武汉积极推进老旧小区改造，学习借鉴上海经验，提升城市功能和空间品质

武汉积极推进老旧小区改造，学习借鉴上海经验，提升城市功能和空间品质

保留老建筑，修缮老建筑，在老墙后面建造新建筑，可以让人们看到历史是如何进步的。

—本杰明·伍德

2020年1月3日，武汉市印发《武汉市老旧小区改造三年行动计划（2019—2021年）》，计划三年内基本完成全市760个老旧小区改造，建筑面积约2713.95万平方米、约33.46万户。

为加快推进城市更新工作，武汉积极学习借鉴上海等城市更新先进城市经验。2020年7月31日，武汉城市更新中心在武汉地产集团正式揭牌，相关部门予以赋能。该中心将负责统筹推进旧城改造等城市更新重点难点项目实施，助力重要民生工程加快推进，实现城市功能和空间品质的全面提升。

9月9日，武汉市自然资源和规划局完成《武汉市疫后振兴规划（三年行动计划）》，以五个专项工程为抓手，形成“六个”三年行动计划，其中之一就是三年内完成465个老旧小区改造。

受今年疫情影响，武汉旧城区改造一度暂停，但目标不变，“力争把失去的时间补回来，把造成的影响弥补回来”。武汉市计划2020年完成265个老旧小区改造。

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改造替代拆除将成为主要更新方式

武汉探索城市转型已有十多年，2013年至2018年是武汉大规模拆迁改造最热火朝天的时期，大量居民搬迁至武汉，武汉房地产市场发展最为迅猛，这一时期也就是人们所说的“棚户区改造”。

随着棚户区改造项目的快速推进，武汉市的建筑现代化水平得到了很大的提高，但作为一座有着深厚历史底蕴和独特文化风貌的城市，一味的拆改建并不总是有利于城市的整体形象。

近年来，武汉市旧城改造步伐不断加快，改造方案逐步优化。武汉市在城市更新政策制定中逐步转变思路，积极探索通过改建或新建公共基础设施、物业配套设施、完善物业管理等综合手段实现老旧小区改造，相继出台《老旧小区新建停车设施规划管理暂行规定》《关于既有居住建筑加设电梯的意见》《武汉市老旧小区改造三年行动计划（2019-2021年）》等相关政策。

根据武汉市老旧小区改造三年行动计划公开信息，目前武汉市老旧小区改造包括与小区直接相关的基础设施和小区红线以外的基础设施。其中，小区内部改造主要分为三类：

1.基础设施改造，包括水、电（含通讯）、煤气、道路、路灯、安防设施、消防设施改造、违章建筑整治、生活垃圾分类、楼道修缮（含楼道灯光改造）、绿化美化等11项。

2、基础设施完善，包括停车场建设及优化、楼宇公共部分修缮、电梯安装、功能用房建设等。

3.公共服务设施改造。主要是有条件的社区同步配套提供文体、养老、智能便民等公共服务设施。

不同于深圳“政府引导、市场运作”的老旧小区改造特点，武汉老旧小区改造更符合“政府主导、市场运作”的基本原则，计划到2020年完成265个老旧小区改造，基本解决2000年以前建设的老旧小区市政基础设施不完善、共用设施设备破损老化、环境脏乱差、物业管理机制不完善等问题，进一步改善城市人居环境，提升居民幸福感。

武汉作为新一线城市，随着地铁建设、道路等城市基础设施的扩大，以及各行政区规划重点项目的逐步建设，“老街区改造”将成为老城区拆迁困难老旧社区更新的主要方式。

02

城市更新的典范，百年风貌焕发新生

改革开放后，随着城市建设的快速发展，旧建筑及其周边区域也面临着更新改造。武汉作为连接九省的要道，一直积极探索旧区改造之路，留下了许多各具特色的优秀改造案例。

在这些经典的改造案例中，不得不提的是汉口青岛路地区，作为2005年以来武汉市最大的旧城改造项目。

/青岛路周边小巷

青岛路形成于清末民初，是汉口近代工业的发祥地和最早的金融贸易中心，也是老汉口“十里洋场”的开端。

青岛路地区现存文物保护建筑5处、优秀历史建筑7处，其所在的沿江江岸区聚集了武汉市80%以上的历史文化街区、76%以上的历史优秀街区、70%以上的历史优秀建筑，是武汉历史文化风貌的核心区域，被誉为“万国建筑博物馆”。

/西安老广场

2005年，汉口最北边的租界区永清率先开始改造，被香港瑞安集团打造成武汉新时尚商圈“武汉天地”，也成为武汉乃至全国旧城改造的成功典范。

/武汉天地商业街围绕旧租界历史建筑而建。

2007年，为配合越江隧道建设，武汉市城市规划院开始编制《汉口原租界区青岛路保护规划》，并于2008年获市政府批准。

2010年，为迎接辛亥革命100周年，切实把青岛路地区的保护和利用落到实处，专门编制了《青岛路地区改建工程建筑规划》，把汉口租界最南端的旧英租界区的改造提升工作提上日程。

