济南诚基中心乱象丛生，遗留问题多年未解决，业主无奈卖房

济南诚基中心乱象丛生，遗留问题多年未解决，业主无奈卖房

正基中心出了什么问题？

济南城际中心楼间距很小，建筑密度很高。本报记者 石培蕾 摄

沿街商铺的电梯早已闲置，垃圾随处可见。本报记者 石培蕾 摄

近日，因拖欠公建电费，济南城际中心、万豪国际中心停电，经多方协调后暂时恢复正常，但巨额费用至今未交。公建电费拖欠只是城际中心面临的诸多问题的冰山一角。多年来，城际中心因配套设施不完善，逐渐成为“城市孤岛”，社区新旧问题和乱象不断，几乎成为济南维权最严重的社区。相比之下，社区遗留问题却难以拿出解决方案。

本报记者 石培蕾 王晃

真的活不下去

许多业主出售房屋

刘先生2010年左右在城基中心买了一套商住两用房，还买了两套住宅。房子120平米，复式结构，公用面积约35%。“当时开发商是按套卖的，90多万一套，房产证上面积才60多平米，但分开后，实际面积相当于翻了一倍。”

两户居民住宅属于同一栋楼，但房屋交付时刘先生发现，旁边还有一栋楼，距离只有十米，虽然刘先生家的房子不低且在东侧，但被楼宇遮挡，阳光一整天都进不去，采光成了问题。

他所住的楼层有十多户人家，楼道里没有通风口和窗户，在里面待一会儿特别闷热。很多房子通风不好，屋顶又低，让人很压抑。很多业主白天都会开门通风。

据了解，像刘先生这样的业主还有很多，其中不少都是近两年将房子卖掉的。

商店和住宅夹层

面积几乎大了一半

在城基中心，15、16层的建筑间距仅有20米，每层设计16户，门挨着门。据数据显示，城基中心四期仅一栋楼就有1.47万户，包括4122套公寓、7889套商业、2689套办公设施。

城基中心的高密度还体现在其过高的容积率上。曾代理城基中心业主打合同纠纷的律师胡春雨表示，开发商借用“酒店式住宅公寓”的概念，摆脱各类设计规划法规的束缚，建起5.2米的超高层，通过加建夹层让建筑面积翻倍，相当于凭空让建筑面积翻倍。胡春雨分析，城基中心诸多问题的根源就在于此。

据媒体报道，这种加层的做法也被复制到商铺上，2012年左右，城基中心正式大规模开店。

业主李女士是首批投资者之一，她花了37万元买下了一间20多平米的商铺，然而交房时她惊讶地发现，由于加了隔断，商铺公共面积竟高达75%，商铺面积只有6、7平米左右。

停车位稀少，消防设施不达标

这都是因为密度高。

容积率高，业主密集，但配套的公共设施却没有相应增加，冲突在所难免。据不完全统计，城基中心有2万多户居民，有公寓，有商铺，但实际停车位只有1500多个，平均13多户人家才配一个车位。

污水排放能力不足也是人口密集造成的。城基中心一、二、三、四期共计2万多户，目前已交付近万户。由于房屋为公寓，以出租为主，商业公司、集体住宅较多。公寓及配套办公按每户4人计算，社区居民达4.6万人。商铺按每户1人计算，社区居民总数为9000人，社区人口约5.5万人。

业主们表示，商铺配套不完善，每层只有一个卫生间，没有停车位，开发商承诺引进的一些大品牌最后也没进，之后开发商又陷入困境，种种原因，城基中心商业项目胎死腹中。

城际中心早期没有一些基础设施，供暖、供气问题直到2015年底才彻底解决。此前，燃气公司以复式结构存在安全隐患为由，拒绝给城际中心开通燃气；复式结构也给供暖计量带来麻烦。社区也没有配套的幼儿园和小学，学区问题成为城际中心的一大难题。

设备维护成本太高

物业管理困难

小区规划带来的种种弊端让业主们十分担忧，这也给物业带来了很大的管理困难。一位前物业工作人员说，城基中心的一大特点就是电梯太多，四期项目一共282部电梯，其中电梯72部，扶梯四期143部，而电梯本身的维护需要专业人员和电力。

