国庆节访美，揭秘旧金山地产大亨的维多利亚城堡式别墅

国庆节访美，揭秘旧金山地产大亨的维多利亚城堡式别墅

文 | 欧阳洁

国庆假期跟随中国指数研究院企业考察团对美国房地产投资进行了学习和调研，美国房地产走过的路，或许就是我们未来要走的路。

期间，我抽空采访了旧金山的一位房地产大亨王先生。

车子沿着蜿蜒的山路一路开上山，山上风景极佳，山高林密，草木葱茏，望去山下的红杉城，视野十分开阔。

车子停在大门前，等待主人开门，最后停在了一栋维多利亚城堡式的别墅前。别墅占地5英亩。

见面的时候我有点意外，王先生已经84岁了，打着领带站在台阶上迎接我们，举止非常正式，我猜他对自己要求很高，一丝不苟。他的俄罗斯妻子站在门口，他很亲切热情，邀请我们参观别墅。

为了保护隐私，我们征求了王先生的意见，只拍了两张照片。

书房里挂着一幅油画，是老人参加美国副总统家晚宴的纪念品。上楼时，我轻轻扶着老人的胳膊，发现他步履轻盈，看上去十分健康。他告诉我，他每天散步20分钟，在办公室工作半天，感觉精神非常充沛。

别墅内部装修简洁豪华，米兰大理石铺地，德式中式灯笼式吊灯，俄式书柜立柱，中式龙形洗脸盆，白墙白地，清爽干净。一张我老婆年轻时的照片，一张我女儿和三个儿子的照片。二楼阳台旁边还有一栋较小的别墅，是留给孩子们来住的。有无边恒温泳池，平时用电加热，有窗帘遮盖，防尘保暖。

我们在二楼的会客室坐下，王先生给我们讲起了他在美国买房的经历。

40年前，老人带着50美元从台湾来到美国，在加州大学伯克利分校开始了留学生涯。他凭借优异的学习成绩，获得全额奖学金，先后获得电气电子工程学士、经济学学士和管理学MBA学位。获得硕士学位后，他被IBM聘用，成为硅谷的一名工程师。

读研究生时，他认识了一位读医学院一年级的俄罗斯女孩，后来娶了她，生了几个孩子后，生活虽然不算富裕，但40出头的他已是IBM的资深项目经理。

| 此照片引自网络

他发现，如果他65岁退休，政府只会给他每月2000美元左右的退休金，但他需要5000美元来养家糊口。他该怎么办？他不能依赖政府，必须自己解决问题。

他还发现，不管房价涨了多少，真正升值的是在土地上。于是他开始尝试投资土地。几年后，他投资的土地升值了好几倍，远超他买的房子！先生开始逐渐扩大土地投资的范围。

20 世纪 80 年代初，他以 120 万美元的价格买下了斯坦福大学附近的一块 30 英亩的土地。那是一个小山顶，长满了杂草和灌木丛，周围没有建筑物或居民。他随后向当地政府申请，将这块 30 英亩的土地改建成 ，分成 12 块，逐块出售。

20世纪90年代，正值硅谷经济蓬勃发展之际，硅谷IT产业核心——斯坦福大学、惠普公司附近的地价连年飙升，30年间上涨了50倍。

如今这里已经成为硅谷超级富豪的象征，2012年这里平均房价为400万美元，价值数千万美元的豪宅也不少，2012年售出的最贵豪宅以1亿美元的价格成交，主人是俄罗斯石油大亨，而这12块地的主人还包括甲骨文公司副总裁兼老板、某种数字算法的发明者。

在美国土地投资界，有一句经典的说法：如果你知道哪里会有人搬进来，你就可以先到那里，然后你就能赚钱。

老人说：“让他赚大钱的那块地，就是当初卖不出去的地。”这句话很有意思，看来卖出去的“地”卖得太早了，囤地是地价上涨的年代，总觉得有道理。

赚到第一桶金后，他辞去了IBM的高薪工作，创办了一家公司，专注于房地产。

回过头来看，老先生的战略眼光其实可以追溯到他退休前25年规划退休金的时候。那么他的战略基础是什么呢？投机土地，而不是开发土地。

老头的投资理念很简单：“把纸币兑换成稀缺的土地储存起来，就像存钱一样，因为土地不能超发，不会贬值，不可再生，是一切财富的基础。”（这就像中国的土地财政，也是改革开放以来政府积累的最大一笔财富。）

40年来，他不断寻找位置好、成本低的土地，承诺为客户提供“市场最低价的土地”，服务过全球2万多名客户。

我也问了他对美国经济、总统大选、美联储加息、标普指数、美国是否面临新危机的看法，他认为中国虽然会好起来，但美国在慢慢衰落（虽然不是衰落，但美国经济未来20年不会出什么问题），不管两党斗争结果如何，都不会有太大改变，不管谁上台，都不太可能有太大改变，不过他认为特朗普懂得经济，他爸只给了他100万美元，基本是从零开始，他上台对美国经济会更好。

| 特朗普大厦，美国总统候选人唐纳德·特朗普拥有的房产

这应该和国内的基本判断是一致的，我们这次也去了好莱坞，跟8年前相比，好莱坞好像变化不大，但至少没有那么多人潮拥挤，明显冷清了一点，新鲜感也在减弱，还没有没落，但或许可以用缓慢的没落来形容。

