篱笆学堂之教你选公司，行业老法师季建平亲自操刀开讲

篱笆学堂之教你选公司，行业老法师季建平亲自操刀开讲

3月16日下午14点，在【力霸学院——手把手教你如何选择公司】，我们邀请到了行业资深人士季建平亲自授课，讲解如何选择装修公司、签订合同时要注意什么，还会在群里解答各种“疑难问题”。

本期《老大师》

今天的主讲人是季建平（以下简称季先生）：理事，上海市室内装饰行业协会会长、监理专业委员会技术部主任，各类媒体（装饰资讯杂志、里吧网、电视节目）装修顾问，上海市消费者委员会专家库成员。

季老师做过的案例从三十平米的小新房到上万平米的写字楼、会所酒店，季老师参与的每一个项目价值都非常高。

怎样才能成为一名优秀的主管？

纪老师有句名言：只有拥有全面的理论知识作为基础，能够将丰富的经验运用到现场，并在日常生活中不断提升自己的人，才叫称职的优秀督导员。

纪老师所获荣誉

季老师讲解如何选择装修公司以及签订合同时要注意什么

我们经常听到主管说“受贿受贿，收受他人贿赂”，“现场收受好处”，这些是涉及到职业道德和个人品德的问题，即使这个人不是主管，在哪个行业都会这样。

所以把自己列为不收受贿赂并不代表你是一个好的主管，而只代表你是一个有职业道德的主管。

同样，不断降低监管费用来获得市场竞争力也不是一个真正优秀的监管者会做的事情。

其实价格太低的话，成本是收不回来的，再好的监工也顶不住无休止的义务劳动。技术其实在中国也就这么便宜，如果你有机会去国外旅游，就会发现任何跟技术相关的工作都是很贵的。

现在我们回到正题，开始我们的第一课。

第一部分：如何选择装修公司？

平衡装修公司的类型与自身的定位。

第一步：确定装修公司所针对的消费群体。根据自己的需求和经济条件，考虑装修过程中需要的一些基本硬件，对基本必需品做一个初步的估算，再根据自己的投资预算来选择装修公司的档次。

第二步：找装修公司的侧重点。现在的装修公司有设计导向型的，也有施工导向型的。如果你的设计需求更偏向于设计理念型，可以找设计导向型的。如果你的设计需求偏向于家居风格，可以找施工导向型的。

第三步：确定装修类型。至于全包、半包、清洁包的类型，区别就在于省钱省事的程度不同。全包比较适合对装修了解不多，又很忙，预算比较高，追求最佳效果的人；半包比较适合对装修了解少，有一定空闲时间，预算中等的人；清洁包适合对装修了解多，空闲时间多，预算不高的人。

下面我们就来简单分析一下选择装修公司时的6个要点。

1、关于资质：资质是验房中比较简单、基础的因素，也比较容易做到。如果装修公司直截了当地给业主看的话，那就没有问题了。如果含糊其辞，就有点不靠谱了。

2、关于调焦：这个也是比较容易理解的，一般可以直接咨询，主要看车主的需求。

3、专业水平：这个就有点麻烦了，而且水平要通过具体的操作才能看出来。比如设计师在设计过程中，能否即时了解业主的需求，制定出让业主满意的可行方案。在施工时，要看现场人员是否规范作业，是否按标准施工。这部分我们后面再讲，看现场施工现场。

4. 关于价格水平：这部分乍一看似乎比较明显，业主只需根据自己的预算选择合适的公司即可。但实际上有很多公司的初始定价很低（即所谓的“低开高走”），因此需要谨慎定位。

5、关于沟通：这个就是业主和各个装修公司的业务员、设计师的沟通（全凭个人感觉），也可以多走访几家公司，如果业主提出聘请第三方监理单位，装修公司表现出抵触情绪，说明对自身的管理水平没有信心。

6、关于信誉：业主可以通过两个渠道了解信誉：网络和运气。不是我消极，而是装修公司的设计师和施工队的水平参差不齐。设计师可以通过价格和沟通来判断，而施工队的水平和装修公司的质量不是绝对的，而是相对的。好的施工队需要一点运气。另外，售后服务也是体现公司信誉的重要因素。

