深入调查！郑州火车站商圈八家服装市场租金与商铺情况

深入调查！郑州火车站商圈八家服装市场租金与商铺情况

【1】火车站商业区的服装市场调查：租金和商店调查

Henan Daily记者分为三组，进入并退出了八个市场，这花了一个星期的时间进行了深入的调查。

谁是八个火车站业务区的较高和较低的服装市场租金？

商人最多抱怨的是，竞争对手太多了，商业区饱和

Henan Daily Li 实习生Zhang Tang Tao/Photo

30多年前，第一个竹竿是在邓穆路（Dunmu Road）建造的，用于出售衣服，郑州火车站的服装商业区的财富门开业。

如今，将近30,000名商人集中在这二平方公里的土地上，全国各地的服装的年销售额最高可达10亿件衣服，平均每日营业额为3.3亿。进入海上谋生的一群人可能没有期望他们创造的服装贸易时代。

时代改变。在当前的服装业务区，一家商店可以支持三代人吗？租金仍然无法实现吗？父亲创造的荣耀可以带来这一代人的阴影吗？

Henan Daily记者分为三组，进入并退出了八个市场。花了一个星期的时间面试了数十人，目的是描绘您为您提供火车站服装店最现实和多维全景。

商人故事说，业务增长了15％，有人说它已经下降了三分之一

一侧，海水和火焰在另一侧。 火车站的服装业务部门正在迎来两极分化的评估。

金龙贸易城市的商人陈海洪（Chen ）在17年内创立了“微笑”女装品牌，今年实现了2000万元的销售。

在同一市场二楼的李·朱彭（Li ）制造了11年的牛仔布裤子。他说，年度销售增长率为15％。四年前，他从身体批发转向在线批发。过渡期使他非常痛苦。在顶峰时，库存达到了80,000件，他幸存了整整一年。他去年提供的销量为30万件。

其他一些商人抱怨说，他们的业务越来越严重。

“利润越来越低，租金高，劳动力高。我不得不从下一个市场返回这里，因为租金很低。它每年保持大幅增长，我无法想象。” Happy Lake儿童服装购物中心的商人Zheng 从事该行业已有23年了。他告诉Henan Daily ：“客户绕过我们并直接从制造商那里购买，他们以现金购买商品，只购买热产品。”

搬家后，销售额下降了三分之一。在过去的两年中，库存尚未清理，因此我们只能亏损出售。在7月，越来越多的人敢于休息一下。他们已经开始生存以生存。他们卖出了赚钱，而没有赚钱而没有赚钱。业务部门的影响力较大，比起了电子服务，我们可以偿还租金。同一市场上的另一位商人卢明说。

一个人说，他的销售量同比增加了15％，另一个人说它下降了三分之一。谁在撒谎？

实际上，他们都在表达自己的真实故事。该火车站服装业务区是由一小千米的小土地组成的，已经进入了前所未有的成熟度和饱和时期。一些商人已经完成了财富的转变，并且仍然坚定地占据了代表财富的权利。他们认为，商业区的荣耀从未落下。其他商人在商业生活和死亡方面都在努力挣扎。他们对商业区缺乏信心，但绝望，不愿轻易离开。

几个旧市场的空缺率几乎到处都是商店。一些黄金地点很难找到

“一家商店和三代商店”是过去的事，但是火车站服装业务区的旧市场仍然几乎饱满，甚至很难找到一些黄金地位。

“这个商业区的空店是市场积极调整所产生的少数临时空店，不会有大规模的空店。租金强劲的业务格式甚至可能会上升。有一个示例，有八个人竞争女性服装商店。几乎没有旧市场上的空地商店，如果他们的旧市场上都不会被带走。行业内部人士告诉Henan Daily 。

“金条交易城市商店大多是自我运营的。它们不会出售财产权，并且不会轻易进行大规模调整以避免由搬迁而造成的商人损失。的商人具有很大的自主权，并且与市场的利益相关。在市场发展之后，商人也有利益。对也没有疑问。” City的市场运营商Li 表示：“无论运营团队遇到自我销售的特性有多好，这也是令人头疼的，并且很难在所有者，运营商和商人之间保持平衡。销售财产的销售比率应在25％以内控制在25％以内。如果该比率超过该比率，那么它就不可能具有良好的控制性，并且很难控制。

