北估秘【2021】002 号通知：北京市房屋重置成新价评估技术标准相关系数调整

北估秘【2021】002 号通知：北京市房屋重置成新价评估技术标准相关系数调整

（应要求开放）

北组【2021】第002号

关于调整北京市房屋重置价评估技术标准相关系数的通知

各房地产估价机构：

根据北京市住房和城乡建设委员会《关于调整北京市房屋重置价评估技术标准发布机制的通知》（京建法[2016]10号），我协会制定并发布了《北京房屋重置价评估技术标准.价格评估技术标准（京估价[2016]001号）（以下简称《技术标准》）。

根据市场变化情况，结合市住房和城乡建设委委托相关机构的研究报告和专家论证结果，对《技术标准》涉及的相关系数进行调整，平房评分调整系数统一为1.1565 ，楼宇基础价格调整系数统一为1.2310。

调整后的系数将于2021年10月1日起执行，请严格遵守。

北京房地产估价师、土地估价师

房地产登记代理人协会

2021 年 9 月 10 日

评估平台全文：

北京市房屋重置价评估技术规范（京房秘[2016]001号）

1. 一般规定

1.1 目的与依据

为了规范本市房屋重置价值的计价工作，合理确定各类房屋的重置价值，根据《条例》，特制定本标准。

1.2 重置价值的适用范围及定义本标准适用于本市各类房屋重置价值的评估。重置价值是指按照建筑材料使用时的价值和施工工艺，对房屋进行重新计量，计算得出的房屋重置价值。价值时间。价格水平是重建与评估对象具有相同使用功能和状况的建筑物的正常建筑安装工程的价格。

1.3 计价技术路线本标准采用成本法进行核算。

1.4 未包括的项目本标准未包括的项目，可参考估价时的市场价格和项目具体情况进行估价。

2.平房、中式楼房新建价格评估

2.1平房与中式建筑的认定标准平房是只有一层的房屋。住宅平房的认定标准：屋顶及屋架完整，三面有墙，柱高2.0米以上，并有正规的门窗，属于平房类型，中式建筑是以木结构、框架结构为主的多层住宅。

2.2 估价路线、组成部分及分值 平房、中式建筑重置价的估价，是按照条件对组成部分进行评分，按照折旧法计算房屋总分，然后计算房屋价值的房价按照价值点得分计算，价值点得分为基础得分乘以得分调整系数，基础得分为295元/分，得分调整系数为1.0。

房屋的组成部分包括：屋顶、屋架、墙体、门窗、吊顶、楼面、装修、设备、附属物等。前六类组成部分按标准房间的条件计分，最后三个类别均按实际数量计分。计分依据条件。每个组件的分数列于屋顶计分表、屋架计分表、墙体计分表、门窗计分表、天花板计分表、地板计分表表、装饰计分表、设备计分表、附件计分表。标准房间内各部件的计分，若房间内条件不同，则按比例计分。各部件表中所列项目可也可根据实际情况进行估算，未列出的项目可参考得分相近的项目，按实际得分进行评分或估算。

2.3 标准间：平房建筑面积为20平方米，中式楼房建筑体积为60立方米，计算公式为：

2.3.1标准平房房间数=建筑面积÷20

2.3.2中式建筑标准房间数=建筑基底面积×柱高÷60

2.4 计算公式：平房及附属设施重置价格={〔屋顶得分+屋架得分+天花板得分+地面得分+（墙体得分+门窗得分）×柱高差率〕×标间数×新折旧盈余率+装修分值×折旧率+设备分值×折旧率+附属物分值×折旧率×基础分值×分值调整系数+附属物实际估价。附属物重置价格=（屋面分值+屋架分值+天花板得分+地面得分+墙面得分+门窗得分）×标准间数×折旧率+装修得分×折旧率+设备得分×新设备折旧率+配件得分×新设备折旧率]×基础得分×分数调整系数+配饰实际估价。新建建筑物折旧率的确定：砖木结构平房、中式建筑按照《砖木结构房屋折旧折旧说明》和《新建建筑物折旧率表》确定；砖木结构平房、中式建筑按照《砖木结构房屋折旧折旧说明》和《新建建筑物折旧率表》确定。 -混凝土平房按《砖混结构房屋折旧率表》确定，按评估说明和房屋折旧率表确定；若评分表备注栏另有规定，按其规定执行。表格中列出了房屋每个组成部分的具体内容，应严格遵守。

