12 月 12 日北京开课！原万达商管区域总经理杜玉华，详解商业调改精髓与技巧

12 月 12 日北京开课！原万达商管区域总经理杜玉华，详解商业调改精髓与技巧

当前，购物中心、百货等实体商业客流、销售额的高增长态势早已消失，经营压力不断加大。究其原因，一方面，我国商业地产进入去库存时代，同质化购物中心不断涌现，行业竞争加剧。另一方面，电商、直播、社区团购等新零售的蓬勃发展，为消费者提供了更加便捷、高效的购物体验，促使民众减少到店消费频次。

针对这些行业的现状，将于12月12日至14日在北京举办的“万达集团商业管理系列”课程，特别邀请拥有超过28年商业经验的原万达商管集团区域总经理杜宇华担任“万达集团商业管理系列”的主编，从当下商业稳增长、业绩增效、高变现、精细化运营等实际痛点出发，结合实际案例剖析商业调整的精髓与经验，为行业同仁详细讲解商业项目资产价值与资本价值提升的路径与技巧，让行业人士开阔视野，更好地解决实际工作中遇到的问题与困难。

事实上，在日益激烈的市场竞争中，商业项目需根据消费趋势而变化，以目标客户的消费偏好为出发点，从消费场景、品牌诉求、空间环境等多个方面入手，对整体或局部项目进行及时的调整更新，多维度提升顾客的购物体验，从而吸引消费者消费，促进实体商业持续健康发展。

创造多元化新场景

以创新空间连接年轻消费群体

在物质条件充裕、互联网高度发达的今天，以90后为主的年轻消费群体表现出个性化、体验式、社交化的消费特征。受此影响，越来越多的购物中心开始注重空间场景的改造升级，将潮流、艺术、科技等时尚元素融入商业空间，让购物中心成为年轻人打卡、晒照、分享朋友圈、社交的场所。

西单升级场馆 THE NEW

西单新商场THE NEW（原77街购物中心）运营商深度聚焦Z世代的消费与体验需求，通过全新的空间形态设计、新锐的品牌组合、突破传统的视觉设计，将原本是小商品聚集地的地下商业，打造成全新的时尚地标。

图片来源：新京报

从外观上看，西单更新公园的地面建筑掩映在公园城市的绿意之中，没有浓重的商业气息，更像是一个博物馆，吸引着众多消费者。

为了突破地下商业空间的限制，项目运营方将原有的4层改造为3层，地下1-2层为商业，地下3层为停车层。在商场与地铁的连接通道，采用全墙LED屏滚动播放立体艺术视觉影像，改善了地铁通道的单调沉闷感，给消费者留下了良好的第一印象。同时，雕塑、家居、书店、花艺等多种业态的互补交织，进一步丰富了顾客的购物体验，提升了商业空间的吸引力。

北京五棵松万达广场

同样主打年轻消费群体体验感的北京五棵松万达广场（原卓展购物中心）定位为“超感官艺术新高地”，通过增加业态、调整平面布局和人流、升级视觉效果、增强空间场景体验等方式，打造更具沉浸感和艺术感的商业空间。

在空间场景营造方面，北京五棵松万达广场将独具当地特色的文化艺术元素完美融入设计创意，以“未来之城”的极富想象力构想，打造了引力、未来之城、空中花园三大主题场景，并配备64米飞梯、超1200平米巨型新媒体蝴蝶屏，以沉浸式科幻体验，成为未来城市告白、时尚打卡的首选之地，为京西乃至首都消费者带来耳目一新的消费体验。

优化品牌矩阵

留住高频消费者，吸引跨区域消费群体

购物中心的更新调整并不局限于空间的更新升级，更注重根据项目定位、目标消费群体的购物偏好，不断优化扩充品牌矩阵，以更加时尚、优质、个性化的多元化品牌矩阵满足大众日益多样化的消费需求，也有助于提升商业空间的吸引力。

上海百联西郊购物中心

10月27日，上海百联西郊购物中心经过一年的休整后正式试营业，改造后的商场品牌档次大幅提升，目前已有近200个品牌签约，其中长宁、上海乃至全国首店已达50家。

图片来源：上海长宁微信公众号

据了解，上海百联西郊购物中心按照“超级社区能量场”的定位，大幅减少了纯购物品牌的比例，增加了能够满足社区居民和商务白领客群的文化、娱乐、休闲、社交等需求的品牌比例。

其中，上海百联西郊购物中心围绕居民“买、补、烧”的生活需求，在B2层引入百联集团旗下RISO精品超市，生鲜果蔬、环球美食、中外熟食、日常生鲜、地方特产、家居用品等品类齐全。

