南京市江北新区艾菲花园小区管理规约草案，保障物业合理使用与业主权益

南京市江北新区艾菲花园小区管理规约草案，保障物业合理使用与业主权益

南京市江北新区爱飞花园小区管理条例

（草稿）

第一章 总则

第一条

为了保证物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的生活、工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》及有关法律、法规，制定本规则。

第二条

本协议自第一次业主大会批准之日起生效，对该住宅小区全体业主、物业使用人具有约束力。

第二章 房产基本信息

第三条

该物业管理区域基本信息：

1. 房产名称：

（二）详细地址：南京市江北新区丽新路5号、丽景路8号、丽景路15号，即爱斐园小区A区、B区、C区。

（三）物业类型：住宅、商业。

4.业主总数：有待核实。

（五）总建筑面积（​​平方米）：待核实，其中专有面积（平方米）：待核实。

（六）物业管理区域四界

东至：焦点科技大厦西侧；南至：文景路；西至：联创科技园；北至：丽景路。

（四）公共区域、公用设施和设备：

1.单栋建筑各业主共用的公共部分，包括建筑的承重结构（含基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋面等）、主体结构、抗震结构、公共大厅、公共通道、公共楼梯间、室外墙体、屋面等。

2.单栋建筑全体业主共用的公用设施设备，包括建筑内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用天线、共用线路、供热制冷设施、照明设施、燃气管道、消防设施、防雷设施等。

3、物业区域内各业主共用的公共区域及设施，包括公共绿地、道路、路灯、水沟、水池、共用车库、邮箱、公共文体设施、墙体、给排水管道、水箱、水泵、共用天线、共用线路、供热制冷设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

4、物业服务用房位于：以规划为准。

第三章 业主的权利和义务

第四条

业主拥有以下权利：

（1）享有所拥有的财产的全部合法权利；

（二）按照物业服务合同的规定接受物业服务企业提供的服务，并监督物业服务企业履行物业服务合同；

（3）按照法律、法规和本住宅区域业主大会议事规则的规定参加业主大会并行使表决权；

（4）选举业主委员会委员，有被选举权；

（五）就物业管理区域内涉及物业管理公共事务向业主大会、业主委员会、物业服务企业提出意见和建议；

（六）对物业管理区域内共用区域和共用设施、设备的使用情况享有知情权和监督权；

（七）监督专项房屋维修资金、住宅物业保修资金、业主大会前期筹备资金的使用情况；

（八）监督住宅小区业主共同资金的收支情况；

（九）协助业主大会、业主委员会、物业服务公司依法对物业管理区域内影响和侵犯业主共同利益的行为进行劝阻、制止，直至提起诉讼；

（10）法律、法规规定的其他权利。

第五条

业主应当履行下列义务：

（一）自觉遵守本条例，遵守法律、法规及有关物业管理区域内共用物业部位和共用设施设备使用、社会治安和环境卫生的维护等约定，积极配合物业服务企业和有关单位做好物业管理工作。

（二）按照物业服务合同的约定，按时、足额缴纳物业公共服务费、停车费、公共能源消耗费。

（三）按照规定存入、使用和筹集专项房产维修资金。

（四）合理、安全使用房屋，并按照有关规定履行房屋检验、修缮义务。

（五）积极配合物业服务企业做好公共区域、共用设施设备的维修、保养和检测工作。

（六）按照规定登记装修改造，接受物业服务企业和有关部门对装修改造活动的检查、审核，配合有关部门查处违法拆迁、装修活动。

（七）法律、法规规定的其他义务。

第四章 财产管理办法

第六条

本住宅小区依照法律法规、本规则和业主大会程序对本住宅小区的公共部分行使共同管理权，并委托物业服务企业提供物业服务。

第七条

业主大会授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同，合同期限最长不超过三年。

业主委员会在选定物业服务公司前，应当起草本住宅区物业服务合同样本，制定年度物业服务质量考核标准（评分表），按照议事规则规定的程序确定本住宅区聘用物业服务机构的基本合同文本，并按照议事规则规定的程序确定申请人并进行投票。