配件实际估价按照《配件实际估价表》进行。

2.5 房屋组件评分表

2.5.1 屋顶评分表

注：1.屋顶包括椽子、过梁及其上方的各种面层和脊。

2.若下层建筑（含地下室）顶面作为楼面，且铺设木地板、瓷砖、水磨石等块状面层，除按顶面计分外，将按基础分进行计分。按地上项目扣除。并随房屋折旧。

3、其他屋顶比照青瓦房计算折旧费。

2.5.2 屋架计分表

笔记：

1.屋架包括柱、梁、檩条等支撑房屋的构件。

2、高级中式屋架：方梁、圆檩柱，柱檩直径不小于35cm，檩直径不小于25cm，檩条带垫梁，前后檐椽带飞头。檩条有金柱二根、檐柱二根，三间有跨檩条二根、山檩条二根。

3、屋架评分表中的分数仅指房屋屋架全部相同时的分数，当屋架不同时，分数将按比例计算。

4、中式檩条无柱，按山墙屋架划分。

5、山墙屋顶的隔墙单独计算。

6、直接由外墙或承重隔墙支撑的预制板、彩钢板等屋面不包含在屋架内。

7、超高度、超大跨度，或有特殊施工要求的钢屋架、钢筋混凝土屋架，也可按市场价格评估。

2.5.3 墙面得分表

笔记：

1.各类墙体包括地基、屋檐。

2.将方砖磨成贴于棋盘中央，根据砖墙的磨合情况进行计分。

3、墙下的碱即虎皮石，按比例划线。

4、过梁包含在墙体内，不单独计算。

5.墙体得分=基本墙体得分×墙体调整系数×房屋基础高程调整系数。其中：墙体调整系数=1.7647×房屋周长（不含借用墙长度）/面积。

6、墙体（彩钢板墙体除外）包括内墙砂浆、粉刷墙面。

7、房屋基础高度调整系数：

阐明：

基座高度是指庭院内地面至房屋室内楼面的高度。

若基准高度大于2.0m，则每增加0.1m，调整系数增加0.05。

2.5.4 门窗评分表

笔记：

各类门窗单独计算时，直接按其新值计提折旧；与房屋一起计算时，则随房屋一起计提折旧。

2.5.5 上限评分表

笔记：

各类天花板单独计算时，直接按照其新值计算折旧；与房屋一起计算时，则与房屋一起计算折旧。

2.5.6 地面得分表

笔记：

1、不考虑排水，廊道按庭院实际面积计算。

2.台阶按庭院的投影面积计分。

3、设有檐廊的房屋，若室内与走廊楼面面积不同，则按其比例计算得分。

4. 地面砌筑包括踢脚板。

5、在原地面基础上进行处理的地面，其得分应在基础得分上扣除3.55分。

2.5.7 装饰评分表

笔记：

1. 格栅单独计提折旧。

2、与房屋主体同时建造的砖隔墙（隔墙5、隔墙6）随房屋一起折旧。

3、除上述第1、2项外，各类装修均应按年限分别计提折旧，不保留残值。

4、中式建筑的楼梯不单独计价，而是将楼梯间的面积计入建筑房间数，随房间一起计提折旧。

5.表中项目及其他未列出的项目也可按照市场价值进行评估。

2.5.8 设备评分表

笔记：

1、各类卫生设备、水管的零配件不单独计分。

2.浴室内非固定设备不予计分。

3、照明设备中的各类灯笼均视为非固定设备，不予评分。