我们在施工现场需要检查什么，可以发现什么，基本上可以从上面的图片中总结出来。

一方面可以考察公司的管理水平，另一方面可以考察施工队的专业水平，这对于选择装修公司以及后续的施工队都是非常有必要的。

还有一点就是我们一般建议业主在签订施工合同之前，先去现场看一下，如果有满意的施工队伍，可以在合同中明确约定。

以下是两个典型的业主例子：

业主示例1

个人情况：工作忙，偶尔加班，对装修没什么了解

装修原因：婚房

面积及预算：80平米、20万元（含家具）

装修品质要求：中等以上

装修重点：设计

监理建议：业主一号可以选择以设计为主，网站平台口碑好，价格适中（能保证售后服务）的公司，口碑好的公司工地也多，相对来说选择余地也比较大，装修模式建议半包，主材可以周末购买。

业主示例2

个人情况：自由职业，可随时调整时间，已装修过一所房子

改造原因：改造

面积及预算：130平米、25万元

装修质量要求：基础装修质量要好

装修重心：施工

监理建议：业主二号要选择一家以施工为主的公司，根据业主的预算和要求，水电材料可以比较高端，所有装饰板都需要环保等级高。然后施工队的选择很关键，多考察几个施工现场，建议在合同预算里订一个小半包。

好啦，关于选择装修公司的话题就到此为止，有问题可以稍后再提问，接下来我们再来说说建筑合同的风险。

家装陷阱多多，即便网友们在签订合同时高度警惕，也难免会出现“明枪易躲，暗箭难防”的情况。下面就装修合同中的风险问题，供网友们参考，避免在签订装修合同时上当受骗。

1、混淆材料、笼统报价：装饰材料的分类非常细，材料的价格取决于其详细的品牌、等级、具体型号。有些装饰公司在报价时，以无法将每一种装饰材料细分为最终的型号和规格为由，笼统地报价，以便在施工过程中进行代用。

例如：赵先生在合同预算中看到装修公司使用的油漆是“多乐士品牌”，但并没有注明具体型号和规格。工程完工后，双方就现场使用的油漆价格产生了巨大分歧。施工方称，因为赵先生家对环保要求高，所以用的是多乐士的高端系列，实际价格比当初报价单上的价格高了近一倍。送货单上也明确有赵先生家的签字。最终赵先生只好按照现场实际使用价格支付费用。

有些业主不知道，像“多乐士”这样耳熟能详的名字，只不过是一个品牌名称，规格型号繁多，如果没有详细的书面约定，很容易被装修公司钻空子，增加成本。

2、合同条款随意解释：装修合同中有些条款本身就具有歧义，可解释的答案也不只有一个，一旦发生纠纷，装修公司就有“解释权”，网友们只能等着被宰了。

例如，有些装修合同中，如果网友要求变更原有项目（设计方案或报价项目），则需要向施工方支付一定的违约金。装修公司可以利用这一点，在前期设计阶段没有拿出最佳方案，等到施工过程中网友提出变更，从而落入陷阱。

举个例子：吴女士非常注重环保，所以一直在纠结木制品是自己订做还是找施工方一起做。从环保角度来说，能到现场看到全过程最好，但是又纠结工人的手艺，做完之后会不会很难看、很心疼。因为信任设计师，吴女士在签合同的时候就选择木工活全部由现场工人来做。但是到现场看到效果之后，吴女士最终还是把木工外包了。这时候设计师说要吴女士支付工程违约金，因为签合同的时候吴女士没有仔细看，所以要支付违约金。

3、少报工程量压低报价：装修公司为了满足部分网友讨价还价的欲望，在签订装修合同时，可能会故意省略某些项目，或者少报某些项目的工程量，以压低报价，让网友签订合同，而当现场按实际情况结算时，就会大大超出预算。

例如，在计算水、电、管的用量时，预算中低估了面积，那么实际为了完成工程必然要增加施工量。因为合同或预算规定“材料费按实际情况结算”，所以业主要按照合同规定付款。

例如：隐蔽工程验收后，业主胡先生带着诸多疑问来找监理，水电施工完工后结算居然比合同报价增加了三分之一。胡先生说因为之前听过季老师的讲座，看报价单时特别注意供应商写的材料牌号、型号，还去市场看了看，确实比自己买便宜，总价也比其他装修公司低，所以就选择了这家公司。没想到这么快就加价了近三分之一的钱，胡先生表示不能接受，希望监理能帮忙。

对比胡先生原先的报价，监理到现场核对了工程量，原报价单上的水管、电线管、电线数量明显不足，一根1.5平方的电线管，报价单上只写了50米，最后还写着按实际费用结算，明显是想在水电完工后再增加费用。其他如防盗门的安装，门是施工方买的，但灌浆安装费用却没写，还有很多其他恶意遗漏。由于很多工程已经完工，胡先生只能按照现场实际效果付款。最后经过监理的审核，胡先生节省了近一半的费用。胡先生感叹，如果早点让监理介入，就不会发生这些事情了。

