中央金融工作会议强调加快保障性住房建设，推动房地产新模式发展

中央金融工作会议强调加快保障性住房建设，推动房地产新模式发展

从10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议强调，有必要更好地支持对刚性和改善住房的需求，加速建造“三个主要项目”，例如负担得起的住房，并建立了房地产开发的新模式。

在此之前，“新的住房改革计划”在房地产行业造成了飓风。

一些媒体最近报道说，该文件“指导了关于计划和建设经济适用房的意见”，并于8月25日由州议会执行会议进行了审查和批准（Guofa [2023]第14号文件，以下简称为“第14号文件” ”）最近已经循环。所有城市和政府部门的人民政府直接隶属机构。

“第14号文件”阐明了两个主要目标。首先，增加负担得起的住房的建设和供应，以便赚钱群体可以逐渐为居民实现正确的住房，并消除无法负担商业住房的焦虑；

第二个是促进建立一种新的模型，用于房地产行业的转型和发展，以便商业住房可以恢复其商品属性并满足改善住房的需求。

其中还提到了两个关键信息：首先，经济适用房必须严格关闭，不能列出和交易；其次，经济适用房将根据保证和少量利润的原则进行分配。

由于该文件清楚地提出了“使用改革和创新方法在大城市计划和建造经济适用房”，因此，经济适用房的地位已得到前所未有的改善，商业住房市场和负担得起的住房市场清楚地定位了，这被称为“称为”。新的住房改革计划”。

目前，市场对“第14号文件”的解释更多是关于“新住房改革计划”，它将放弃香港模式，并开始基于新加坡的“ HLR +私人住房”模型，即商业住房所属对于商业住房而言，经济适用房属于经济适用房的住房市场，可见分为“有利可图的住房 +商业住房”的双轨系统。

简而言之，商业住房的迫切需求得到了负担得起的住房。

经济适用房的组成：

主要力量是租赁住房，公共住房和公共住房的比例很低。

自从国务院发表了“关于加速负担得起的租赁住房发展的意见”以来，它阐明了我国住房安全系统的顶级设计，从国家一级到现在，都阐明了公共租赁住房，负担得起的租赁住房（称为“受保护的租赁住房”）和共享所有权住房。带有（称为“共产主义房屋”）的负担得起的住房系统正在逐渐改善。

其中，出租的住房和公共租赁住房是分配的经济适用房，主要是出租，而公共住房则分配了经济适用房，当地也主要以这三种经济适用房的形式开发。

从宣布的第14五年计划来看，租金保险的住房将成为供应新的经济适用房的主要力量，公共租赁住房也有一定的规模，公共住房也逐渐增长。

“第14号文件”指出，将首先驾驶35个城市人口超过300万的城市。实际上，在发布“新住房改革计划”之前，许多城市已经在开发负担得起的住房。根据Sohu 的不完整统计数据，至少有52个城市计划在“ 14五年计划”期间开发经济适用房。

Among them, , , , , , , , Wuhan, , Xi'an, , , , , , Jinan, , , , , , , ，，在35个城市以外的，人口超过300万，例如台湾，苏州，吉阳，Hefei，Hefei，，，，Wuxi，，，，，等，例如许多城市，，和。

以班布为例，其住房和城市农村发展局在10月27日表示，它已超过了2023年的住房安全工作目标，并开发了5,360个租赁住房单位，实现了目标的103.76％。计划在第14个五年计划期间建造1,000个新的公共租赁住房单位。 ，已经建造了700套新套。

35个具有14日五年计划供应结构（10,000个单位）的城市

从目前的35个城市的经济适用房供应计划来看，人口超过300万，它更专注于建造经济适用房的建设，公共租赁住房和公共住房的比例很低。

证券研究报告指出，在第14个五年计划期间，全国40个关键城市计划开发670万个租赁住房单位，平均占新住房总供应总额的26％。从35个主要城市的“ 14五年计划”来看，经济适用房供应计划的比例高达92％，这是经济适用房供应的主要力量。