业主大会批准合同文本、业主委员会与物业服务公司签订正式物业服务合同后，应于7日内将盖章后的合同内容、考核标准扫描件在微信公众号和物业管理区域内显著位置公示。

第八条

业主委员会应当每年3月10日前组织进行物业服务质量评分，并在微信公众号和物业管理区域内显著位置公布评定结果。

第五章 财产的使用

第九条

业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全或者妨碍其他业主对该物业的正常使用。

第十条

相邻业主应当本着利于共同居住、和谐共存的原则，按照相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通道、通风、照明、装饰装修、环境卫生、环境保护、畜牧养殖等问题。物业存在危及公共利益和他人合法权益的安全隐患时，责任人应当及时维修，相关业主应当配合。责任人未履行维修义务的，经业主大会同意，物业服务公司可以进行维修，费用由责任人承担。

第十一条

业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同约定的和房屋使用说明书载明的使用功能使用房屋；合同没有约定或者约定不一致或者房屋使用说明书未列明的，应当按照规划部门批准的设计用途使用房屋。

第十二条

本物业管理区域内禁止下列行为：

（一）破坏、擅自改变建筑承重结构、主体结构、门窗位置，或者存放超过载重量限制的物品的；

（二）将不符合防水要求的房间、阳台改建成卫生间、厨房，或者将卫生间改建于低层居民的厨房、卧室、客厅、书房上方的；

（三）违反市人民政府有关房屋租赁规定的；

（四）违法建造建筑物、构筑物或者擅自破坏、改变房屋面貌的；

（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的；

（6）破坏树木、绿地；

（七）违反安全标准储存易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的；

（八）损坏、擅自停止使用公共消防设施、设备，阻碍公共通道、安全出口、消防通道的畅通；

（九）随意倒垃圾、排污、抛洒杂物或者在露天焚烧瓦砾、纸币、其他祭祀物品的；

（10）产生的噪声、振动超过规定标准的；

（11）在规定区域外停放车辆；

（十二）未经批准在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、书写、刻印的；

（13）擅自铺设电线、电缆等；

（14）在楼道等业主共用区域堆放物品；

（15）法律、法规、临时管理规定和管理条例禁止的其他行为。

第十三条

物业管理区域内禁止饲养家禽、牲畜、鸽子、大型犬等动物，允许饲养的动物须遵守以下协议：

1、物业登记应及时向物业区域内的物业管理公司办理物业登记；

（二）遛犬应当按照指定路线和区域进行，及时清理动物在公共区域排泄的粪便；

（三）定期采取动物传染病预防措施；

（四）禁止利用公共区域饲养动物，不得将动物带入公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域；

第十四条

业主、物业使用人在装修改造时应当遵守以下管理规定：

（1）房屋需要装修、装修的，必须事先向物业服务公司登记，并与其签订装修改造管理服务协议，接受相关管理单位和物业服务公司的管理。

（二）遵守住房城乡建设部《住宅室内装修改造管理条例》《南京市房屋安全管理条例》《南京市住宅装饰装修管理条例》《南京市物业服务收费管理实施办法》等相关规定。按照装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修活动，遵守装饰装修注意事项。涉及房屋拆除、改造，或者进行其他可能影响房屋抗震措施、结构安全的活动的，应当依法向房屋安全管理部门申请许可，并将批准文件报物业服务企业备案后方可开工。

（3）房屋装修或其专属部位出现渗水或者其他问题，影响其他业主安全和正常使用该物业的，业主应当及时修复，相关责任人应当及时赔偿造成的损失。

（四）必须严格遵守物业区域装修施工时间（上午8：00至11：30、下午13：30至17：30，夏季延长半小时，法定节假日（含周六、周日）禁止施工）；其他时间禁止使用产生噪声、振动的工具进行施工。

（五）空调室外机应按设计预留位置安装，如未预留位置，应按施工单位或物业服务公司指定位置安装。空调室外机应安装牢固，防止跌落，并集中收集空调冷凝水。如发现空调室外机发出噪声超标，应立即维修或更换，直至符合国家噪声标准后方可使用。