4.同一个开关控制的多盏灯只算一次。

5、采暖按建筑面积计算（含暖气片、采暖管道及普通锅炉等）。

6.照明、水、暖等设备折旧应按其年限计算，不留残值。

7.表中项目及其他未列出的项目也可以按照市场价值进行评估。

2.5.9 配件评分表

笔记：

1、墙门面积大于6平方米，超出部分按院墙计算；不足4平方米，按比例计算。

2、门楼面积大于4平方米的，按比例计算。

3、各类庭院墙体包括地基、墙帽。

4、若混凝土路面厚度不同，则按比例调整。

5、大、小街闸按其结构构件计算。

6、配件按使用年限计算折旧，不保留残值。

7.表中项目及其他未列出的项目也可以按照市场价值进行评估。

2.6 柱高差表

笔记：

高于 4.5m 处每增加 0.1m，立面条件标准房间得分百分比（%）增加 9%。

2.7 砖木结构房屋新旧程度鉴定描述

犹如新：墙体大部分已损毁，木材已腐朽，门窗残缺，屋顶已弯曲凹凸不平，虽勉强支撑，但仍属危房，濒临倒塌。

20%新：屋顶已多次抹灰，不平整，木架和墙体倾斜。或两根梁虽然不直，但年久失修，椽子腐朽，但不会倒塌。短期内。所有房屋都需要大修以消除危险。

三成新：屋顶弯曲不平，墙壁大部分受损，木材大部分陈旧。

40%新：屋顶不太整齐但也无明显倾斜，木框架有移动的痕迹，墙面毁坏一半以上，虽经过小修，但本质上还是一栋老房子。

五成新：房屋完整，木框架虽旧，但无移动，墙体下部有破损。

60%新：屋顶、木架、墙面、装修虽旧，但完好坚固，不歪斜，不倾斜。虽然部分墙面有侵蚀，但不影响整栋房屋的坚固性。另外，新建房屋未上漆的，视旧料状况，可判定其新度为5成、6成、7成，一般以6成为宜。

七成新：房屋各部分完好，但颜色不够鲜艳。房屋外皮部分剥落，但仍然是一栋相对较新的房屋。如果房屋的木框架和砖块房子装修都比较新，七成新也合适。

八成新：屋顶、屋架、墙面均完整坚固，状况与新建房屋无明显差别，但颜色略显陈旧，稍加涂油、装饰仍会显得崭新如初。房子。

九成新：新建房屋，有少许油漆脱落，门窗有接触痕迹，屋顶、屋架、墙体脱落。全新无油漆的房屋也是九成新。 。

绝对崭新：采用全新材料建造并已粉刷过的房屋。

2.8 砖混结构房屋新旧程度鉴定说明

三成以下：结构、装修、设备损坏严重，有倒塌风险。

三成新：地基有明显不均匀沉降并继续发展，承重构件严重损坏、变形。屋面漏水严重，排水设施严重锈蚀、破损、不完整。地面严重剥落、沙质、下沉。

四成新：地基明显不均匀沉降或压溃、断裂、腐蚀，承重构件明显损坏、变形，屋面漏水严重，排水设施严重锈蚀、破损、不完整。地面严重剥落、沙化、凹陷。

50%新建：地基不均匀沉降，造成主体结构局部变形、开裂，混凝土构件局部变形、开裂、钢筋外露，木构件局部腐朽，墙体局部开裂、腐蚀、砂浆接缝松动，屋顶局部漏水，防水地板老化，木质基层腐朽变形，地板局部空鼓、起皮，严重起砂，木地板下陷、晃动。