租用住房的差距仍然达到400万台：

临时医院翻新后，也被“保证”出租了

现有的“担保”和新的“保证”是租赁住房的两个主要供应渠道。

根据北京于9月27日宣布的第七批租赁住房项目的认可，其中7个是通过股票重建的，主要集中在地区，包括公寓项目， Home 和 The ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， ，the ，of ETC。;凡克（Vanke）也应用了上海办公楼重建项目小米公寓，以确保租金。

尤其是北京乔阳区的彩色五颜六色的房屋现已改建为一家青年旅馆。在第七批中，它被认为是“负担得起的租赁住房”，并开始将其租用，每月租金为1200元。由于以前是一家临时医院，自从出租以来，Qicai Home经常引起媒体的关注。

这是北京为建造租赁住房准备的缩影。自今年以来，北京不仅在各个地方的租赁住房的建设一直在加速。 9月12日，据指出，2023年全国筹集204万套租赁住房的任务现已完成72％。

其中，上海完成了最初八个月内建造62,000个租赁住房单元，完成了年度目标任务的83％；北京计划今年建造80,000个租赁住房，并在今年上半年完成了40,652个单位。

9月12日，北京宣布了2023年的经济适用房屋建设融资计划（第二批），并计划建造37个新项目并于今年开设42,000栋房屋，涉及29个租赁住房项目和16,000套房屋（包括公共租赁住房。租用房屋的单位），8个物业右翼住房项目，26,000个住房单位（全部都是安置住房）。

此外，北京计划今年筹集14个租赁住房单位和4,000个单位（包括1,500套现有的住房转换项目和2,500个单位的非住宅建筑重建项目）。特别是在该地区，第二批新建造的公共租赁住房项目均位于广泰区和达克斯区，租赁住房的90％以上集中在的汤庄区的长区，区和霍伊鲁区。

自2022年5月27日截至2023年9月27日，北京筹集了75个住房项目，自2022年5月发布了第一批“有关价格合理租赁住房项目的通知”以来，该项目可提供约111,900个单位。今年认可的租赁住房项目主要分布在广泰区，达克斯区，乔阳区和方格山区。

从国家的角度来看，在过去的两年中，各个地方建造并筹集了508万套租用的住房单位（房间），并完成了超过5200亿元人民币的投资，这可以解决近1500万新公民的住房困难和年轻人。根据目前对国家计划在第14个五年计划期间建造约900万套租赁住房的计划的估计，与目标相比，仍然存在约400万台的差距。

根据住房和城乡发展部的安排，将来，地方政府将继续鼓励在工业园区或主要城市建设区建造租赁住房，鼓励在铁路运输台上建造租赁住房，鼓励使用闲置的商业办公楼和其他租赁住房建设，并采取多种措施扩大租赁住房的供应。 。

长期出租公寓扩展：

中国资源和Vanke 拥有很大比例的“保证”

此外，长期租赁公寓的“保证”也是保证租赁住房的主要来源。

由于2021年7月的公共房地产投资信托飞行员（REITS Pilot）包括被保险的租赁住房，因此它为最终退出提供了一个渠道，吸引了许多长期出租公寓经营者“接受”公开场所，并正在帮助不断扩大供应量被保险的租赁住房。

尤其是中国资源 REIT，在列出了第一个面向市场的机构经营的房地产投资信托基金之后，它实现了“投资，融资，建筑，管理和撤离”的封闭循环，证明了租赁住房行业业务模型的可行性。

目前，市场上有四种REIT产品，即深圳市REIT，CICC Anju REIT， 经济适用房REIT和中国资源 Reit。

此外，目前有7个用于租用住房的REIT，建议发行，即上海成本控股公司负担得起的住房REIT，中国建筑银行住房房地产房地产房地产投资IT， Reit，上海 and City City City，北京REIT， 新地区公共住房REIT和软件谷精英公寓公共房地产投资信托基金。

例如，作为第一家参与住房租赁业务的银行，中国建筑银行，中国建筑银行住房租赁基金于去年11月收购了一些闲置的办公楼，随后将把商业和办公物业转变为租赁住房，并申请包括在北京负担得起的租赁住房管理系统中。

10月27日，中国建筑银行披露了其2023年的第三季度报告，其中22个投资项目的投资租赁基金的投资规模为57.64亿元人民币；它支持了1,600多家住房租赁公司和650多个负担得起的租赁住房项目。

