万达重返北京城区核心商圈，接管蓝色港湾和五棵松卓展购物中心

万达重返北京城区核心商圈，接管蓝色港湾和五棵松卓展购物中心

万达集团创始人王健林

万达集团确认接手北京东西两大商场蓝色港湾购物中心五棵松店（以下简称“五棵松原卓展购物中心”）和蓝色港湾的经营权，这是万达集团时隔多年重返北京核心商圈的大举措。36氪近日探访了解到，受疫情影响及历史遗留问题，两大商业物业的更新升级遭遇困境，据悉，两大商场的业主均为蓝色港湾。

36氪获悉，自2022年5月底起，位于北京朝阳区亮马河畔的蓝色港湾运营方已转交万达商业管理管理，但并未做出太大改变。蓝色港湾商场内大部分业态未发生改变，荒废已久的19号楼除被围栏围起外，并无任何施工迹象。

蓝色港湾的名字也保留下来，没有加入万达元素。此前有消息称万达计划引入自己的连锁院线，但该消息尚未得到万达的证实。6月6日，蓝色港湾影院竹影二东传奇影城曾短暂恢复营业，但因疫情防控，6月14日再次停业。

五棵松卓展的改造早已开始，6月中旬36氪探访时，工人们正在整栋卓展大楼​​周围架设围栏，内部的拆除工作也在进行中，此前有消息称，这座矗立在北京西部的庞然大物将被开发成万达在京的标志性产品——北京五棵松万达广场。

36氪获悉，万达虽然入主蓝色港湾，但依然沿用名字，并未更名为万达，蓝色港湾内大部分业态均未发生变化。万达曾将蓝色港湾引入自家连锁院线，但该消息尚未得到万达证实，6月6日，蓝色港湾内的珠影二东传奇影城曾短暂恢复营业，但6月14日因疫情防控原因，再次暂停营业。

据悉，蓝色港湾自2008年12月起由业主独立运营。2016年，时任蓝色港湾执行副总裁的陆超在接受媒体采访时透露，这家毗邻朝阳公园蓝色港湾购物中心的度假村，因定位不明确，在运营初期曾遭遇过困难。2012年，蓝色港湾主打儿童、餐饮两大业态，2016年重新调整品牌街定位，主打运动业态。蓝色港湾已引入多家运动品牌及健身机构，其中蓝色港湾店是品牌在亚洲最大的单体店。

蓝色港湾19号楼位于蓝色港湾东北部，面朝朝阳公园，已多年未完工，建筑本身也出现破损迹象。大楼附近区域曾被用作临时停车场。2022年3月，万达商业管理层在正式入驻蓝色港湾前，曾张贴通告，要求所有车辆离开该区域，并竖起围栏封闭该区域。但截至目前，尚未有工人进入19号楼开工施工。

在北京海淀区西五环，原卓展购物中心的改造已然开始。36氪6月中旬探访时发现，工人们已经在卓展中心大楼周围架起了围栏，内部拆除工作也在进行中。消防、水电等设施将全部拆除重建。此前，有消息称，这座矗立在北京西部的庞大建筑，将被改造成万达在京的标志性产品——北京五棵松万达广场。

与蓝色港湾同属一个资产包的五棵松卓展改造项目已经开工建设。6月16日36氪探访时，项目内部已经装修完毕，楼外正在搭建围栏。施工人员称，项目半个月前刚开工，目前正在进行内部拆除工作，消防、水电等将全部拆除重做。据36氪了解，五棵松商场内大部分商户2019年就开始营业，部分商户相继关门歇业，包括北京耀莱成龙影城和星巴克，分别于2020年9月和2020年12月关门歇业。目前，除少数银行外，其余商铺均已清场。

与此同时，五棵松卓展中心与部分商户在租户租赁问题上仍存在纠纷，对外张贴的公告显示，双方分别针对B1-111及A1-05、B1-112西南侧的房产，于2022年张贴了两张公告，6月6日，这两处房产还被贴上了原告签名的封条。

公开资料显示，五棵松卓展中心商业面积逾34万平方米，是自2009年正式开业以来，从未满租的大型箱式购物中心。近年来，该综合体几经变迁，由华熙集团出售给卓展集团，后迎来业主及运营商蓝色港湾，并更名为蓝色港湾购物中心（五棵松店），但始终难以盘活整个综合体。接手这笔交易的万达，在招商和运营传统箱式商场方面颇有建树。

根据万达商管提交的招股书，万达有两种轻资产运营模式：委托管理模式和租赁运营模式。两种模式服务范围相同，但在收入来源和成本上有明显差异。商业管理服务费可以向业主收取，物业管理服务费则按每月每平方米的固定费用收取；租赁运营模式中，运营商与业主签订长期合同，将物业整体出租，再出租给各个商户，这种方式下运营商拥有较大的自主权，其收入还包括商户租金收入。

36氪此前获悉，房地产商在旧商业建筑改造中，往往采用委托管理模式。公开信息显示，万达已与蓝港签约收购五棵松卓展，期限为20年。至于中心的整体运营权，可以推断其采用委托管理模式。目前蓝港与万达的合作模式尚未进一步披露。

此前，4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，通过此次合作，建业以7亿元的价格将旗下数个商业项目的经营权交给万达，经营期限约为10年。28日，鑫苑置业与万达也签署合作协议，双方将在商业管理、资产管理等领域展开合作。2月份，万达还接手了山西地产企业天森集团的商业项目。

转型轻资产的万达商管，正在香港上市的路上，4月更新的招股书显示，2021年，万达商管集团实现营收471.05亿元，同比增长20.37%；归属于母公司所有者的净利润为132.92亿元，与上年同期基本持平，与战略投资者的2021年业绩对赌如期完成。

不过，公司2021年公允价值变动收益为53.43亿元，较2020年公允价值变动收益减少11.2亿元；截至2021年末，万达商管资产负债率为70.9%，较上半年的80.4%下降了近10个百分点。

在房地产行业债务违约风险不断上升的背景下，万达是民营房企中为数不多的“幸存者”，5月份，惠誉确认万达长期外币发行人违约评级（IDR）为BB+，其高级无抵押评级及担保美元票据评级均为BB。

惠誉认为，万达商业的轻资产购物中心将减少其资本支出需求并支撑其短期财务状况。到2021年底，万达商业的轻资产购物中心将达到417家，其中132家由第三方拥有。2022年将有50多家购物中心开业，其中80%以上将采用轻资产模式，即由第三方运营购物中心并获得约30%的租金利润。

作者 | 詹芳阁