他说，截至新的一年，金龙的短缺率为零，现在只有不到300平方米的空店，这是由市场主动调整引起的一家间歇性空店。

旧市场由Yinji 代表。一楼大约有673家商店，只有大约10家空的商店（不包括窗户租赁），空缺率仅为1.4％。二楼大约有396家商店。该办公室说：“公司只有两家空的商店，不包括一些拥有房租财产权的所有者。”三楼没有空的商店。

新市场由达瓜鼠（ ）代表。在大约116家在一楼建造A的商店中，大约有23家商店闲逛“租赁和转让”标志，翻新和翻新，占约20％（这个非疫苗的利率）。但是，达瓜仅开放了半年以上，需要一个耕种期，这对于已经存在超过20年的旧市场是无与伦比的。

租金调查8市场租赁比较

“在达瓜国际贸易之后，没有人能获得足够的食物。”行业内部人士分析说：“在去年，Happy Lake， Trade和 开放之后，它对周围市场构成了威胁，租金都略有下降。”

以世界贸易中心5楼的儿童服装区为例，前几年的每月租金为240-280元，但去年下降到180元（一般地点）。

但是，周围的市场很快通过了改编期。

“妇女服装由Yinji，和世界贸易中心领导，租金差距并不大。这就像三个连接的水壶一样。这三个水壶的水是平坦的，这是市场上充分竞争的自然结果。”上述人说。

将近70％的商人认为竞争对手太多，商业区饱和。

Li 的直觉感觉是，过去，所有行业的人们都转向服装，但是现在服装从业者又一次离开了，商业区处于分歧状态。

最近，已将30多家新商人添加到了金龙贸易城的东区。经过分析后，他发现这群商人拥有以下资料来源：最初的销售员直接是老板，服装老板的朋友来开设商店，服装加工厂开设了自己的商店，以及市场的长期租房者。

“这不再是其他行业以前转向服装的人。这意味着商业区的净流入不多，而新开业的市场不足以分裂商人。”

一些人描述说，达瓜国际贸易曾经在北京建立了一个办公室，以吸引投资，但是由于服装商人具有强大的区域概念，因此他们的子女的家庭都在北京，而且商人是安全且搬迁的。即使有大型品牌开发了省级和市政市场，这个数字也有限。

一些人还说，在Yinji Plaza一楼的某些地区进行了翻新，要求商人一口气支付三年的租金（每年约480,000元）。 “它吸引了局外人，例如想要深入二级批发市场的商人。”

在关于商业区印象的问卷调查中，关于商人的投诉最多的是，竞争对手太多，商业区饱和（68.89％），其次是高租金（53.33％）。

几个市场的大约平均租金水平：

例如，Yinji Plaza的主要商店的年租金为450,000至500,000元（大频道位置）。

世界贸易中心购物中心的平均每月租金约为1,000元，最高的是2,000元。每年租金为200,000至450,000元的主要商店。

在商业城市的西部地区，以15-20平方米的商店为例，第一手房屋的年租金（公司直接租用）在500,000至550,000元之间，二手房屋的年租金（所有者）的年租金在300,000至400,000 Yuan之间；在中间地区，第一手房屋的年租金（正常租金）在170,000至550,000元之间。

对于在天隆服装城的第一手住房，每月租金为600至1,000元。对于二手住房，每月租金为800至1,200元。

达瓜国际贸易支付了30,000至50,000元的押金，每月租金为600至800元（由于早期阶段的市场种植是免费的）。

例如，在 的15平方米主商店的月租金为400至600元（500,000元人民币的使用权为10年）；二手房屋的每年1​​50,000元的租金为150,000至180,000元。

亨格泰儿童服装市场上的第一手房屋的每月租金（较少的房屋）为600元；二手房屋的每月租金为700至1,000元。

以20至30平方米的速度以20至30平方米的速度以每月300元的租金为例，以20至30平方米为例。

（以上数据是Henan Daily的记者，每个市场的一楼被引用）

【2】服装商人团体肖像：市场互相爱和战斗，孩子们的服装淡季痛苦的日子

夫妻占市场的40％，原始品牌不足

Henan Daily Li 实习生Zhang

Henan Daily Tang Tao/Photo

郑州是由火车带来的商业城市。 “火车”基因和“商业”基因的结合是郑州火车站服装业务区注定要在出生后立即拥有非凡的命运。

传奇的商业战争数十年来概述了当今商业区的一般外观：Yinji，世界贸易中心和的大老板争夺电力，新市场彼此近距离，他们互相关注，彼此繁荣，并共存；妇女的服装占该国一半的一半，夫妇的数量仍然很大，儿童服装商人生活在悲惨的生活中。