（六）店铺业主、物业使用人不得随意张贴标牌、海报、宣传画。经批准张贴标牌、海报、宣传画的，应当符合相关规定，不得影响物业整体形象和损害相邻业主的权益。

（七）禁止在建筑外墙擅自安装雨篷、护栏、晾衣架、花架、鞋架、封闭式阳台等。如需安装上述雨篷或封闭式阳台，必须安装牢固，防止脱落，并按照物业服务公司统一安排的款式、规格、颜色进行施工。

（八）安装太阳能热水器应当经相关业主同意，并符合相关安装规范。不得违反房屋安全使用规定，不得破坏建筑外观，不得侵犯其他业主的利益。不得在没有安装基础和水管通道的屋顶上安装太阳能热水器。安装太阳能热水器造成房屋漏水的，安装业主应当承担相应的赔偿责任。

（九）装修材料及装修废料要按指定位置摆放，不得擅自占用公共区域和公共场所。

（10）禁止将不符合防水要求的房间、阳台改建成卫生间、厨房，禁止将卫生间改建在低楼层住户的厨房、卧室、客厅、书房等上方。

（11）因上述第（五）、（六）、（七）、（八）项空调室外机安装不牢固，造成公私财产损失的，由相关责任人承担赔偿责任，无法确定责任人的，修复费用由该单位（或建筑物）全体业主共同承担。造成人身伤亡的，按照相关法律法规处理。

第十五条

业主与物业使用人在治安、消防管理方面应当遵守以下约定：

（1）发现物业区域内有可疑行为的人员，应及时联系物业服务公司；

（2）增强自身安全意识，自觉遵守有关安全管理措施；

（3）增强消防安全意识，懂得防火、自救知识；

（四）爱护消防设施、设备，遵守消防法规，发现火灾隐患，及时通知物业管理公司处理；

（五）禁止在物业区域内燃放烟花爆竹。

第十六条

业主及物业使用人应遵守以下有关车辆行驶及停放的规定及协议：

（1）车辆应当在指定停车位（停车区域）停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道；

（二）按照规定或者协议缴纳停车管理服务费；

（三）严格按照交通标志要求行驶车辆，进入物业区域内的车辆应低速行驶（每小时5公里）；

（四）爱护停车场设备设施，造成损坏的，业主应当承担赔偿责任。停车位只限停放车辆，禁止堆放杂物、安装设施或移作他用；

（五）禁止在物业区域内试驾、练习驾驶；

（六）机动车应当按照规定进出，驾驶人员应当主动出示证件，听从管理人员指挥；

（七）机动车在物业区域内严禁鸣喇叭；

（8）物业业主或使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务公司另行签订车辆保管协议。

第十七条

业主、物业使用人使用电梯应当遵守以下规定：

（一）使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物按压、敲击显示按钮、随意按动报警按钮，严禁在轿厢内摇晃电梯；

（二）严禁超载。超载信号响起时，最后进入的乘客应主动退出。严禁任何形式的强行关门。

（三）儿童乘坐电梯必须有成人陪同，不得单独乘坐、进入电梯，不得在电梯内玩耍，以免发生危险。

（四）不要将液体物品留在电梯内。清扫楼道、楼梯时，应避免让水流入电梯，以免损坏电梯设备。

（五）电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔垃圾和涂鸦；

（六）上下电梯时，靠右行走，不得靠靠电梯门；

（七）业主发现电梯出现故障时，有责任互相提醒并及时通知物业服务公司；

（8）电梯运行、维护、更新所产生的费用由业主共同承担；

（九）乘坐过程中如遇电梯故障，应及时联系物业公司协助处理，严禁“爬门”外出；

（10）电动车不得进入电梯，大件物品不得强行进入电梯，不得拆卸电梯部件进入。若电梯损坏，全部维修费用由造成损坏的人承担。

第十八条

业主出租房屋时应当遵守以下规定：

（1）按照住宅设计规范设计的餐厅、厨房、卫生间、阳台、走廊、车库、储藏室等非住宅空间，不得出租用于居住用途。

（二）出租房屋，业主应当依法向房屋租赁管理部门登记备案。出租的房屋应当符合住宅设计标准。人均居住面积低于15平方米的，应当取得单位业主的书面同意。

（三）承租人必须共同遵守业主大会管理条例的有关规定。业主在出租房屋时，对承租人违反业主大会管理条例的有关规定或者因房屋、居住环境等因素与其他业主发生的纠纷，业主应当积极解决。

