美国新城建设的发展脉络及对我国的借鉴意义

美国新城建设的发展脉络及对我国的借鉴意义

（19世纪末，在美国受到英国田园城市理论的影响下，美国逐渐开始建设郊区花园式居住区，1930年罗斯福新政以新城解决中低收入家庭的住房问题，1932年赖特的“广亩城市”理论被提出，成为美国快速郊区化和新城建设的开端。）

在新城建设初期，联邦政府曾利用法律手段干预郊区化带来的负面影响。1968年《新城发展法》批准了60多个郊区新城，到2000年，美国45个大都会区已确定了120个边缘新城。新城建设给市民带来了舒适的居住环境，相比功能单一的居住区郊区化，城市发展有了长足的进步；从乌托邦式新城到新城市主义新城，再到第四代智慧增长新城，美国新城的发展、新城建设的“是非对错”对我国新城建设有借鉴意义。

从花园城市到边缘新城

在美国，数以万计的新城最初是作为度假胜地或拥挤大城市的乌托邦卫星城而建造的。规划新城也被视为解决城市问题的一种手段：

特点：1、精心规划的新城保护稀缺的土地资源，同时尽可能地给周边居民提供便捷的开放空间（土地、生态环境保护、提供开放空间）；

2.新城能充分利用场地，与基础设施、社区设施形成有效、经济的互动（相对于居住郊区化，密度更高、功能更齐全）；

3.新城一般规模较大，不需要昂贵且费时的土地整理，基础设施、社区设施和市政服务可以得到更高效的利用，从而降低开发成本（规模越大越容易控制成本）；

规划良好的新城，社区设施、市政服务设施更加便利，可以减少社会矛盾，增加社会互动（解决社会问题）

演变：19世纪，震教派、拉普派、伊卡利派、欧文派、傅立叶派等代表人物建立了乌托邦式的新社区。

霍华德的花园城市：为了应对二战后的郊区化，新城建设走了两条道路：新城市主义者和新传统主义者。

新城市主义者及其追随者主张以大容量公共交通为支撑的高密度区域发展，反对单靠汽车引领的元城市蔓延；新传统主义者认为民众尚未准备好建设覆盖全市的地区交通走廊，主张社区规划应具有尊重历史传统、内涵丰富的公共领域。（1990年以后，以精明增长与管理的理论框架为基础的边缘新城建设，如著名的“尔湾新城”。）

局限性：和英国社会主义幻想家和政治活动家埃比尼泽·霍华德一样，他们认为，一旦新城市被广泛接受，消费者就没有理由留在“过时的”城市，这将不可避免地造成破坏。

乡村新城的建设已持续了两个世纪，一些原本规划为度假胜地的城镇如今已发展成为自给自足的社区，而另一些原本规划的乌托邦式卫星城如今已完全独立于原有的中心城市，但这两类新城并未导致人们逃离传统城市。

改革者将新城视为解决城市衰败和郊区扩张问题的灵丹妙药。但他们未能证明政府支持的新城开发优于更常见的城市化形式。密集的社区群和城市内的新城没有区别。它们只是城市化的一种形式。新城不是解决城乡环境问题的灵丹妙药。

第一节 埃比尼泽·霍华德与花园城市

1898年，霍华德自费出版了《明日：通往真正改革的和平之路》，又名《明日的花园城市》。书中，霍华德阐述了当时城市生活的问题（远离自然、过度拥挤、高房价、城市污染、贫民窟等）和农村生活的问题（缺乏社交活动、就业机会少、收入低、缺乏文化娱乐设施等）。

霍华德提出了一个解决方案：“将城市生活的活力与乡村的美丽宁静完美地融合在一起。霍华德称之为‘花园城市’，将自然之美与社会机会相结合，将创业机会与资本流动相结合，创造出交通便利的公园和贫民窟消失的住宅区。”

霍华德希望建设一座崭新的城市——“城市和乡村必须结合，通过幸福的结合，诞生新的希望、新的生命、新的文明。”