市场印象

它从北部的大道路开始，从南部的朗海路（ Road）结束，连接到西部的Yima Road，并在东部边界Nan 接壤，形成了火车站的长期服装商业区。有数十个服装市场，例如Yinji Plaza， Trade City，世界贸易中心，天隆服装城，亨格泰儿童服装市场，金昌服装广场，达古安国际贸易城， City和 Lake Lake儿童服装市场。

在数十年的经验中，有很多商业战争，相爱和杀死彼此的传奇，动人的故事和热情的歌曲。如何存在各种市场？

银基地是气象叶片，世界贸易展览会是唯一的孕妇和婴儿服装，金隆镇拥有庞大的客户群，天龙的男士服装排名第一

“ Yinji一直是天气趋势，我们都在围绕它旋转。现在，它促进了通过数十年的积累来零售转变。”行业内部人士说：“ Yinji正在中高端服装，并且正在逐渐接近广州Baima服装市场。由于条件，作为品牌孵化器，它越来越多地推出原始品牌。”

同时，Yinji的转变是最强和最成功的。 “如果我想更改，我将更改类别。如果我不想的话，请离开。Yinji的商店不会空虚。如果您离开，有人会尽快填写。目前将无法更换Yinji的位置，并且他有权发言。主题块翻新工程是最前列的。”

比较世界贸易中心和金龙，“金隆客户在城镇中，世界贸易中心的客户在县和城市中。世界贸易中心强烈地进行城市级别的促销活动，建立联系后，品牌被嫁接了；在同一时间，世界贸易中心的孕妇和婴儿的婴儿服装和婴儿的婴儿服装机构和小型婴儿服装中心，以及亨南的分配中心，是汉an的小型培训中心，市场是繁殖的，这是亨南的分配中心，市场是繁重的型号。品牌从这里出来。

天隆服装城做的最好的事情是男士服装。据内部人士说，“男装相对较强壮。”一名男装商人去了世界贸易中心租一家商店，只租了一年，因为“一年后将返回天龙”。

“在天隆服装城接管了明格曼之后，其组织结构长期以来一直稳定。它希望开始第二阶段（包括格陵兰酒店），但是由于具有复杂的财产权，这非常困难。”行业内部人士说。

B儿童服装战：一路上，两个世界

与上述人相比，上述人认为儿童服装市场“非常奇怪”。 “汉泰非常稳定，目前处于全州状态，但是由于大规模出售的财产权，它的控制商店的能力很弱。它曾经考虑过通过回购商店来调整，但失败了。但是，其他儿童服装市场很难与之抗争。”

在 Road的南侧，有一个新开放的儿童服装专业市场Happy Lake。有人认为，从2015年8月到2016年底，它错过了最好的机会。“没有办法，六楼招募了一群针织商来填补它。”

Lake的一位儿童服装商人说，低租金和良好的硬件吸引了他安顿下来，但业务与 Road有很大不同。 “尽管距离酒店有数百米之遥，但客户不会过来。越过马路需要几分钟，地理位置会产生很大的影响。在早期阶段，市场确实吸引了大量的大投资者，其中少量的倒流发生在中间。”

曾在金兴（）服装广场（）儿童服装市场和快乐湖（Happy Lake）的商人说，金昌（）有许多个人客户和许多现金交易； Happy Lake需要一个耕种期，只能根据维护老客户慢慢发展新客户；汉泰（）相对较高，同一件儿童服装可以在汉泰（）出售3-4元。

但是，一些接受采访的商人对 Lake表示乐观，“只要 Lake不落下，我们的老服装对此就很乐观。毕竟，硬件是在这里放置的，这是儿童服装的专业市场。”

C新市场： 的增长速度快于国际贸易？

去年，随着三个大型新市场的开放，火车站服装业务区从未感到满意。

“ 是三个新市场中运营的最佳运营。商人联合起来与市场讨论，市场已经制定了良好的政策。在一群人进行谈判之后，他们将直接定居，他们将没有租金，这非常整洁。”一些行业内部人士说。

达瓜国际贸易的背后是不朽集团。一位内部人士说，许多人在早期对达瓜感到乐观，业主对黄金支付非常乐观，这增加了开发商的期望。 “市场需要开放，商业房地产需要放弃。只有放弃，您才能收获。如果您不给商人提供好的交易，您该如何让人们留下来？但是这对市场也非常受屈服。商人使用房屋，但已免除租金，这不是解决方案，这不是解决方案。”