半小时内玩了变形金刚、鬼屋、高空激流三个项目，虽然享受到了优惠待遇（家庭组和伙伴组剩余的座位可以插一个人），但并没有看到大排长龙的景象，似乎在印证美国经济今非昔比，这在过去恐怕是无法想象的。

和我们一起旅行的一位CEO的女儿在洛杉矶，她告诉我，她的很多同学，包括美国同学，都找不到工作，有的干脆放弃找工作了。另外，一些城市的盗窃、抢劫案件比过去多，这说明失业救济金很难维持生活。

但在伯克利的一次讲座休息时，我向教授提出了同样的问题，并提出美国的失业率可能被低估了，因为领取失业救济金的人没有被计入失业率。但伯克利教授认为我可能过于悲观，他们认为旧金山尤其是硅谷的创新能力更强，未来前景良好，失业率和社会治安状况并不严重，没有明显恶化。

其实我并不质疑美国经济的复苏，但由于欧元区、日本、金砖国家的经济都不理想，欧元区也面临潜在的金融危机，美国股市已经远远超过了2008年金融危机，市值、房价泡沫在危机前也在扩大，但经济似乎无法支撑股市走势，按照经济周期理论，美国可能也面临潜在的新危机。

教授觉得我可能太悲观了，他认为美国经济很好，硅谷创新能力强，美联储肯定会加息。

我其实关心的是，如果美国真的发生危机，最糟糕的情况会是什么？如果我们不提前规划，又怎么有战略远见？

事实上，我最关心的问题是：

1）美国真的复苏了吗？失业率真的下降了吗？

2）美国会遭遇深度危机吗？危机会有多深？

3）美国房价上涨的背后是谁？

4）我非常想知道，如果发生危机，最糟糕的情况是什么？

但共识是，即使发生危机，也不会像2008年那么严重，美国也没有出现危机的迹象，唯一的可能就是美国在打击欧元区国家的金融体系，美国司法部对德意志银行开出140亿美元罚单，索罗斯也在做空德意志银行，德国政府也没有出手相救的打算，或许作为欧洲银行体系中心的德意志银行倒闭，将引发一场全球性的连锁金融危机，甚至波及到美国。

不过老头子似乎并不介意危机，他对美联储、对股市都不感兴趣，他一生只专注于一件事，准确的说是房地产生意，其实就是土地投机，而且已经做到了极致。

老头认为，炒地皮第一要务就是地段、地段、地段。因为人口在增长，人们需要盖房子、建工商业用地，所以提前买地，买了地皮也不急着卖，也许五年，也许八年，总要暖和一下再卖。但地段很重要，没人想要地皮在人不去的地方。旧金山东湾有人刚以每英亩4万美元的价格买下一块地，就被一家公司看中，把价格抬高到每英亩7.5万美元，但“地主”不愿意卖，说还不够暖和。

老头说他不做开发，因为在美国开发不容易，要过环保、安全法规、规划设计审查、跟劳工组织打交道、整合建筑商、卖家等等，很耗精力。。

我们国家很多开发商都去美国盖房子。在老头看来，这不一定是最好的路子，因为盖房子牵涉到规划、邻里、环保、安全等问题，通常需要一两年才能规划完成。公司想建一栋能容纳3万人的大楼，但邻居们说：“NO！”这么多人上班，路会很堵，于是就签了协议，要求员工不要自己开车上班，公司提供班车，这样就能开工了。

土地买卖就简单多了。不会有罢工、不会有加薪要求、不会有环境安全或邻里诉求。只要你有耐心和现金，你只需要让买家满意就行了。

美国房价的增长其实主要还是因为土地升值，建房成本和税收并没有太大的变化，比如洛杉矶现在一套联排别墅的价格是120万美元，而同样的房子在洛杉矶北部只要60万美元。如果洛杉矶北部通轨道交通，通勤时间可以从两个小时缩短到20多分钟。假设需要5年时间，成本就会上升到90万元，其中成本和税收会从40万元增加到48万元，涨幅20%。地价从20万美元涨到52万美元，涨了一倍多。在美国，老子做的事情就是中国地方政府现在做的事情，但是美国大部分的土地交易都是私人和公司之间，地价是跟着市场走的。

| 旧金山帕洛阿尔托2卧2卫独栋别墅，使用面积91.04平米，土地面积557.42平米，总价148.8万美元

在美国，不仅公司可以炒地，个人也可以炒地。现在在美国买房产的不只是中国人，俄罗斯人、加拿大人也一样。大家都买房产，所以需要土地。在合适的位置买地比买地赚钱。房产升值回报更高。看看你身边，越来越多的人把孩子送到美国读大学、办绿卡、找工作、买房子。土地会越来越贵。

中国人的生意是教育、移民、房地产，现在可能还有房地产生意，虽然个人可能没有那么多钱买地，但是跟好朋友众筹也许是个好办法。

不管是公司还是个人，如果你做了，也许你会赢。如果你DI，也许你会赢。

唯一需要考虑的是：由于国内房地产市场的调控，投资者无处可去，可能会流向海外。央行可能很快不得不进一步收紧外汇管制。否则，贬值会来得更快！