4、型号相同但质量不同：有些装修公司会在预算中注明：如果原材料缺货，乙方有权更换为同型号。这里的“同”是指型号，而不是最重要的质量。

如果预算中约定的材料缺货，在这样的条款下，装修公司可以放心的用同规格的其他材料替换，甚至免费升级，但这样质量就不一定有保障，价格也相差很大。

举个例子：孙小姐和一家装修公司签订了合同，因为家里有小宝宝，所以在报价单上特别要求油漆要多乐士通透气抗甲醛全效，价格也还算合理，材料档次也符合孙小姐的心理预期。没想到开工后，领队说这款油漆缺货了，孙小姐可以免费升级到大师漆无味系列。孙小姐听说大师漆也是知名的进口品牌，于是开心地答应了。殊不知大师漆也分进口和国产两个系列，结果领队换成了国产成品系列，环保性还不如原来报价的，价格也相差很大。如果没有相对专业知识，就会被施工队坑。

5、付款方式及验收标准：付款方式也是合同中的重要条款，为了更有效地保护自己，最好不要在工程完工前付清全款，这样会让自己处于非常被动的境地，建议根据整体的施工进度，在每阶段完工后再付一部分款项。另外，对于可能出现的工期、延误工责任、施工准备及支持工作、违约责任、临时增减等问题，要考虑并争取到结算方式、保修时间等细节，更大程度地保护自己。

例如，韩先生位于松江的别墅，面积约3000平米，装修方是一位从海外归来、经营独立设计工作室的精英设计师。设计师极力推荐了自己曾多次合作过的团队。韩先生非常喜欢设计师的设计理念，沟通也十分融洽。工程进行到一半时，韩先生向设计师支付了全额装修费。然而，装修历时三年多，施工队以各种借口不断提高成本、拖延工期。韩先生无奈之下，只好诉诸法律。

我公司作为法院指定的第三方监理机构，对施工现场进行了勘察，发现现场施工管理混乱，所用材料质量低下，存在诸多施工质量问题，与施工合同中优良的施工质量要求相差甚远。虽然不知道韩先生与施工方的诉讼最终结果如何，但这样的装修不仅浪费了韩先生的装修费用，还耗费了大量的时间和精力。

上图为该案的现场情况。

业主问答环节：

季先生您好，请问如何避免实际结算时出现附加项目？

吉建平

要按时结算，必须从源头开始把关。1.充分看懂施工图。2.正确估算功能水电。最有可能增加的项目是开槽、电线管等，应根据面积正确估算。

审查装修公司资质的时候对方要出示什么具体的东西呢?除了营业执照。

吉建平

除了营业执照外，还需要资质证书。

如何选择装修团队？

吉建平

如果要找装修团队进行施工，建议找自己比较熟悉的团队，或者可以进行有效沟通的领队或工头，也建议有书面的合同协议，这样相对来说风险会小一些。

签订建筑工程合同时，业主应增加哪些条款来保护自己？

吉建平

目前，违约责任中对于逾期履行是有罚款的，一般是每天30-50元，这个数字太少，需要提高罚款金额。

很多装修公司要求按实量结算，而实量往往是装修公司或者班组长报出来的。那么这个“实量”该怎么核实呢？比如电线的长度，是不是要一米一米的量？

吉建平

围栏上的装修公司有的把电线、水管都算进去了，有的按实际费用算，报的费用还是比较足的，一般来说，电线、水管报几百的都是少报的。

我想问一下，多家公司的预算怎么对比？不是应该签了设计合同才出预算单吗？

吉建平

图纸是预算的依据，详细图纸出来之后，装修公司才能出详细的报价单，相对来说比较准确。

季先生，室内电线数量怎么计算？客厅、厨房、卧室各装几个插座合适？

吉建平

这是经验法则，按照建筑面积，1.5和2.5平方线全部加起来，平均每平米10-15米，比如100平米大概就是1000-1500米（具体要看设计的复杂程度和功能安排）。

季先生，我跟装修公司签了入住合同，请问后期该如何验收，才能避免陷阱，保证施工质量呢？

吉建平

你说的是全包装修模式吗？验收只是质量检查，是阶段完工后的工作。为了避免问题，保证施工质量，需要的是整个施工过程的检查和监督。

你说的压低价格是指预估价格吗？按照你的说法，好像只有价格表上才能比较出比较准确的价格。而且准确的价格是设计方案完成后才能拿到的，对吧？现在我们找的设计基本都是跟装修公司配合的。