在披露第三季度报告之前，中国建筑银行的子公司中国建筑银行的子公司中国建筑银行，作为原始利益相关者，申请了基础设施公共房地产投资信托公司的发行，并在北京，上海和苏州持有和经营的三个租赁住房项目作为其基本资产，已被接受。

许多长期租赁公寓经营者还投资了“担保”营，例如中国资源，Vanke Boyu，中国商人Yidun和Xuhui 。其项目的“保证”比例不再较低。第三方数据显示，截至去年的第三季度，Anju 的保险率为100％， Group为85％，Dayue Leyi 84％，Yihe Beike 70％，中国资源 42％和Vanke Boyu 25 ％，成张公寓24％。

根据ICCRA的最新统计数据，截至2023年第二季度末，在当地的租赁住房中包括了大约19.2个单位，约有22.4％的全国性房间规模的22.4％。最大的保险率是租赁社区，比例约为19.2个单位。在租赁行业中，保险房间的规模约为100％。占总规模的42％。

从企业的角度来看，有31家公司参与了保险单，占50％以上的公司，包括Poly ，China ，Vanke Boyu， 和 等租赁品牌，以及非国际公司以及非国际公司的租金品牌。 - 国有企业品牌。公寓还获得了保证租赁住房领域的门票，并包括在保证的租赁住房系统中。例如，Lehu公寓已在北京，广州和武汉等城市建立了保证的租赁住房，而Rugik的Cube的公寓则“可接受”。

在过去的两年中，大量保证的租赁住房进入了市场，这是总体租赁供应中集中式长期租赁公寓比例不断增加比例的重要原因。据了解，为了支持住房租赁的发展，该国自2017年以来增加了租赁土地的供应，例如推出集体商业建筑土地，R4土地，竞争性的自我拥有的土地，竞争性建筑土地或现有土地（例如仓储土地等）新建造了租赁房屋。

例如，在北京的10个租赁项目中， City有望为30,000人提供租赁住房。其中8个是租赁住房项目，所有8个项目都将集体企业建设土地作为租赁项目。集中式租赁社区产品也加速了扩展速度。截至目前， 在北京拥有13,700个住房。

随着大型社区租赁项目的进入，租赁住房的供应大大增加了。但是，自2023年以来，大多数省和城市的租赁土地供应都大大下降，预计股票的翻新将成为供应租赁住房的主要渠道改为办公楼。

公共住房的现状：

有些是“封闭的管理”，而另一些则是“退出”到可变商业住房的

租赁住房主要是为了满足新公民和年轻人的租金需求。目前，如果您想购买经济适用房，这更多的是关于公共住房。

但是，与商业住房不同，经济适用房已严格关闭，无法列出和交易。

今年9月4日，在北京举行了有关经济适用住房计划和建设工作的视频会议。这已经澄清了，“指导意见”发布了规定，即禁止将经济适用住房非法更改为商业住房并流入市场。收入集团购买的经济适用住房很长一段时间内不会闲置。

根据不完整的统计数据，包括北京，上海，广州，深圳，Xi'an，，，，，，在内的30多个城市已经开发了公共住房。大多数城市清楚地定义了购房者持有的财产权股票。通常，它不少于50％，并且一些城市需要不少于60％。

在发布封闭的管理法规之前，市场上有两种类型的公共住房：一个是不能将其转换为商业住房，并实施了封闭的管理。例如，北京的公共住房可以在五年内转让个人股份，但无法回购政府股票；广州公共住房不允许购买政府财产权股份以获得完整的财产权；深圳还于今年7月规定，实施了共享所有权住房的封闭转让系统。

另一种类型是在一段时间后成为普通的商业住房。时间限制主要是在获得房地产证书已有5年后或在买方签署销售合同10年之后的时间限制。

如果上海获得了5年的房地产证书，则可以购买政府财产权股；如果深圳可以购买10年的人才房屋，则可以申请完整的财产权；如果宁波购买了10年的房屋，它也可以购买政府财产权股；如果达利安（Dal​​ian）和其他地方说，购房者可以在签订购房合同后的5年内购买剩余的物业权利份额。此外，也可以列出杭州和南京等城市的公共住房进行交易。