第十九条

双方就物业维修事宜达成如下协议：

（1）业主对其专有部分的物业维修保养活动，不得妨碍其他业主的合法权益。

（二）物业所有人或使用人因物业维护或者公共利益需要临时占用、挖掘路基的，应当按照本协议的要求向物业服务企业提出书面申请，物业服务企业应当自收到申请之日起2日内予以答复。逾期未答复的，视为同意。物业所有人或使用人临时占用、挖掘路基的，应当在约定的期限或者合理期限内恢复原状，给他人造成损失的，应当给予相应补偿。

（3）发生危及社会公共利益或者其他业主合法权益的突发事件，需要及时进入物业专属区域进行维修养护而又无法通知相关业主的，物业服务公司可以向相邻业主说明情况，并在第三方（当地社区居（村）委会或者派出所）监督下，进入相关业主物业专属区域进行维修养护。事后应当及时通知相关业主并做好后续工作。由此造成损失的相关责任人应当承担相应的赔偿责任。

（四）物业服务企业对共用物业部位、共用设备设施进行维修保养时，相关业主应当配合。业主阻挠维修保养造成损失的，应当承担修复或者赔偿责任。对相邻物业的维修保养，相邻业主应当积极配合，不得无故阻挠。

该物业管理区域内的公共能源消耗费用，由业主按照专有区域占总建筑面积的比例分担。

第六章 业主共有收益和房屋专项维修资金

第二十条

物业管理区域内各业主拥有的物业管理营业场所、停车场地等共有物业部分及设施设备如下：

（1）单栋建筑各业主共用的共用部位，包括建筑的承重结构（含基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋面等）、主体结构、抗震结构、共用大厅、共用通道、共用楼梯间、室外墙体、屋面等；

（2）单栋建筑各业主共用的公用设施，包括建筑内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、公用天线、公用线路、采暖制冷设施、照明设施、燃气管道、消防设施、防雷设施等；

（三）物业区域内各业主使用的共用区域和设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、沟池井、共用车库、邮箱、公益文体设施、墙体、给排水管道水箱、水泵、共用天线、共用线路、供热制冷设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等；

上述共用区域及共用设施设备等与《南京市商品房预售合同》不一致的，以《南京市商品房预售合同》为准。

第二十一条 共用资金的管理主体。社区业主委员会成立后，共用资金管理单位为社区业主委员会。业主委员会应当牵头组织对住宅社区物业服务用房、共用设施设备、共用资金进行清查、清理并建立档案，规范共用资产租赁、承包管理，明确共用资金归属范围。

物业服务公司管理的营业场所、停车场等共用财产部位及共用设施设备发生变更的，物业服务公司应当在公布共用资金账户收支时予以说明。

共享收入由物业管理公司收取的，须于每季度首月划转至业主委员会专户，并向业主委员会提供上一季度共享收入明细，业主委员会应在微信公众号和物业管理区域显著位置公示共享收入情况；

第二十二条 业主大会成立后，业主委员会应当制定公共收入使用计划，并依照《民法典》第二百七十八条的规定，提交全体业主或者有关业主表决，表决通过后，由业主委员会组织实施。预算外支出，须经业主委员会、监事会表决通过：

（1）金额在10万元（含）以下的，须由业主委员会、监事会分别表决，经三分之二以上表决同意后方可公开支出；

（2）凡超过10万元的支出，须经业主大会批准后方可进行。

第二十三条

每年3月10日前，业主委员会应当对上一年度共享资金收支情况进行详细公示，并将结余的50%取出结转下年度使用，其余50%留作留用。累计超过100万时，应当分配给业主或者从物业管理费中扣除。物业服务企业所管理的物业营业场所、停车场等共用部位及设施发生变更的，物业服务企业应当在公布共享资金帐户收支情况时予以说明。