霍华德的城镇和乡村磁铁

田园城市：霍华德的田园城市是“整体规划，有序生长”的，他设想的新生活“发生在5000英亩土地环绕的1000英亩农业绿化带，人口2000至3万的田园城市中，而非一般的郊区住宅区。位于城镇的制造业工厂将为市民提供就业机会，位于绿化带的农场将提供居民所需的一切农产品。（与住宅郊区化的区别在于工作与居住、城市与乡村的一体化；小规模、低密度、大面积绿化、农业景观、功能分区）。

1898 年建造花园城市的目的是

一座“拥有最具活力的城镇生活的所有优势”的城市

以及“乡村美景与愉悦的完美结合。”

霍华德解决伦敦城市问题的方案是建造新的花园城镇，从拥挤不堪的伦敦引进企业和居民，直到整个城市完全被废弃。这种方法可以用于解决所有老旧拥挤城市的问题。其理念是通过建设小城市群来促进大城市交通拥堵的缓解。

1899年，霍华德创办了花园城市协会（城镇乡村规划协会），并于1903年组织建设了世界上第一个真正意义上的花园城市——莱奇沃思。（事实上莱奇沃思并不能完全实现花园城市的所有理念。）

最初实践的局限性：霍华德提出的劳动力自给自足的理念与实际的市场情况和花园城市居民的意愿不符。许多员工并不住在这里，而是住在周边地区，通勤到这里上班。同时，许多莱奇沃思居民在城外工作。（没有市场需求）

田园城市在物理环境上并不等同于小规模的城郊居住区，也未表现出乡村与城市的完美融合。（在今天，城乡融合似乎是一个遥不可及的梦想。乡村存在的价值在于，乡村与城市的文化、景观、社会的巨大差异在于乡村与农业（衍生产业）的相互依存。我们现在的融合，其实就是乡村的消解。）

为了确保社区能够获得基础设施和公共设施的投资收益，霍华德提出了城市土地所有权制度，在美国，社区投资产生的土地收益通过房地产增值税评估来有效征收，人们生活和工作在同一个小社区里的想法也是不现实的，大多数人不想被困在公司小镇里，他们想要能够从一份工作转移到另一份工作，他们更喜欢根据对子女学校、购物便利性和休闲机会的评估来做出选择。（值得深思的是，由于人口和市场的限制，大城市周边的小镇单纯强调自身功能的完备性是不现实的，专业性、特色和与大城市的异质性才是关键的根本。）

霍华德的理论虽然很多都失败了，但仍然发挥着巨大的影响力。在20世纪20、30年代，英国各地的改革派、知识分子和政治家认为城市过度拥挤和郊区化是城市过度拥挤的根本原因，政府应该针对铺张浪费，创立新市镇发展项目。1946年，英国众议院通过了新市镇法案，结果在随后的26年间，全国兴建了22个卫星城，带来了无数的新市镇扩张。（在英国，花园城市开启了“新市镇运动”的新篇章，这是大城市扩张的一种思潮，随后的卫星城、有机疏散、大面积城市理论都令人耳目一新。）

但美国大部分新城并没有受到霍华德理念的影响。事实上，自19世纪以来，美国民众就对当时的城市生活充满了厌倦，消费者迫切需要一种新的选择。各种因素的结合驱使开发商去迎合这种需求，无论是19世纪奥姆斯特德的理念，还是20世纪斯坦因的花园郊区。（从这个意义上来说，郊区化是不可避免的，应该走一条与城市不同的道路。）

第二部分 度假新城

许多美国人真心渴望逃离城市生活，生活在更健康的自然环境中。

在 18 世纪，没有足够的富裕家庭来支持如此大规模的开发活动。在 19 世纪，随着城市的快速发展，形成了巨大的市场需求，精明的投资者也收购了乡村地区，随着附近的城市扩张，度假胜地也随之扩张，最终成为庞大的城市，有 Hills、 Hills 和无数其他度假小镇，人们为了享受宜人的乡村生活而建。（它似乎不可避免地会演变成一个庞大城市地区的特色区域。）

20世纪，随着工作时间缩短、闲暇时间增加、可支配收入增加，越来越多的家庭选择离开城市，而廉价的航空旅行和四通八达的公路网使得新的城市发展成为可能。在这些地方建立起来的社区反映了人们对理想生活环境的深层需求。（新的度假小镇源于市场需求，也源于人类亲近自然的天性。）