超过两名受访者预测，他们占据了高级地理位置，商人对两个市场具有革命性的情感，这两个市场肯定会上升。 “ City的上升速度将比达瓜鼠（ ）更快，因为门槛很低，租金低；达瓜氏鼠（ ）的规模较大，但是地理位置和财产将支持其长期发展，并且在未来肯定会上升。”

【商人团体画】

根据样本调查报告的数据，郑州火车站有这样的服装商人：其中大多数是女性老板，女性服装业务的一半以上，丈夫商店仍然很受欢迎，代理机构和批发是主流，业务急剧下降。他们在行业的未来下降了，租金承受着最大的压力，是电子商务受到的最大打击，但很少上网，并且遭受物流奔跑的苦难。

女装占市场一半的一半，“老加农炮”赚了最大的钱

在接受调查的商人中，女老板超过了男性老板，分别为64.44％和35.56％。其中，部分原因与商业区和行业中女性服装相比很高有关：57.78％的人经营妇女服装，占整个商业区的一半。男装和产妇和婴儿服装商人仍然无法与女性服装竞争，分别占15.56％和24.44％。

就年龄而言，该小组仍然很独特。没有20岁以下的“年轻肉”参与服装行业。他们中的大多数是一些行业的老年人：近一半的商人经营了10年以上，比例为48.89％； 30％的商人已经运营了5 - 10年，比例为31.11％；而且很少有不到一年的服装新手，只有4.44％。

大多数从业者主要是中年和年轻。在26-30岁和36-40岁的范围内，最多的商人数量最大，分别占22.22％和24.44％。第三名是31-35岁的商人，占17.78％。换句话说，26-40岁的商人是整个服装业务区的主要力量，占64.44％的高度。

那么年销售额与年龄和行业经验有关吗？

如果运营时间少于5年，则年营业额将不会超过100万元人民币。相反，如果年营业额超过500万元，则运营时间已超过5年。其中，经营超过15年的商人中有44％的营业额超过500万元。在10 - 15年中经验丰富的商人中，有69.22％的年销售额超过100万元人民币。

b这对夫妇占比例的40％，原始品牌不足

夫妻是商业战争历史上相当微妙的存在。经过数千年的追随之后，这位男性主角和女性主角仍然可以在动荡的当前商业世界中找到痕迹。

服装行业特别突出。在调查中，有40％的老板承认夫妻商店，只有6.67％的人是服装批发业的第二代人，并且已经从父母那里接管了这项业务。一对家庭恋爱关系的夫妇在搬到商业场所时将成为商业伙伴。夫妻为他们的性别优势和个性特征提供全面发挥，以照顾职业。女性以时尚品味扮演时尚购买者，男性使用步骤来维持客户关系。

品牌代理商，批量批发和零售仍然是该商业区最突出的特征，占总数的57.78％；原始品牌的数量不足，仅占13.33％。批发仍然是该商业区的主要主题。 68.89％的商人表示，他们的零售业务账户不到10％（包括0）。零售业务的商人比例为零。

在经历了消费变化和商业区的转型之后，火车站商务区偏离了小型，散落和凌乱的街道摊位批发的旧印象，但是从原始服装品牌的孵化基地也有很长的路要走。

C儿童服装黯淡：淡季关闭率极高，商人花了很多时间在装饰上

上午11点，Henan Daily的记者访问了儿童服装专业市场。只有少数企业正常打开门，大多数老板都在玩手机。在二楼的大约80家商店中，约有36家商店关闭或休假，大约有24家正在翻新。换句话说，正常在二楼开放的商店的比例仅占25％。

这个季节，大量的商店关闭和装饰取决于儿童服装批发峰值和高峰季节之间的独特区别。一位商人报道说，儿童服装的高峰季节集中在4月，9月，10月和11月。 “这一年的关键是抓住这四个月。如果您无法抓住它们，那将是一年徒劳的。”

在随机采访的商人中，一位经营儿童服装近20年的男性老板说：“与2013年和2014年相比，过去两年中的销售量至少下降了20％。在高峰季节，一天中，批发毛利的售价为50,000元，但现在只有20,000多个元素。”上述商人描述：“有一些商人已经做了10或20年了，还有新的商人。他们不知道儿童服装中的水有多深。我们几乎无法维持它，因为我们已经做了很长时间了。”

