期，棚改革的货币化刺激了缺乏基本支持的第三和第四城市销售的增加。例如，过去3 - 5年中，城市的销售增长率低于20％。就小基本面而言，销售的增长率在一年中突然飙升。从数据的角度来看，需求透支风险主要是第三和第四层城市的一部分，这些城市已通过Shed 获利。自2017年以来，第一层城市的商业住房销售已大大下降，第二层城市基本上是平坦的。第三和第四层城市中的货币化安置比例继续增加。各级城市的销售销售显示了轮换特征。 2015年，第一层城市的商业住房销售领域增加了14％。在2015年和2016年，第二层城市分别增加了10％和26％。 22％，13％和一些缺乏基本支持的城市是明显的透支。

从住房价格周期的角度来看，显然在早期阶段已调整的一些第一级和第二层的城市以及周围的房价将逐渐稳定，例如供应不足或压力增加。从历史经验来看，在过去三年中，许多城市的住房价格周期很少，并且已经进行了一段时间的调整。小循环背后是房地产法规，当地对土地融资，需求释放和透支的因素。从2015年至2016年，北京，天津，海比，长江三角洲，珍珠河三角洲和一些省级首都城市的某些城市的房价已经下跌了2年以上。目前，交易量已经恢复，市场逐渐稳定。这样的城市是北方，广州和深圳的北部城市。在第二个城市中，包括天津，南京，武士，苏州，杭州，吉南，宗州，郑州，武韩，邓古安等。有，，，，，，，，，。在早期，主要是棚屋改革的第三和第四层城市的主要风险导致房屋价格上涨，并且同时缺乏基本的支持。

3.3发明：西方和第四层城市的总体库存风险很高

从销售库存的角度来看，2019年3月，第一个tier，第二层和第三级样本库存的产出周期分别为11.7、10.5和11.4个月。 。商业住宅销售的数据很差，我们选择了一个拆分样品城市进行分析。 First -tier 4 : , , , , and -tier 16 : , , , Wuhan, , , , Xi'an, , , , ，杭州，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，Jinan，，，9个城市，第三和第四位城市：，，，，，，Wuhu，Wuhu，Wuhu，wuhu，dongy，节式，，，，Aqing。 Since 2015, to the 30-tier and -tier of the shed , the cycle of sales in the third and -tier has to . From May-June 2018, it was less than 7 , but . In March 2019, first -tier, -tier, and third- and -tier can sell to the de - cycle of 11.7, 10.5, and 11.4 , . It be noted that the cycle is very to sales. For , the sales of in some is at a low. Once the is , the cycle will be .

From the of broad , the of the and -tier is high. In 2017, the land cycle was 2.5 and 2.1 years, . In terms of , the of the , , and has to , and the in the is . In 2017, the land cycle in the , and was 1.15 and 1.35 years, while the was as high as 2.5 years. In terms of sub -, the land cycle of the first, -tier, third -tier, and -tier in 2017 was 0.8, 0.9, 1.2, and 2.1, . first -tier were by the of the of 930 in 2016 and the sales to cool down, the land cycle was less than 1; the sales of -tier were weak, land to , and there was still a large risk of .

3.4 Land cost: Land price and house price fell in , and a few are still high

, land have . In 2018, the rate of land in the first -tier, -tier, and third- and -tier in the 100 was 6.1%, 12.5%, and 18.1%, , which were from 21.9%, 38.3%, and 45.3%in 2017. , from the six of data, land have been . In March 2019, the rate of land in first -tier, -tier, and third and -tier in the 100 city was 4.2%, 21.6%, and 21.4%, of which in -tier , of which -tier , of which -tier , in -tier , For 4 , the third and -tier have been going up for 5 .

Land and house are , but the cost of land in a few is still high. In 2018, the land in the first, , third, and -tier were 29%, 25%, 19%, and 13%, . for first -tier , which by 1 point from 2017, two, third, and -tier 7, 5, and 2 (due to the price data of new at the of the , the land price ratio may be low at the price of -hand ). the land and house of in tier tier tier are not large, the are huge. In , the " house price and land price" land model by some the price of new , but it is easy to cause new to buy them when the is .

4 the urban and grasp the trend

The urban led by are more and more land and . They are the main that the high - of China's . It is the focus of China's and . to the , 96 of the top 100 in 2019 are in the 19th city , of which 54 are in the 24 -level area. In 2018, the State 's " on a New of more " to a new model of urban and urban to , and . Based on the urban area of ​​the of and as the , the are into seven of more than 10 , 50-10 , 300-5 , 100-3 , 50-1 , 200,000, 200,000, and 200,000. From the of per , the per GDP a in scale from large to small; of more than 10 140,000 yuan of GDP per , which is 2.1 times of 100-3 , which are 200,000 , which are 200,000 . The are about 5 times. From the of per urban land, large are land , and the per GDP GDP to a scale from large to small. below 200,000 are 117.3, 135.5 , .

At the level of urban , the core of 19 urban lies in 5 urban - -Hebei, the River Delta, the Pearl River Delta, the of the River, and -. In 2014, the New Plan (2014-2020 "and the" Five-Year Plan "plan the of the River Delta, Pearl River Delta, --Hebei, , the West Bank of the , , South, , of the River, and the of the River. -, Plain, Beibu Gulf, , , , , -, along Huang, and north slope. The three major urban of Ji are the three most . With 5%of the 's land area, 23.3%of the has 39.3%of GDPs, which has the main of China's high - and in and . The has now risen to the . The of 15.5% 15.6%of GDP. %Will be in 19 urban , of which about 60%will be in seven city such as the River Delta, Pearl River Delta, - -Hebei, River , -, , and (see 7, 2018, 7 "China's ").

At the level of the area, 24%of the large -scale area of ​​240 33%of the of about 54%of GDPs, of which , , , Zhao and other urban areas have . Live in front. In view of the fact that most urban are not and some core are the area, the uses large as the core as the core of urban as a and point for the of urban . In 2019, the and the " on the and ", which is the first with the theme of the " " in China. The of , the of labor urban , the of open , and co - and , a 1 -hour based on rail . to the urban and local , there are 10 City of , , , , and . Wan-20 . The 24 -level about 33%of the of 6.7%, about 54%of GDP. From the of , , , , and Zhao are , and then Su Xicun, , , , , and other urban areas. It be noted that some urban areas have a heavy . For , the area and area and Su area have a heavy .

In to the 24 , there are still two types of third -tier and -tier of : the first is third- and -tier with in the . , , , , , , , etc. and are the of the west bank of the Pearl River . The of the area 9.587 at the end of 2017. It is to the next tens of of . and are all and trade ; and are in the "three axis" and " Stone Bao" bands in the "three axis" and "three axes" in - -Hebei space. The only in this are , the city of Zone. In 2018, the " Belt Plan" of the and 's " Zone in the North" : "Focus on the of the city in , and use the role of New Asia - . the of the Zone ", and the Zone, as the core of 3 and 10 , with an area of ​​89,000 .

The is a and with far from and large or in the area of ​​the city, such as , , , Ordos, , , , , Guang'an, , , , etc. Most of them are in the urban . Among them, is the city. , , Ordos, , , , and are the of the . In , , , Zunyi, , and other local are not among the top 100 in the top 100, but in the long run, they still have .

(The of this : Chief at Group, Dean of . He has as the of the Macro of the Macro of the of the State , the of the of the , and the chief macro .)