但是，由于很明显，公共住房的封闭管理是在今年9月进行的，因此必须根据完全关闭的管理原则来实施所推出的负担得起的住房。以前的经济适用房仍是根据旧方法实施的。

9月4日之后，广州，Wuxi，Hefei，Wuxi和其他城市的新房地产政策提到了加强住房安全，并根据公共租赁住房和租金保险住房的筹集和建设而增加了“规划和建筑保证”。性住房或“建立和改善用于分配的负担得起的住房系统”。

证券研究报告指出，从地方政府的陈述中，可以看出，根据保证租用住房的作用，并自2021年以来共同保证公共租赁住房的作用，自2021年，分配的负担得起的住房建设，即公共住房可能成为获得新的努力方向的集合。

北京在冷热中不平衡：

一些项目“被一万人抢走”，有些项目已经三年没有售罄

但是，公共住房是否在工人中很受欢迎？从北京公共住房的长期发展来看，总体情况不平衡。

由于达克斯区是集体商业建筑土地进入北京市场的唯一改革试点地区，因此它具有共享财产权住房的土地供应优势，因此它一直是公共住房的主要供应商。 部门已收集了多个公共住房项目，例如。 ， Rujun，等都是热门销售的项目，这些项目彼此相邻，并已连接到电影中。

去年上半年，中国建筑星光的 ， Rujun和 几乎同时在线应用，分别提供了1095、1508和680的住房数量，在线申请的数量超过10,000个，所有这些都是购买者，他一次被卖光了，而且数字很低，甚至没有机会选择房屋。

品尝甜味的中国建筑Yipin和Hubei文化旅游建筑集团在今年年初收购了 的土地，并将情节建立在的第二阶段。它可以暂时应用，并将于11月1日完成。根据Sohu 的说法，在的第二阶段共有1,332个住房单位，目前的订户数量已超过10,000。此外，另一个位于 的的公共住房项目也于11月1日启动了在线申请。

位于的 共有2,252个住房。去年，它与第1阶段相同的时期应用。到今年9月初，它有3个订阅。第三个订阅是整个社区中剩余的1,458个单位。去年这两个订阅的销售率仅为35％，并且没有显示出炎热的销售状态。除了大尺寸外，位置因素也是必不可少的。

区也遇到了类似的情况。自2019年以来，它已经进行了三项订阅，但一半以上的住房单位仍留下。今年，它将用于整个城市，并通过周期性销售进行分配；虽然北京的公共住房项目主要是用于该地区的家庭注册，在该地区或该市的家庭或六个城市的家庭。

此外，地区的 和 的尚未售罄，已经三年了，并且面临着不同程度的“冷”。截至10月17日，在的三个彩票选择之后，仍然剩下65栋两居室房屋，也将其更改为定期销售。

总体而言，有许多家庭在北京申请公共住房项目，并且饥饿。尽管一些郊区偏远的项目的放弃率很高，尤其是因为在过去两年中，六个城市地区没有启动的公共住房项目，所以寒冷和寒冷的现象越来越糟。很明显。

不仅在北京，而且在深圳的人才住房中也很“冷”。

去年11月，深圳推出了40％的人才住房政策折扣。第一批6个项目总共提供了4,422个住房单元，价格低约60％。但令人惊讶的是，不仅没有抢走这批人才住房，而且只选择了1,930个住房，其中一半以上被放弃了。

后来，深圳放宽了人才住房的应用条件，并加速了人才住房的销售。根据不完整的统计数据，深圳今年已分配了17个销售就绪的人才住房项目，总共提供了11,607个住房单位，其中选择了10,230个，总体销售率为88％，还有许多热门销售项目。例如， 湾花园“被万人抢劫”。

今年7月初，深圳宣布取消“人才住房”，不再安排负担得起的商业住房和人才住房的建设，并增加了新的住房类型，例如租金保险的住房和公共住房。

此外，在过去的两年中，北京的公共住房土地供应一直在下降，在2022年将更加开放土地。直到今年才有新土地的供应。 Sohu 将继续关注“新住房改革计划”是否会增加。

由| Sohu

作者|王

操作编辑|张·贾里乌（Zhang ）