在大幅度减少业务的众多因素中，儿童服装商人通常报告说：“租金太高是无法承受的负担。”

“租金太昂贵，不昂贵，而且业务无法完成。”一楼的商人说，每平方米的每月租金为650元。与此相比，由于 Lake儿童服装购物中心是一个新开业的市场，因此一楼的月租金约为300元。

【III】火车站商业区的服装市场调查：难以解决

近70％的商人表示利润正在下降

Henan Daily Li 实习生Zhang Henan Daily Tang Tao/Photo

一方面，通过电子商务逃跑就像一场灾难，高租金甚至更糟。另一方面，对商业区的信心仍然存在，以及如何打破僵局是一个谜。这是郑州火车站服装业务区的商人遇到的现实。

每一举一动都在努力与过去告别，并在帐簿中提高了数字并振兴荣耀。什么时候可以预期？商业区的余辉是进步人士的奇特。

电子商务影响70％的商人受到电子商务的打击，而80％的商人没有访问互联网

与茶和建筑材料相比，服装是具有电子商务亲密指数最高的行业。火车站服装业务区的商人占批发的比例相对较大，但并没有跟上电子商务的速度。它们被电子商务深深地“毒死”，但在与互联网相连时并没有试图改变焦虑状况。

多达80％的商人不进行电子商务。关于电子商务收入总收入比例的问题，高达84.44％的商人投票赞成“低于10％（包括0）”，而只有2.22％的商人表示，电子商务占其总收入的一半以上。

这与以下数据一致：在利润下降的许多因素中，有73.33％的商人认为“电子商务影响”。第二个是“周围市场上的竞争太大，饱和商业区”和“高租金”。

看来，电子商务“迫害”的服装商人在多么严重的程度上比我们想象的要严重。由于我们认为电子商务的影响很严重，而且这些商人缺乏积极访问互联网的勇气，因此这可能是由于电子商务的困难以及代理商不允许访问互联网的事实所致。

60％的商人经历了物流，无法收取债务

电子商务威胁在线存在，并且也存在离线威胁，例如物流公司逃跑。

Henan Daily 的抽样结果表明，只有37.78％的商人没有遇到物流逃脱，有37.78％的商人表示，他们遇到了物流逃生两次或更多，而有24.44％的商人遇到了一次物流逃脱。

一位女装商人抱怨说：“物流逃走了，很难收集债务。如果您每天只看到商品蔓延开来，您就不会看到钱。”另一位儿童服装商人说，逃逸涉及物流公司逃跑，下游客户逃跑，超级市场逃跑等。每个商人逃跑了一年，可能仍会收到今天的商品，但是物流公司明天将关闭。

实际上，在经常出现的物流公司逃跑之后，该行业经历了一个改组时期，一些声誉良好的物流公司幸存下来。从“有多少物流公司值得您对市场的信任”的选择，只有11.11％的商人认为没有任何物流公司可以被信任，只占10％。 37.78％的商人认为它在“ 5家公司”之内，而35.56％的商人认为它“不超过3家公司”。

接受采访的一些商人列出了他最信任的手写物的物流公司清单：8家商人写了有关DAFA物流的文章，有7家商人认可了Amway ，3家投资物流的商人以及3个投资于Yuxin 的商人等。

近70％的商人表示利润正在下降

每个家庭都有自己的商业惯例。有人说“销售同比增长15％”，而另一些人则说“搬家后销售量急剧下降了三分之一”。业务正在下降还是上升？

从采样结果可以看到答案。近一半的商人报告说，2017年上半年的净利润同比同比，投票比率为48.89％； 15.56％的商人表示，净利润显示出“在10％以内的略有下降”；只有15.55％的商人认为净利润正在增长。 20.00％的商人认为业务与过去相同。

换句话说，近70％的商人（64.45％）表示，上半年的利润下降了。

商人在脑海中概述的行业情况更加严重。 80％的商人认为，今年上半年服装行业的净利润减少了。只有2.22％的人认为该行业正在增长，而17.78％的人认为它是平坦的。

那么，商人对行业和商业区的未来有信心吗？行业的雾霾是暂时的还是长期的？

接受调查的商人中有一半以上（53.33％）认为，在今年下半年，行业情况将“维持衰退”甚至“更多的衰退”； only 26.67% of the that the will in the half of the year; and 20% of the that the will be .

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