国内房产交易赛道发展迅猛，二手房市场乱象亟待解决

国内房产交易赛道发展迅猛，二手房市场乱象亟待解决

附图来自Canva。

回顾国内房产交易行业近十几年的发展，资本红利催生了北客找房、安居客、天猫好房等规模较大、实力雄厚的二手房交易平台。与此同时，互联网、人工智能等技术广泛应用于房产交易市场，技术升级加速了房产交易市场的演进。

尽管如此，二手房市场仍然存在中介无良、房源虚假、价格虚高等市场乱象。从“一女子花4000万元买房，据称被中介收取250万元差价”事件来看，规范二手房交易市场任重而道远。存在中介机构管理规范、交易流程透明、价格公开等“黑角”，亟待二手房交易平台解决。照亮。

近日，易居与天猫好房正式完成收购流程。一个是房地产流通服务领域的领先者，另一个是依托阿里巴巴电商生态系统的房地产行业信息服务和数字营销平台。两者的结合必然会大大加强竞争实力，二手房交易市场主导权的争夺也将愈加激烈。

优胜劣汰是互联网市场的常态。二手房交易平台的竞争焦点已从信息供应、流量竞争、住房竞争、智能技术竞争，演变为综合服务能力和二手房交易模式的竞争。每个阶段都伴随着新巨头的崛起和老巨头的衰落。 ……

1.0阶段：搜房网的“信息核心”

在“互联网+房地产”1.0阶段，搜房网（已更名：房天下）主导房地产信息市场。那时的房地产市场还是一个异世界。

房地产“接入互联网”之前，非常依赖线下门店。信息流通缓慢、不完整且不透明。人们对房地产信息的需求旺盛。抓住这一需求点，搜房网收集了大量的房产信息和房产内容，建立门户网站，为用户提供海量房产相关信息。

对于购房者来说，搜房网丰富、全面的房产、开发商、房产新闻等内容服务大大降低了找房、比价的难度。这是一个很好的工具；对于开发者来说，搜房网带来了可观的收入，流量增加了交易量，实现了收入增长。这是一个很好的合作伙伴。

这种看似双赢的信息分发模式，为搜房网带来了名气和收入。

一方面，庞大的用户数量和日活跃用户增加了搜房网的品牌曝光度，而品牌曝光度的提升会吸引更多的用户。这种良性循环提升了搜房网的市场影响力和市场份额。另一方面，搜房网依托其庞大的用户数据，为开发商品牌、二手房中介机构提供媒体服务和推广服务，并收取端口费。

“互联网+房地产”1.0阶段的竞争核心在于房地产信息的互联网化，这也是搜房网的优势。然而，随着移动互联网时代的到来，消费者对信息获取的真实性和高效性提出了更高的要求。搜房网房屋数据混乱、中介收费不规范等问题被曝光。声誉下降，用户也流失。

2.0阶段：安居客“流量为王”

在移动互联网时代，也就是“互联网+房地产”2.0阶段，互联网企业信奉“流量为王”的真理，房地产行业也不例外。安居客是房地产行业流量信仰者的代表。

与搜房网一样，安居客在发展初期也从事“港口业务”。它利用丰富、真实的房源信息获取用户积累的流量，同时还打出免费入场的口号来吸引房产经纪公司，基于曝光度或增值服务。每个房地产中介都会收取港口费。

与搜房不同的是，在获取流量方面，安居客比搜房更愿意花费巨资进行营销。

尤其是58同城收购安居客后，安居客获得了58同城及其第二大股东腾讯的流量，成为流量最大的二手房交易平台。 58同城为安居客注入了“流量力量”，安居客凭借流量优势构筑了一条其他平台难以跨越的“护城河”。

不断上涨的营销支出也印证了安居客“重流量”的事实。招股书显示，2018年至2020年，安居客广告营销费用分别为13.73亿元、16.26亿元、23.73亿元，分别占总营收的22.09%、21.45%、29.49%。

事实上，大多数传统行业的联网都是从提供内容服务开始的，积累一定用户量后，再通过广告变现。在“互联网+”阶段，信息（内容）是优势。移动互联网时代，流量取代了信息。这也是安居客迅速取代搜房网市场地位的原因。