第二十四条

本住宅小区的共同财产及公众责任保险由业主委员会根据物业服务公司提交的方案制定，经业主大会审议通过并向全体业主公布后，由业主委员会或选定的物业服务公司（机构）从物业费中扣除并办理相关手续。

第二十五条 本物业管理区域设立的住宅专项维修基金，专门用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施、设备的维修、更新、改造，其征收和使用应当遵守国家和省、市有关规定。

1. 收集

房屋所有权初始登记前，建设单位已将首期专项住房维修基金存入专项住房维修基金账户，房屋交付使用时，业主按面积向建设单位缴纳维修基金费用。

（二）使用

1.一般用途。维修、改造、整修项目需要使用物业专项维修资金的，申请人应当在取得专有物业占相关总建筑面积三分之二以上业主、专有物业占相关总人数三分之二以上业主同意后，按照《南京市住宅专项维修资金管理办法》的具体规定，向维修资金管理机构提出申请。

2.应急使用。《南京市住宅物业管理条例》第六十二条规定的紧急情况，需要立即修缮、更新、改造时，应当按照有关规定和主管部门的标准，向住宅专项维修资金管理部门提出应急使用资金申请。

（三）监督管理。维修资金管理部门负责专项房产维修资金的监督管理。

第七章 违约责任

第二十六条

业主未将车辆停放在指定停车位（停车区域）的，物业服务公司有权按照物业管理区域车辆管理规定进行处理或强行移走车辆，因强行移走而产生的费用及损失由相关业主承担。

如果所有者或财产用户违反了本协议的相关规定，则财产服务公司和所有者委员会有权要求犯罪者停止侵权，消除危险，消除障碍，恢复原始状态，并赔偿所有者在所有者委员会委员会或财产公司的要求之内置于损失的损失；所有者同时，所有者委员会和财产公司应征求所有者拒绝承担纠正费用的费用。所有者和财产用户有权向相关的行政管理部门投诉并向人民法院提起诉讼，以根据侵犯其合法权利和利益的法律法律；

如果所有者违反法规进行装饰，则可以采取以下措施来制止它（允许多种选择）：

（1）禁止建筑人员进入财产区域，直到非法行为停止或纠正为止。

（2）应以违反合同的赔偿来支付年度财产服务费的30％，违反合同的金额应包括在所有者的共同基金中。

如果所有者通过出租房屋违反了这些管理条例的第18条，则可以采取以下措施来制止它（允许多种选择）：

（1）年内租金的30％或年度财产服务费的30％应作为违反合同的赔偿，违反合同的金额应包括在所有者的普通基金中。

（2）禁止租户进入财产区域。

27所有者或财产用户未能执行这些法规的规定，其他所有者和财产服务公司可以按照这些法规的规定向人民法院提起诉讼，或者在联合诉讼的情况下诉讼；一半以上的所有者的同意，他们参加了独家零件领域的投票，以及参加投票的所有者人数的一半以上。

第28条如果所有者或财产用户未能执行这些法规的规定，则其他所有者和财产服务公司可以根据这些法规的规定在人民法院申请仲裁，并在共同诉讼的情况下；根据相关所有者的授权，可以根据诉讼的授权来实施诉讼，并授权诉讼。

第29条如果财产用户违反了这些规定的规定，则相关所有者应承担联合和几个责任。

第七章补充规定

第30条本法规中提到的财产的独家部分是指独立于结构和使用的财产部分，并由单个所有者独立使用和处置。

这些规定中提到的财产的共同零件和公共设施和设备涉及房屋，空间，场地和相关的支持设施和设备，这些设施和设备由物业区域内的多个或所有所有者共同拥有或使用，除了单个所有者的专有部分以外。

第31条当所有者转移或租用财产时，他或她应告知这些法规的受让人或承租人。

管理条例将发布7天。

如果所有者有任何评论，请以书面形式将其提交给埃菲花园所有者会议预备小组。