这些新社区往往比城市附近的社区更加多元化。它们显然试图建立一种不同于传统城市和郊区生活的新选择。（东丽湖的作用）

费城核桃山：1854 年，核桃山是一片郁郁葱葱、起伏不平的土地，主要由维森斯科和小溪侵蚀形成的深谷组成。1872 年费城铁路延伸至核桃山，核桃山开始转变为度假胜地。1884 年，最重要的营销策略得以建立。（现核桃树山学院）（特殊资源介绍）

居民们纷纷涌入这里避暑和通勤。酒店、乡村俱乐部和教堂建成后， Hill 立刻成为费城精英阶层休闲的时尚场所。他们从休斯顿买下土地建造大房子，将 Hill 打造成街道绿树成荫、草坪宽阔、远离街道的豪宅林立的精英住宅区。（便捷的交通支持度假和工作之间的平衡）

30分钟的火车车程让胡桃山变得极为便捷，也使它迅速从避暑胜地变成了常年供通勤者使用的城郊居住区。它的第二阶段扩张发生在20世纪最后几十年，大片土地被划分为居住区和居民自有的公寓社区，大片庄园被改造成多层住宅楼。胡桃山因此逐渐与传统城市生活一致，失去了特色。（新城需要强调与城市的联系。郊区的异质性恰恰是中国新城建设的最大问题，支离破碎的郊区就像城市地区的肢解，缺乏足够的居住吸引力，带来长距离的交通和生态破坏，这也是大多数城市都向单一中心蔓延的原因。）

加利福尼亚州海滨牧场：海滨牧场是美国最具活力的度假胜地之一，位于旧金山以北 100 英里处，正在寻求开发一个低密度第二住宅社区。（ Homes）

负责总体规划，采用生态原则来提升该地区非凡的自然魅力。目标是设计一个本土自然与人类栖息地以强烈共生的方式互动融合的地方。社区一半未开发的草地和森林（占海边牧场的一半）被保留下来，并通过契约转让给土地所有者协会，由他们负责日常维护。其中四分之一为私人所有并用于住宅建设，其余为私人所有并用于住宅建设。1/4 的土地也是私人所有，属于相邻的场地所有者，禁止用于建造房屋或种植非本土植被。（场地的自然风貌是最宝贵的资源，保留原有的自然环境既是生态保护的重要组成部分，也是创造新城市特色和吸引力的有效手段。）

与可能实施​​的更传统的房地产做法相比，哈普林的生态方法非常成功。总体规划确保了数万英亩难以恢复的草原牧场和森林将为子孙后代保留下来，并有助于房屋成为自然景观的一部分，就像几十年前添加的树篱一样。（生态方法，自然与生活的融合。）

很少有开发商试图效仿，也许是因为如此美丽的地方太少见，或者因为高密度开发更有利可图，所以海滨牧场仍然是一个在其他人口更密集的地区难以复制的度假胜地。周末旅行者的理想之地。（高密度的诱惑）

佛罗里达州海滨：度假小镇海滨是无数社区规划的典范，占地仅 80 英亩，由 DPZ 设计，致力于将传统的美国城镇规划实践带入郊区市场。

作为 20 世纪末的海滨度假胜地，PZ 的设计更像是第一次世界大战前后规划的新城镇。 拥有独特的街道网络、街区划分模式以及建筑规模、纹理和颜色，没有规则。其独特性的关键不在于轴向视图，而是将每条道路、人行道和小路的规模缩小到以人而不是汽车为主的规模。（新城市主义早期实践）

海滨被规划为第一个“后汽车时代”新社区，消除了重复的街区和分区模式。分区地块随着时间的推移不断合并和重新组合，以适应不同时代为不同目的建造不同建筑的地块要求。这就是我们在旧历史街区拥有丰富质感的原因。（从传统社区中学习的社区模式）

DPZ 通过改变建筑地块的宽度、深度和形状以及使用对角线街道来打破常规的街区网格。这使得各种建筑工地位置、方向、大小和价格能够自然地适应不同家庭规模和不同收入水平的居民的入住。（多样化的空间和多样化的住宅产品，满足多样化的需求。）