此外，小区内需要维护的水二次压设备也不少。城基中心规模庞大，摄像头多达807个，即便数量如此庞大，但仍有不少主要通道没有摄像头，需要人员加强巡查。消防设施也不少，前三期共有消防点1.5万个，四期共有33337个，每次出现故障都需要一定的维护支出。经过多年使用，这些设备故障的维修成本急剧上升。虽然电梯等大件出现重大问题可以通过业主维修基金进行维修，但日常维护也需要物业费。

物业工作人员告诉记者，开发商留下的很多问题让业主很不满，不少业主把不满的情绪指向了物业。

许多尚存问题

尚无解决方案

然而，小区的物业管理服务与刚入住时相比大不如前，拒绝缴纳物业管理费的业主越来越多，这是不争的事实。据了解，开发商预收了一年的物业管理费，物业管理费缴纳率也有60%至70%。随着问题越来越多，社区环境越来越差，缴纳物业管理费的业主越来越少。到了更换新的物业管理费时，物业管理费缴纳率只有20%至30%。

近日，记者在小区看到，楼内卫生状况尚好，但也存在墙体破损、楼道灯饰损坏、小广告多等问题，很多遗留问题至今未得到解决。停车位依然十分紧张，电梯经常“瘫痪”，地下室经常漏水，墙砖脱落无人维修。小区卫生状况依然堪忧，租户管理依然困难。

目前，四期商铺除沿街数十家商铺外，大部分商铺都处于空置状态，和平路附近的商铺门口也被铁栏杆封死，很多业主来这里只看几眼就再也没有回来，但每月的房贷还得还。

多部门努力协调

一些问题仍未解决

为整改城际中心存在的问题，近年来政府部门做了大量协调工作，取得了一定成效。由于设计规划问题，城际中心早期没有燃气、没有暖气，双气配套改造难度很大。经过政府部门协调，城际中心于2015年彻底解决了“双气”问题。

为整治城际中心烧烤、小餐馆扰民污染问题，自2016年起，多部门联合执法，对烧烤问题进行长效治理。2017年，历下区对辖区内违法餐饮企业进行整顿，城际中心多家违法餐饮店被关停。济南历下警方也多次开展治安整治，城际中心的治安环境得到改善。

此外，早在2016年就有业主自发提出要组织起来参与公寓楼的管理，目前这种自发参与管理尚未形成体系。

政府部门在很多历史遗留问题上发挥着重要作用，比如前不久的停电事件，在街道办事处、居委会的协调下，考虑到民生问题，供电公司在停电9个小时后就恢复了社区公共建筑的供电，各方坐在一起协商电费问题。

但城基中心还有不少问题无法解决。比如，欠城基中心的电费高达1300多万元（含违约金），8月15日恢复公用电力供应后，电费始终无法足额缴纳。21日，城基中心多名业主反映，小区贴出欠费停电通知，如不按时交费，供电公司将进行催缴，并从8月27日24时起断电。届时供电公司将根据实际情况，采取全停电、局部停电或限电等措施催缴电费，直至全部交完电费。

天津成基中心改造得怎么样？

同属开发商体系的天津城基中心小区，同样位于绝对的城市中心，这个小区同样是由夹层改造而成的复式结构，由于容积率极高、人口成分复杂、公共配套严重不足，这里曾经垃圾遍地、日常秩序混乱、安全问题频发。据公开报道，为了消除这种痛点，天津城基中心所在的和平区在过去几年里做了很多尝试和努力，取得了一定的成效。

据介绍，天津市和平区政府牵头成立了专项领导小组，十余个部门联合对该社区进行治理。区政府投入专项资金2980万元，对社区消防设施进行升级改造，整改火灾隐患。协调改造垃圾楼，为社区设立了专门的垃圾收集站。针对社区电梯不足的问题，建立了门禁和电梯刷卡系统，提高电梯使用效率。

鉴于人员情况复杂，当地派出所派出4名警力，配备多名辅警，在社区设立专门警务室，对常住居民、暂住居民和寄宿居民进行日常管理。2014年1月，和平公安分局还为成基中心社区成立了专门治安办公室。同时对社区内所有餐厅进行了整改清理，清除了堵塞消防通道的垃圾和油烟。

本报记者 石培蕾 王晃 撰稿