时至今日，流量依然是推动安居客前进的动力，但线上流量并非取之不尽、用之不竭，线上信息服务的价值也是有限的。房地产交易最终将回归线下，脱离安居客在交易过程中失去了获得更大蛋糕的资格。

3.0阶段：爱屋吉屋、房多多“交易至上”

在“互联网+房地产”3.0阶段，开发商、品牌商、中介机构不再满足于信息的获取和交换。提高交易量已成为平台、中介机构、开发商的发展共识。消费者也希望利用二手交易平台来提高购房效率。 ，“流量为王”已经让位于“交易至上”。

另外，基于现阶段的技术手段无法满足用户在线看房、签约的需求，无法形成完整的交易闭环。在此困境下，以线上促销引客、线下销售交易为主的房地产O2O模式应运而生。爱屋吉屋、房多多等一大批房地产O2O平台顺势而为，成为线上线下独立的竞争对手。饥渴的初创公司的行列。

爱屋吉屋从诞生之日起就带有光环。短短一年半时间，累计融资3.5亿美元，估值超过10亿美元。归根结底，资本之所以青睐爱屋吉屋，还是因为它与2.0阶段房地产交易的逻辑和渠道不同。

首先，爱屋吉屋自建线上平台提供找房、预订服务，同时还组建了线下经纪人团队进行看房、撮合交易，增加了房产交易量。其次，爱屋吉屋图实行“低代理费+高佣金”模式，充分连接消费者和经纪人，抓住大量房产交易中的“关键人物”。第三，爱屋吉屋通过升级互联网服务，提升平台的获客、运营和服务能力，成为开发者的流量和交易引擎。

无独有偶，房多多深耕O2O模式，积极发展线上线下门店，试图通过扩张垄断房地产从获取流量到交易的各个环节。 2014年，房多多上线全国40多个城市，渗透超过5万家经纪公司门店，签约经纪人超过50万，拥有项目超过500个。

房多多、爱屋吉屋的O2O模式劣势也很明显。比如，未能真正解决房源虚假、中介乱加价、价格不透明等痛点，购房者的根本诉求没有得到满足。

总之，爱屋吉屋和房多多搭建了以交易为目的连接消费者、经纪人、开发商的电商平台，打破了房地产平台长期以来依赖广告的商业模式。但几经波折，爱屋吉屋倒塌，房多多转型SaaS赋能，这说明房地产O2O并不是互联网房产交易的终结。

附图来自Canva。

阶段4.0：北客找房“服务至上”

在“互联网+房地产”4.0阶段，房地产交易平台实现了从媒体到服务到交易的进一步进化。但房地产交易效率、物业质量、中介佣金分配等问题尚未得到彻底解决。对此，北科房屋线上线下并行上线ACN网和房产词典数据库，旨在通过数字化手段杜绝假房源、不良中介等问题。

ACN模型解决了不良中介的问题。不良中介的问题是利益分配不均造成的，而ACN模型细化了整个房产交易流程，通过衡量不同环节代理人的贡献率来划分佣金，比传统的佣金更加精细化和规范化——共享模式。

房地产词典解决了假房源问题。房产词典的原理是建立房产数据库，通过城市、市区、房产、楼宇、单元、楼层、房屋等关键词搜索来判断房产的真伪。这对北科找房来说是一项大工程，也是一项吃力不讨好的工程，因为房地产字典的构建很难一蹴而就，面临着市场信任度不足、投资回收期长等挑战。

贝壳搜房的ACN网和房产词典数据库与其他二手交易平台有明显不同，是目前最受认可的房产交易模式。

传统的“信息核心”、“流量为王”、“交易至上”等阶段都忽视了服务。而北客找房以服务为出发点，以用户需求为中心，以交易为目标，形成完整的房产交易。生态，这也是贝壳房屋能够牢牢占据领先地位的原因。

总体来看，北科找房对技术的全面投入，优化了房产交易链的服务能力，从而提升了北科找房对于消费者、经纪人、开发商等服务对象的价值，使其成为一场“颠覆”。在人们眼中。

阶段5.0：议价网络“新物种”

虽然北科房屋基于互联网技术提升了房产交易的服务水平，但仍然遵循“购房者-中介-购房者”的交易逻辑，并没有真正利用互联网技术改变房产中介的交易流程行业。在“互联网+房地产”5.0阶段，这一问题有望得到解决。

