4月18日CBRE世邦魏理仕剖析郑州商业地产市场动态与走势？

4月18日CBRE世邦魏理仕剖析郑州商业地产市场动态与走势？

4月18日，CBRE世邦魏理仕于郑州召开媒体沟通会，其主题为“以稳为进，蓄力复苏 - 2024年第一季度郑州房地产市场回顾与展望”，会上对郑州商业地产市场在2024年第一季度的最新动态以及未来走势展开深度剖析。数据表明，郑州优质写字楼市场供需关系会持续调整，市场展现出温和复苏状态。在零售物业市场领域，核心商圈于疫情后首次有新增供应出现，城市更新与存量改造成为2024年商业市场的关键词。

优质写字楼市场

——需求温和复苏，供需持续改善

在2024年的第一个季度里，郑州优质写字楼市场出现了这样的情况，迎来了新增供应，数量达到14.5万平方米，这些新增供应主要集中在郑东新区高铁站的东广场以及高新区科学大道沿线，这一情况推动了市场总存量不断攀升，最终攀升至518.4万平方米。受到整体经济形势的影响，市场净吸纳量并没有出现大幅波动，在一季度的时候，录得了自持楼宇净吸纳量，数量大约是4.5万平方米，这个数量占2023年全年的比例将近35.78%，整体上对全年标准是利好的，由此预判2024年吸纳量将会突破疫情期间的整体水平。空置率因为新项目入市而受到带动，升至26%，回到了18年的水平处，呈现此种态势。

成为影响空置率的最新指标是新增供应。从分区域的角度来看，北龙湖、高铁站东广场等新项目入市数量较多，这使得整体空置情况得到拉升，然而与之形成对比的是核心商务区之中，像是CBD、CGD以及高铁站西广场，空置率都出现了小幅下调。

积极入市，租金在逐步企稳，市场进入租户方市场，并且会长期维持。

世邦魏理仕郑州顾问及交易服务部办公楼负责人曲皓琳称，随着传统行业复苏，创新科技成为市场新增变量，各行业创新领域的“新贵”，特别是传统金融领域衍生出的新型金融模式，将成为市场主力客户，在供应充沛的市场环境下，租户对楼宇品质要求日益提高，随着市场经济逐步自愈，客户在租赁过程中对装修的投入不断“瘦身”，未来“拎包入住+定制化装修”属性将成为市场主流需求。

优质零售物业市场

——市场两极分化，核心商圈仍是品牌重点拓展区域

2024年第一季度，郑州优质零售物业市场有11万平方米新增供应被录得，季内新田360广场国贸店北区这个改造型项目入市，该项目是季内唯一的，这标志着郑州核心商圈在疫情后首次迎来新增供应。

受停止营业项目影响，受品牌撤铺影响，全市空置率攀升到了17.8%。在租金这方面，各级商圈呈现持续分化表现，全市购物中心首层平均租金与环比相比下 跌，报告显示为330/平方米/月。

在需求方面，当下市场展现出显著的两极分化态势，核心商圈依旧是品牌着重拓展的区域，凭借丹尼斯大卫城以及正弘城所引领的“首店效应”持续不断地发酵，丹尼斯大卫城于2024年第一个季度持续强化并丰富国际品牌阵容，像LVMH集团旗下的Louis升级成为双层旗舰店，FENDI开设河南首店同时也是双层旗舰店，GIADA也从郑州万象城搬迁至大卫城。在新兴商圈里头，有个金融岛片区，它的表现特别突出，在这个区域呢，有个银泰in Park，本季它的品牌入住率实现了双位数增长，同时开业率也实现了双位数增长，呈现出了那种迅猛的发展势头。

从分类别角度来看，餐饮品牌踊跃地拓展市场，在本季度迎来了多个城市的首店品牌入驻，其成为了市场需求的主要驱动力，占比达到了42%。时尚服饰类占比31%，生活方式类占比11%，它们紧随餐饮品牌之后，这三类共同成为了一季度郑州优质零售物业市场的三大需求来源。值得一提的是，香氛美妆品牌在郑州市场的投入进一步增多，比如旗下同名彩妆品牌第一次登陆郑州市场，并且开设了华中首店暨旗舰店，为市场带来了新的活力以及机遇。

2024年商业市场的关键词会是城市更新以及存量改造，过去三年当中，郑州商业市场出现了像郑州记忆·油化厂文创园、郑州芝麻街这样一批有着烟火气同时带有城市工业文化气息的项目，进入2.0阶段后，城市更新会围绕大片区/城市功能区更新与小片区/综合街坊更新两个维度来展开，前者是由政府主导并且以此实现产业空间的更新突破，后者强调的是政府引导、企业来运作以此推动多元功能的更新 。

新能源汽车品牌对拓展策略作出调整，要加速在汽车城进行战略布局。在售车型日益变得多样化，现有的购物中心展厅已没法满足展销需求，新能源品牌正渐渐把体验中心转向快闪店、限时车展等灵活租赁模式。与此同时，伴随新势力品牌走向成熟、客户群体趋于稳定，新能源汽车品牌开始渐渐朝着性价比更高的传统“汽车城”或者“4S店”聚集区域去选址，目的是优化展示、提升体验，还要寻求成本效益的最佳平衡。

不受标准约束的商业正演变成新的趋向，于“去除标准”为主旋律的情形下，商业不再限定于冰冷的“交易场所”，充满生活气息的氛围也展现出精巧的光芒。与此同时，“当地文化”的融入成为商业新的标准配置，给商业空间添入深厚的文化内涵。除此之外，“短假期式”商业的兴盛，更是为繁忙的城市居民提供了一个惬意欢快的休闲之地。

2024年被展望，而市场对约69万平方米新增优质供应到来有所预计，项目类型包含大型城市综合体、奥特莱斯、特色街区以及工业遗存改造，新增供应丰富商业及消费场景之际，也会在进一步提振市场的同时，让投资信心复苏，世邦魏理仕作出预计，在新的发展趋势下，市场会迎来三个显著变化，首先，商圈效应会被进一步提升还有凝聚，其次，商业载体将加速细分以及衍变，最后，城市更新会主导成熟区消费场景的蝶变。

张桐，这位担任副总经理兼顾问以及交易服务部商业负责人的人士，表示步入2024年 ，各项消费数据都呈现出显著的回暖和增长态势 ，餐饮、旅游等服务性消费领域表现得尤 为活跃 。同时 ，在“审慎精明”的消费风潮当中 ，“极致平价”以及“优质平替”商品正渐渐受到年轻一代消费群体的追捧 。心甘情愿为“情绪”买单的新趋势悄然兴起 ，我们预计在未来 ，在“悦己悦心”的消费大趋势之下 ，将会有更多情绪消费形式涌现 。