同样位于B2层的全国首家集集WOO店，是集度假、美食、秀场于一体的“美食市集”，市民可在此享用小吃、轻食、饮品等。此外，购物中心还引进了苏小六、御歌湛江、家福潮汕菜等众多优质餐饮品牌。

图片来源：上海长宁微信公众号

改造后的商场允许宠物入内，并提供宠物推车租赁服务；星巴克、肯德基等餐厅均设有专门的宠物活动区。超级鸟上海首店位于商场1、2层，提供潮流、科学的宠物护理一站式高端综合体验，并设有专门的宠物室外泳池、露营体验区。

广州天河领汇广场

11月21日，2022年9月启动资产提升的广州天河领汇广场（原广州太阳城广场）正式开业。据悉，项目共吸引60余个全新品牌入驻，城市首店、区域首店占比超50%，整体出租率超95%。

项目聚焦周边亲子家庭客户需求，引入天河首个Club，超2000平米超大面积为学龄前儿童打造寓教于乐的成长环境。此外还有天河首个奇幻萌宠部落、Z世代喜爱的潮玩体验娱乐会所环球嘉年华等品牌，覆盖全年龄段儿童的不同体验需求。

餐饮作为广州天河领汇广场的优势业态，集中在L6至L8层，项目新增了轻食饮品、粤菜、西式快餐、泰国菜、日本料理等热门细分品类，充分发挥不同餐饮品类的聚客效应。

在社交娱乐体验方面，领克广场引入星汇KTV8.0门店、国内首个UN AR游戏体验，创新性地将线下空间的互动价值与线上游戏相结合，通过科技创新，将健康、社交、运动、脑力探索等元素融入线下娱乐之中。

不断改善消费环境

多维度提升消费者购物体验

随着经济的快速发展和生活品质的不断提高，人们对周边生活环境设施的要求越来越高。作为集消费、娱乐、社交为一体的“第三空间”，商场需加大消费环境改善力度，优化商品陈列布局，拓展沉浸式、体验式、互动式消费场景，创新改进服务方式等，多维度提升消费者购物体验，从而增加用户粘性和消费频次。

北京东安瑞金

由“北京东安市场”改造而成的“北京东安瑞金”，已从传统百货商场转型为沉浸式买手型百货商场。商场室内设计由ALL承担，采用一楼“塑造东安”、二楼“相聚东安”、三楼“云上艺术东安”三个主题，以明快时尚的色彩、古建筑的结构线条、现代材质呈现幻影般的建筑形象，体现出极具潮流气息的中式未来主义风格。

图片来源：小红书@

商品方面，改造后的东安市场一至三层共设10个集合区域、39家店中店独立品牌形象店，包括精品鞋包、服饰及饰品、墨镜及时尚珠宝、小众香氛及化妆品、潮流鞋履及联名运动鞋、滑雪及户外服饰、牛仔及潮流裤装、潮流玩具、国货精品等。

图片来源：小红书@MAVIS是周大大

其中，典藏区汇聚了时下热门、走在市场前沿的国际时尚品牌，以最优惠的价格将最新当季的各类主流单品引入中国市场，为消费者打造国际化“零时差”的时尚购物体验；独立品牌形象店甄选国际潮流奢侈品牌，彰显品牌DNA，强化专属设计理念与风格，让消费者一站式完成打卡。

南通八佰伴

自2021年8月底起，南通八佰伴对商场中庭、三、四、五层进行全面改造升级，并将六层改造为餐饮主题楼层布局。运用现代+自然+文化的设计创意手法，结合南通城市魅力，对商场内购物环境进行全面升级，中庭观光电梯焕然一新，调整电梯速度和载客量，减少顾客等候时间；灯光改造采用防眩灯具，并对灯具照度、色彩进行调整，提高视听舒适度，增加顾客在场逗留时间；各楼层公共空间无限延伸，优化人流流线，拒绝冷区，提高楼层空间利用效率。

为提升顾客停车体验，南通八佰伴于2023年7月全面升级扩建停车位，不仅增加了停车位数量，还对停车场内的通风、消防设施、环境品质、灯光等进行了进一步升级改善，受到了顾客、供应商、同行的一致好评，有效提升了会员粘性和顾客流量。

结论

面对激烈的市场竞争，商业项目运营者应紧跟消费趋势，以满足目标消费群体的多样化消费需求为己任，不断重构购物中心的品牌、业态、场景，多维度提升项目吸睛率，有效促进客流与销售额的提升，进而提升商业项目的资产价值与资本价值。

中国购物网新媒体中心出品 | 作者：余驰

结尾

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