无论是模式、技术还是营销渠道，讨价还价网都与市场上所有的二手房交易平台有所不同。可以说是二手房赛道上的“新物种”。

技术方面，讨价网通过国家发明专利《利用互联网音频、电信实现竞价的系统》开发的图式3.0平面多对多正负拍卖撮合交易技术，进一步满足卖家的信息对称性。和移动网络”。简单来说，讨价还价网借鉴了拍卖行的做法，将买家和卖家聚集到网上，通过讨价还价以合适的价格找到满意的房子，消除了以往的一对一或一对一的方式。两种销售模式。使用多对多的方式极大地提高了销售效率。

在房源方面，以“议价师”模式取代了“代理”模式。卖家上传并对的真实性负责。讨价还价者负责组织交易和其他专业服务，试图从源头上杜绝假房源的存在。 。

在传统的房产交易中，房产经纪人必须是专业的房产专业人员，负责上传和管理房源信息，在房产交易中发挥着重要作用。这种“独家权力”很容易让无良中介钻空子，制造虚假房源和价格。在议价网站上，组织交易的“议价者”可以是中介人、房产经纪人、拍卖师等，在卖家（业主）或“议价者”的协助下上传房源，将房产销售心态从经纪人—以买卖为中心。以人为本。

从整体交易服务来看，传统中介最大的问题是对门店的过度依赖。 直接跳过门店一对一撮合服务方式，完全实现线上确定交易价格、线下签约转账完成交易。 “去商店化”从根本上改变了传统房地产交易以商店为主的方式。它将信息服务和交易服务融为一体，将房地产交易从重资产向轻资产转变，大大节省运营成本。

在流量方面，推行涂式私域流量裂变营销方式，并采用佣金机制鼓励大家参与招商和推广。砍价者可以通过发展下线、完成交易任务来获得奖励，砍价者没有地域、年龄、性别的限制。 “奖金激励+无限制”的诱惑和威力不言而喻。

的多对多讨价还价玩法改变了传统的一对一或一对多的交易模式。 “去中间商、全议价”、“去店化”的模式改变了传统的交易流程，真正实现了差异化。到了极点。然而，讨价还价网作为一个新物种，必须面临用户消费习惯和接受度的问题。能否从广西主战场走向全国，还是一个问题。

未来：探索“去中介化”无人区

二手房交易的发展重点从信息化、流量化、O2O化、ACN化演变，使得价格更加透明，用户获取住房资源的渠道更加多元化，经纪人管理更加规范。然而，即使中介模式从线下走向线上，黑中介事件却屡屡发生。如今，人们都在谈论“脱媒”。如果这可行的话，二手交易市场将会发生翻天覆地的变化。

首先，房产交易“去中介”有利于降低经纪人成本，提高买卖双方对二手房交易平台的利用率。其次，房屋信息由开发商或个人业主录入，杜绝了无良中介的恶意竞争，提高了房屋的真实性。而且，未来会有越来越多的人愿意选择直销模式，让房产销售像其他二手产品销售一样安全、便捷、高效。

需要注意的是，一旦“脱媒”成为趋势，目前安居客、北客装荒等以代理商为中心的销售模式将被淘汰。房产交易市场将掀起新一轮淘汰，二手房交易平台将回归。同样的起跑线。

对此，笔者认为，“消灭中间商”短时间内无法完全落实，但平台可以慢慢削弱中间商的“力量”，直至用户形成“直销”消费习惯。例如：议价网将交易场景搬到线上，让购房者和卖家通过涂式3.0多对多正负价拍卖直接议价。经纪人（讨价还价者）仅组织交易并协助办理业务。

从长远来看，在互联网、人工智能、大数据、虚拟现实等技术的推动下，未来的二手房交易过程将更加透明、更加便捷。届时，二手房中介将被边缘化，无人探索“去中介”领域第一人，有望成为新的行业领军者。

1.0阶段、2.0阶段、3.0阶段、4.0阶段、5.0阶段……时间的长河在流淌。这个时代的一粒灰落在房地产交易市场上。对于新物种讨价还价网络以及北科等传统参与者来说，这都是一个机会。对于安居克来说，可能是毁灭，也可能是涅槃重生。

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