/ 青岛市道路保护规划范围

2015年6月，珠海华发集团中标青岛路改造工程P（2015）049号，这是武汉市自2005年以来最大的城市改造项目。

由于青岛路悠久的文化底蕴和完整的建筑遗存，这注定是一个牵动全城、牵动城市根基的旧改项目。如何让百年汉口的文化根基上的建筑焕然一新，成为青岛路改造项目亟待解决的首要任务。

2016年，青岛路项目总体规划方案完成并获得市政府批准，2016年9月，项目正式启动整治工作。

/改造前建筑密集

最先进行改造的建筑是圣教书屋，红砖重新填元宝缝，室内保留并修缮木构件，恢复天井、平屋顶，并对建筑地基进行彻底防潮处理，圣教书屋的改造充分尊重了历史建筑的原貌。

/圣教书屋改造前

/圣教书屋恢复营业后

对于原“汉口红卍字会”何衡福一路主楼，在充分论证必要性、进行全面加固后，增设支撑梁，将旧基础与上部墙体结构分离，再以滑移梁作为房屋行走的轨道，结合同步移动、就位连接技术，将建筑向胜利街方向平移21.8米，避免受到长江隧道的影响。作为武汉为数不多的历史建筑平移案例，此次平移意义重大。

/何恒福一路主楼改造前

/和恒福一路主楼修缮后

曾以“钢窗蜡板”闻名世界的咸安坊，是汉口高档住宅的代表。咸安坊10栋建筑的保护过程中，从门窗、屋顶到天花板、地板，室内全部原样复原，室外则采用仿古砖进行保护修缮，保留室内、修缮室外，保留了建筑的沧桑与历史的可读性，重现了昔日的繁华景象。

/咸安坊改造前

/咸安坊改造后

在项目整体规划上，青岛路项目不仅将恢复老汉口的百年风貌，还将打造独具青岛路特色的文化街区和时尚生活中心。

/项目整体效果图

总体布局上，将构建“一带两街”商业布局，由绿道、国际时尚精品街、文化街组成，涵盖高端商业、顶级会所、艺术展演、别墅等，聚集成多元包容、极具吸引力的城市综合体。

/ 商业街效果图

未来，整治完毕的青岛路核心区将引领汉口历史文化街区的深度城市更新，其带动的商业发展、引入的文化产业也将成为助力武汉经济发展的新增长极。

03

加速旧城改造城市更新中心揭牌

经过13年的旧城改造，武汉如今已步入城市更新改造攻坚克难的关键时期。对于刚刚经历疫情洗礼、正在重焕生机的武汉来说，城市更新意义更为重大。

为加快推进旧城改造持续推进，武汉借鉴上海等先进城市经验做法，创新体制机制。2020年7月31日，武汉城市更新中心在武汉地产集团正式揭牌。

未来，武汉城市更新中心将负责统筹推进旧城改造等重点城市更新项目实施，助力重要民生工程加快推进，实现城市功能和空间品质的全面提升。市委、市政府也已赋予该中心权力，武汉城投集团已整体划转至武汉地产集团。相关部门也将完善相关配套政策。

武汉城市更新中心将作为武汉城市更新转型的功能平台和重要力量，按照“政府主导、市场运作；创新机制、统筹协调；科学规划、提高质量”的基本原则，有针对性地推进旧城改造等城市更新重点难点项目，建立全市城市更新重点难点项目数据库。

目前，武汉中心城区尚有3000万平方米旧改土地待建，武汉城市更新中心将在融资、规划设计、房屋建设融资、征收补偿、招商引资等方面全流程推进旧改项目，改善条件较差的老旧社区居民生活品质，并通过市区联动，发挥国资平台专业优势，统筹协调，实现项目平衡。

2020年8月3日，武汉地产集团与国家开发银行湖北省分行签署《开发性金融支持城市更新银企合作协议》，为城市更新项目提供金融支持，加快推进城市更新项目落地。

此次与国开行签署的合作协议，将在棚户区改造、基础设施建设、产业扶贫等领域建立合作关系，同时为双方合作发展进一步搭建新平台、新机制。

对此，武汉地产集团表示，“政府主导、市场运作”的模式需要创新融资方式，为城市更新项目提供资金支持，同时也需要通过新的市场化运作，实现项目当前、动态、长期政策与项目的平衡。

从武汉十几年来的政策和做法，我们可以看到武汉政府部门为改善城市面貌、提升人民幸福感和归属感所做出的不懈努力。武汉城市更新中心的正式成立，也让我们更加有信心，武汉的城市更新之路会走得更宽广、更稳健。

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文章来源：武汉地产集团官网、长江日报、21世纪经济报道、武汉乐居、华发外滩俱乐部官方微信

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