六成新：地基不均匀沉降超出允许范围，承重构件局部变形、裂缝、倾斜，部分接缝松动，屋面局部漏水、不平整，地面局部开裂、凹陷、沙子会使木地板变形。

七成新：基础有轻微不均匀沉降超出允许范围，但有承载能力。承重构件有轻微变形、裂缝、倾斜，混凝土构件有轻微剥落、钢筋外露。

八成新：地基有轻微不均匀沉降，超出允许范围，但稳定，有承载力，承重构件有轻微变形，屋面有局部渗漏，但排水畅通，地面有轻微磨损和小裂纹。

九成新：地基可能有轻微不均匀沉降，结构构件平直牢固，无倾斜、变形。屋顶无渗漏，基础完好，有少量积尘。地面平整牢固，地板略有磨损，有几条裂缝。

100% 全新：采用全新材料建造的新建房屋。

2.9 房屋折旧率表

2.10 房屋装修及设备状况评估说明

2.11房屋格栅新旧程度评估说明：室内装修使用的格栅，应根据实际情况另行计提折旧。

完好如新：框架、面板表面破损严重，不完整，油漆老化明显。

三成新：棱角缺失，局部破损变形，明显老化。

五成新：边缘磨损、框架松动、部分部件损坏。

七成新：整体完好，但略有松动。油漆和抛光完好，但已失去光泽，部分剥落和翘曲。

九成新：整体安装牢固完整，抛光蜡及油漆完好亮丽，接触面有轻微摩擦痕迹。

2.12 房屋面板残值率表

2.13 附属物估价表

笔记：

1.机采井包括配套设备。

2、成熟树苗价格仅作为建设用地附属树苗评估价格的参考。

3.表中项目及其他未列出的项目也可按照市场价值进行评估。

3. 建筑物重置价格的评估

3.1 建筑物识别标准 建筑物是指两层及以上的房屋。中式建筑不在此列。

3.2 计算公式建筑物重置价格评估采用成本法计算，计算公式为：建筑物重置价格=（基本建筑物价格+Σ专业建筑物价格调整）×建筑物折旧率×基本建筑物价格调整系数×建筑面积+装修及配套设施重新设定为新价格，建筑基础价格调整系数统一为1.0。

3.3 建筑物基本价目表

笔记：

1.实际层高±10cm，基本价格调整±1.5%。

2、地下每增加或减少一层，基本价格调整0至±5%。

3、钢筋混凝土结构包括框架结构、框架剪力墙结构和剪力墙结构。

4、钢筋混凝土结构商住建筑建设标准未包含商业裙楼电梯。

5、钢筋混凝土病房建筑的建设标准中包含医用气体管道。

6、其他类型建筑或不同建造标准的建筑，应根据实际情况作出调整。

7.表所列类型的建筑或其他采用特殊建筑材料、建筑形式、建筑工艺的建筑，亦可按市场水平和定额估算其价格。

8.基本建筑施工标准：

3.4 建立专业价格表

笔记：

1.抗震加固仅指建筑主体结构竣工并投入使用后附加的单项工程。

2、保温改造仅指旧居住建筑外墙加设保温层、屋顶保温改造工程。

3、为便于计算，将火灾报警系统纳入管道工程的消防工程中。

4.表中物项及其他未列出的物项也可根据实际市场水平和配额定价。

3.5 建筑物折旧率 依据下述建筑物成色评估说明及建筑物直线折旧参数说明表，取直接观察法与直线折旧法加权算术平均数作为建筑物折旧率。其中：权重采用直线折旧法的，其折旧率不低于20%。

3.5.1 建筑新旧程度评估描述

3.5.2 建筑物直线折旧参数表

3.6 装修及附属物恢复原值的估价，参照平房装修及附属物的估价方法，或根据实际市场水平及定额进行估算。

4 附则

4.1标准更新本技术标准原则上每年更新一次，如社会经济发生重大变化，及时调整。

4.2 解释权 本技术标准由北京房地产估价师、土地估价师及房地产登记代理机构协会解释。

—— 鉴定师平台 ——

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