为了打造海滨的独特身份，DPZ 采用了传统但有效的方法 - 一套规则，确立了八种建筑类型和通用的设计词汇。所有建筑图纸都必须经过城镇建筑师的审查和批准。

滨海代表的是后机动车时代的规划，它的设计师找到了一种更加令人愉悦的方式来平衡塑造社区和处理机动车交通，更重要的是，他们展示了一种更适合人类居住的设计方法。（新城市主义的理论框架更适合如今中国郊区新度假小镇的打造。）

第三节 理想卫星新城

卫星新城的建设，并不是为了逃离城市生活而建造度假胜地，而更多的是满足人们对理想生活环境的需要。

与许多度假小镇不同，郊区乌托邦是经过规划的、并且永远是大城市的卫星城，为消费者提供土地和住房、为居民提供就业机会以及为他们提供各种服务。

与度假城镇不同的是，这些卫星城通常缺乏有吸引力的度假胜地所必需的美丽海滩、树林、宜人的气候和自然风光。

经济上的成败主要取决于开发商能否利用各种贷款服务为土地、基础设施和设备的投资提供资金，直到销售产生的现金流超过贷款和运营成本，并能支付大量待售房产的其他费用。新城所采用的经济和市场策略可能有所不同，但每个新城最初都是在远离城市边界的空地上建造的，然后融入快速发展的郊区景观。一些卫星新城与周围的郊区截然不同。但大多数卫星城的生活与周围郊区的生活截然不同。

加州帕洛斯弗迪斯是一座真正具有理想居住环境的卫星城，独特的地理位置为它提供了洛杉矶盆地内唯一持续洁净的空气，也是连接世界上经济最发达、文化最多元化的大都市之一的地区，交通连接十分便利。

加利福尼亚州长岛的莱维敦和莱克伍德成功证明，大规模建造的新社区可以为工薪阶层提供他们所需的经济适用住房和便利设施。

弗吉尼亚州雷斯顿和马里兰州哥伦比亚建立了一个新城镇开发模式，并一直沿用至今：中心区域（尤其是零售空间）的层次结构、明确界定的商业和工业园区以及丰富的娱乐设施。连续不间断的开放空间系统是实现这一目标的契机。它满足了市场需求，这对于将活跃的城镇生活与乡村的美丽和愉悦相结合至关重要。

第四节 国家政策的初衷

尽管私营实体已经建造了数千个新城镇，但城市规划师、社会评论家和政府官员偶尔会认为政府应该干预新城镇开发——通常是为了增加住房供应。

一战时期的居住区：政府的第一个新城项目，为一战期间从事军事生产的工人提供了居住场所，主要为工人和低收入者提供健康的住房和舒适的居住环境，78 一战期间建造的工人村早已融入周边的城市和郊区，这些工人村建成后对新城规划影响不大，但却推动了奥姆斯特德、赖特等人关于新城建设的理论和实践。

罗斯福新政期间的新城：为应对大萧条而建，将失业者重新安置到新城作为补救措施，最终建设了99个有计划的新社区，这源于试图建立不少于100个家庭的新乌托邦理念，有农业定居点、工业定居点、贫困工人定居点、城市工人生活所必需的花园、合作协会和森林定居点。

第四章和第七章式新城：政府支持的新城项目的最后一项，是 20 世纪 60 年代“城市危机”的产物。国会希望这些新城能够反映国家和社区标准。开发商必须获得所有必要的州和地方检查或批准，满足广泛的规划要求，提供大量低收入和中等收入住房，遵守所有适用的民权法，并采取确保公平就业、住房和创业的政策。机会积极行动计划。

尽管人们对新城发展的有效性持怀疑态度，但这三个联邦计划开创了城市规划的重要实验，并创建了一些非常令人愉快的社区。更重要的是，它们为我们提供了成功发展新城的必要因素的见解，也让我们意识到新城发展与解决美国的城市问题无关。

第五节 新传统主义新城

在 20 世纪的最后 25 年，各类设计师对二战后的郊区感到不满，提出了一些能够吸引开发商并受到消费者欢迎的设计理念。

特点：新传统主义设计师共同致力于寻求一种智能城市模式，公开谴责郊区分区的混乱集中，提倡紧凑、可识别的街道模式和清晰的标志系统。他们对许多郊区建筑单调、毫无特色的外观感到不满，提倡基于乡土或历史的建筑风格。新奥尔巴尼、肯特兰兹和庆典镇是三个最重要的新传统主义城镇。