吉建平

在签订设计合同时，不要将设计与施工放在一起，避免施工合同中存在风险。

签了设计合同后，如果对预算不满意，可以找其他施工队吗？

吉建平

因为设计和施工可以分开，所以可以另外找施工队。

签订隐蔽水电工程合同时，要明确哪部分？线槽总米数，线箱数量？这些都需要明确吗？

吉建平

签订合同时，不建议以包（按项目）计算开包合同，线槽数量、线盒数量、电线数量等一定要写清楚。预算中的数字一般都是根据估算和经验，如果有专业的第三方监理人员参与，会根据装修面积大小和实际装修需求，帮助业主核对报价。

因为我觉得房子的供电质量不错（家里资深电工检查确认过质量），所以为了省钱，我打算增加改造水电，而不是全部重做。如果后期出现问题，很容易产生争执。在施工或签订合同时，有没有什么办法可以避免这种争执？

吉建平

需要在施工合同中明确约定，如果装修完成后使用时出现问题，必须明确责任，避免使用风险。

老师，我想把承重墙上的门移到另一个位置，可以吗？

吉建平

这个要根据房子的年代和结构来决定的。你的楼是多层还是高层？如果是高层，门口旁边往往有剪力墙，不能推倒。一般都是砖混结构，如果要推倒的话，需要适当加固（加固方案看图纸就可以确定）。

我还在找装修公司，遇到过按点数做预算的公司，这个方法比按米数算有什么优势吗？要注意什么？

吉建平

那些按照积分来做预算的人需要更加小心，因为这种模式容易出现重复计算。

你能举个例子吗？重复计算。

吉建平

例如，一个灯头和一个开关就不能算作两个点。

现在有些装修公司开的是全包套餐，xxx每平米，这个靠谱吗？后面还会有很多附加项目吗？

吉建平

您好，像这种套餐，根据我们做主管遇到的情况，会需要很多额外的东西。

季老师，这门能移开吗？

吉建平

从图片上看，这不是承重墙，房子是框架结构。

季老师，封闭式合同是不是比开放式合同好呢？

吉建平

两种方式各有优缺点，开放式合同给予双方更多自由，封闭式合同给予双方较少的自由，但约定也更为明确。签订封闭式合同并不代表不能更改，一般来说，装修过程中肯定会有变化。

季老师，请问签订闭口合同的时候，要注意什么技巧呢？

吉建平

封闭式合同需要明确是封闭式价格还是封闭式工作量。预算中还有几点需要明确：1.品牌、规格、型号，甚至颜色；2.注意不要遗漏任何一项；3.预算需要与图纸完全匹配。

拆迁房装修要注意什么？担心拆迁房质量不好。

吉建平

这跟装修普通公寓的注意事项没什么区别，安置房一般房型比较差，容积率也比较高，如果担心房屋质量问题，可以请验房师检查一下。

我想把圈出的区域删除，可以吗？

吉建平

不能把整个结构全部拆除，墙体变化太大，安全系数太低。

季老师，您觉得一楼房屋装修要注意什么呢，比如防潮？

吉建平

尽量少用木饰面，墙面腻子最好使用防潮产品，不容易脱落。

季老师，现在新建的房子卧室都有保温层，需要拆掉吗？

吉建平

你好，拆掉的话会影响保温效果，不拆的话对墙体嵌装没有影响。

怎样才能避免后期工头乱报价？签订工程合同时，能不能把工程单价全部写下来，不做的数量写成0？

吉建平

你可以跟施工方沟通一下，一般装修公司都有固定的模板，所以单价是固定的，主要变化的是工程量。

季老师，隐蔽工程和明装工程的保修期是多久呢？

吉建平

一般为2年，隐藏项目为5年。

季老师，所谓的水管上排是指水管建在吊顶的上面吗？厨房、卫生间需要吊顶吗？

吉建平

是的，上排在最上面，厨房和卫生间的上排最后都会拆下来，客厅和走廊也会往上走。

浴室防水最常用的材料有哪些？防水砂浆、防水聚氨酯还是沥青漆？气密防水测试需要多长时间？

吉建平

室内不允许使用沥青材料，现在多采用聚氨酯或高分子材料，也有采用防水砂浆的，闭水试验一般为24小时。

现场组精彩互动图片：

季老师一亮相，就圈粉无数

面对每个人都提出的各种问题，老主人平静地回答

现场广播结束了，但是小组的气氛仍然活跃

复活节彩蛋：

Ji老师正在为会员进行精彩的现场直播

智老师认真回答了这个问题

作为一个十岁的利巴商人，Ji 将继续为我们的成员提供无忧和体贴的服务。