俄亥俄州新奥尔巴尼：新奥尔巴尼将生态敏感方法与明确界定的景观以及商业上成功的统一乔治亚风格建筑相结合。

新奥尔巴尼的开放空间系统由现有的溪流、湿地和流域塑造而成。人们可以在其中散步、慢跑或驾车时享受广阔而美丽的开放空间。这种设计具有投资价值。考虑到道路远端的周长越长，可以创造更多直接面向公共空间的建筑工地，从而获得更多的土地出售收入。

新奥尔巴尼有 46 个社区，每个社区都有自己的独特特色，既反映了总体规划，也反映了特定承包商的专业知识。每个社区都由一系列连续的开放空间和相互连接的休闲路径定义。与此同时，每个区域的不同开放空间进一步强化了每个区域的特色。

当 New 建成后，就像所有健康社区一样，它将由不同时期、不同建筑商建造、居住着具有某些共同特征的不同居民的不同风格街区组成。其连续的公共领域和统一的建筑语言将由各具特色的不同组件组成，整合成一个无与伦比、美丽且相当独特的社区。

马里兰州肯特兰兹和克拉珀姆：肯特兰兹计划是通过一份为期七天的“宪章”制定的，参与者包括设计师、开发商、政府官员和居民。

肯特兰兹专家工作坊的工作并不是一个人单独完成的，而是由一群专家定期与社区居民、政府官员和开发机构进行讨论。协调和组织工作通常由一家设计公司承担。Lanz 就是 DPZ。

DPZ 的专家研讨会不仅为专家们提供了表达未来愿景的机会，而且所有参与者都可以发现并深入讨论各种可以付诸实践的严肃建议。选定的规划方案将赢得合适的气候。这种气候提供的可预测性将使土地所有者和开发机构放心。所有未来行动都必须符合这种气候的确定性将为潜在的私人投资提供必要的安全感。

DPZ 的专家研讨会不是为了审查已完成的工作或推荐未来的设计，而是在 DU 地区专家和居民的见证下直接完成所需的设计工作。

该计划的物理原理与其投资原理一样不切实际。机构、商业和娱乐用途彼此之间界限分明，而且往往相距太远，无法鼓励步行。新城市主义的发展密度无法支持新城市主义者所倡导的各种土地用途的混合使用和高强度的步行活动。

肯特兰最成功的方面之一是其街区和土地细分模式，体现了新城市主义的设计理念。新城市主义宪章提倡“广泛的住房类型和价格点”，并“促进不同年龄、种族和收入的融合”。它使人们能够在日常生活中相互交流，加强私人和公共的情感联系。”

DPZ 将 细分为大小不一的地块。这些房屋并排建造，独栋住宅和联排别墅混杂其中，只有低层公寓楼占据自己的地块。地块大小的多样性也有其代价，因为对于寻求大规模生产规模经济的建筑商来说，没有足够大的场地， 的房屋必须以高于邻近社区类似房屋的价格出售。

佛罗里达州庆典 ()：庆典 () 是特定环境的产物，难以复制。

迪士尼打算打造一个乌托邦式的Epcot规划社区，为此成立了两家新公司，一家是 City ，负责设计和开发一个被4700英亩自然保护区环绕的4900英亩新公园和小镇，另一家则负责社区的运营和管理。

庆典城被设计为一个适合步行的社区，其公共开放空间非常丰富，设计师首先预留了湿地、排水走廊等自然区域，在环境方面迪士尼致力于精心修复和管理8500英亩的荒野保护区，并鼓励人们在自然区域放松身心、享受大自然的乐趣。

住房建筑公司必须遵守一系列庆典城市模型手册中规定的一系列建筑设计原则。尽管庆典城市规划完善、外观美观且具有明显的市场价值，但它不太可能成为其他规划新社区效仿的典范。其他开发商既负担得起迪士尼在其设计上花费的时间和费用，也负担不起建造街道、广场、公园和休闲区等大型公共领域的前期成本。帮助激励其他开发商建设规划更好的新社区。

第四代精明增长新城的经验教训——尔湾新城：尔湾成立于1971年，在美国加州城市群中相对年轻，有限的城市规模和起步较晚的特点使尔湾处于竞争劣势。尔湾市的规划时间较长，约40年。第一阶段为萌芽阶段，尔湾农场的建设；第二阶段为1960年代大学社区建设的规划方案；第三阶段为1970年代的建设；第四阶段为1980年代城市边缘区的规划。如今，尔湾被誉为“加州的科技海岸”。

尔湾凭借灵活的空间规划、高端的配套设施，成功打造出一座充满经济活力的新型科技城，成为加州沿海城市中的核心科技港，被美国人称为“第二硅谷”。

尔湾经验可以帮助改善天津海河教育园区周边地区：

尔湾市政府分析了高科技产业的需求，认定其发展的主要动力在于人才，而高端人才对城市配套功能的质量要求极高。为确保配套设施到位，尔湾市政府联合加州大学尔湾分校对湾区企业进行了全面调研，确定了居住空间、公共服务、交通体系、生态保护、节能建筑五大配套重点。在尔湾市政府的努力下，该市早已跻身全美最适宜居住和工作的城市之列。

欧文政府已经分析了加利福尼亚公司对空间和支持设施的需求，并使用灵活的空间计划和高端城市支持设施来吸引大型的科学和技术公司，尽管该公司的后续劣势是政府的各种战略措施，却是务实的问题，并旨在解决公司和人们的需求，从而实现了整合的效果。

第6节：成功的要素

，，，和其他任何遇到财务困难的新城镇都遭受了损失，因为对土地，基础设施和社区设施的初步投资尚未从销售收入中恢复，开发人员和设计师都知道，建筑会花费数年才能完成，但无法调整计划的开发计划，并与 hilts seed see seed see nuths hilts se。社区及时进行调整，以根据投资导致的市场需求的间歇性变化来适应市场变化。

市场：只有在人们想要搬进来的情况下，一个新的城镇才能成功。仅仅因为住宅，工业，商业或农业职能计划在不同地区的土地上，土地使用功能都必须反映市场需求。

地点：新城镇的特色是一个重要的景点，例如海边牧场的距离和林地的森林景观，良好的设计也可以增加新城镇的特征。

设计：“以某种方式将住房，土地和人口密切相结合”。

资金：由于对土地和基础设施的大量投资，投资经常限制新城镇的发展，尤其是该项目的初始投资成本通常很高，因此开发人员需要最大程度地减少债务本金和利息。

莱克伍德开发人员通过提前出售模型房屋来避免了很多债务，并以付费的方式使用收益，他们还避免了大量费用，因为他们选择了一个基于市场的简单模式和可以在适当时间扩展或停止的块。

居民还面临财务问题，需要长期抵押贷款以资助购买房屋，并要求开发商预先提供FHA和VA抵押贷款的标准房屋。

企业家：新的城镇开发商比大多数房地产企业家要好，因为他们必须具有真正的想象力并且愿意冒险投资。

与其他形式的房地产开发相比，协调对于新的城镇发展更为重要。

时间：浏览计划的新社区或找到成功的时间是营销策略的一部分；

新城镇通常需要数十年的时间来建造，并且可以使用不同的剧情大小和各种低密度建筑物来解决这个问题的氛围。

第7条新城镇作为计划策略

大约一个世纪前，霍华德写道，一个精心计划的新城镇将展示如何更好地提供“社交互动的机会……自然的魅力，更高的工资，租金减少，大量就业，令人钦佩的卫生条件，美丽的房屋和花园”。

计划的新城镇，甚至那些创造性地使用成功的六个要素的城镇，无法确保更好的物质环境，社会乌托邦或更经济和节俭的日常生活。

许多计划的新城镇保留了否则可能会丢失的有价值的开放空间资源。

许多新城镇都有地下公用事业和高效的基础设备，但是与公共开放空间一样，还有许多其他选择，而土地细分法规则可以有效地控制不同的房屋建筑商安装公用事业。

新城镇不是唯一有效使用公共交通的社区。

计划良好的新社区可能比随机开发分散的土地的成本更高。

建立这样的小乌托邦城没有影响当前城市的问题。

这就是今天的接待，谢谢您的关注！

美国城市规划和设计的对与错

阅读汉·吉恩（Han ）

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