中国核心城市 1 亿㎡存量物业亟待改造，这些成功案例值得借鉴

中国核心城市 1 亿㎡存量物业亟待改造，这些成功案例值得借鉴

中国核心城市有近1亿平米的存量物业需要改造，各类商业、消费升级需求十分旺盛，但存量改造的难度和投入丝毫不亚于新建一个 mall，甚至在硬装设计上的局限性和难度都颇具挑战性。

本文针对西安大悦城、上海第一百货、深圳印力中心、成都宽窄巷子、煤滴院购物中心等几个既有项目改造的成功案例，进行了系统性的总结，通俗易懂，值得借鉴！

西安大悦城

2018年12月16日，背负着“中国商改奇迹”和“中粮大悦城年度压轴大戏”双重标签的西安大悦城盛大开业，官方数据显示，开业当天开业率高达96%，吸引逾28万人次签到，销售额超1286万元。

01 | 项目背景

西安大悦城的前身——曲江秦汉唐国际文化商业广场（又名“秦汉唐天幕广场”）于2012年12月22日正式开业，该广场位于大雁塔脚下，唐不夜城门户，曾是西安最大的商业综合体。

然而2016年世纪金花退出该项目后，项目经营状况急转直下，2017年大悦城收购该项目，2018年12月16日，西安大悦城正式开业。

02 | 重建流程与逻辑

西安大悦城改造项目可以说是一次高度团队化、集体智慧的呈现。

原项目面积较大但车流不合理，周边交通拥堵，诸多问题无疑增加了改造难度。西安大悦城的改造方案，针对原有物业的空间结构和优缺点，经过建筑设计单位和工程专家的慎重考虑，经过反复讨论，从2017年7月15日开始，项目经历了装饰拆除、结构改造加建、外立面改造、天窗顶棚增建、新立面幕墙施工、机电改造、室内装修等环节。

西安大悦城改造时间表

03 | 重建成果

下面是5组改造前后的对比图，可以直观的感受到改造的成果：

外立面采用传统仿古式建筑屋顶、U型玻璃幕墙、四坡屋顶相结合的方式，西安大悦城主入口设计为菱形光电玻璃入口，白天是采光极佳的玻璃，晚上可变成光电屏。

西安是古丝绸之路的起点，这也成为西安大悦城室内设计的灵感来源，“丝绸”元素贯穿房间的每一个空间，以丝带点缀、串联各个场景，勾勒出流畅的动人线条。

商场内专门设计了长达400米的弯曲交通路线，保证每个品牌商家都有“最佳展示面”。

时光中庭可以说是西安大悦城的“核心场馆”之一，除了面积大（1500平米，西安最大的室内下沉广场）之外，未来这里还会是各类活动的时尚秀场，是诠释“十三潮主场”定位的最佳场地。

西安大悦城对原项目主题天窗进行了升级改造，天窗与主线在东西两端交汇，将原本独立的天窗区域与中心广场串联起来，同时利用定制膜配合场馆内的声光系统，带来震撼的感官体验。

此外，项目还打造了符合西安本土文化的悟空街区，以及满足味蕾和时尚潮流的潮π街区、聊天花园、美食国度等四大主题街区。

在本次项目的改造中，大悦城始终聚焦“人”的具体需求，从场景、业态、跨界融合、体验等角度持续打造“内容”，为消费者提供沉浸式的空间，这不仅是消费升级的持续探索，更是保证项目拥有持续生命力的方式。

西安大悦城团队对旧建筑改造的创新思维、“首次”品牌的感召力、前所未有的空间冲击力、对十三朝古都和丝路文化的传承与理解，以及西安人民的真诚奉献和不懈努力，最终打造出了这座独具特色、生机勃勃的大悦城。

上海-第一百货

位于南京路步行街路口的亿百大厦，前身是四大著名百货公司之一的大新公司，去年11月13日，亿百大厦、原亿百新大厦、东大厦重新装修，通过连接多个错层楼梯和空中连廊，让消费者在不同商圈间无缝衔接，轻松购物。

长度72米、高度43.7米、单边悬挑15.4米的悬挑雨棚轻轻覆盖在广场（市文物保护单位）、亿巴商场、东方商厦之上，形成了一个空中立体通廊，交通、商业空间相互交织、相互互动，并体现不同历史时期建筑风貌的多功能公共空间。

此次改造的难点在于市百货大楼为市级文物保护单位，其立面及结构不能改变，新增屋顶及连廊不能触及历史建筑。同时，六合路仍需保留其市政道路属性，一切新建构筑物均不能跨越道路红线。

因此，本次改造在东方商厦附近唯一5米可建区域构建了复合式竖向空间，并以悬挑雨棚的形式将顶部空间围合起来。介入空间强化了新旧建筑的紧密联系，串联起交通负空间与商业业态，形成建筑更新与城市更新的重要纽带。

全高立面由2万余根聚碳酸酯管组成，犹如纱帘般与历史建筑并肩而立，透明圆管上装有LED灯带，夜间营造出变幻无穷的灯光效果，打造“中华第一商业街”新地标。

因此，不同历史时期的城市地段、建筑风貌得以在此同时保留，形成当下城市空间的新景观，是城市商业转型背景下规划审批、市政交通、文物保护、设计、建设等多部门协同的系统工程，为城市更新转型提供了“因史而建、因地而创新”的上海样板。

深圳印力中心

作为深圳老牌商业中心，深圳国投广场11年来一直走在既有商业改造升级的前列。2017年数据显示，印力中心年销售额近33亿元，位居深圳商场销售额第一。2018年12月24日，深圳国投广场正式更名为印力中心，正式亮相，商业面积12.7万平米，入驻品牌超过200个。

彻底改造太空场景，将阁楼和花园搬进商场

为打造更具内容、体验、效率的消费空间，印力中心在空间场景方面进行了“大刀阔斧”的改革升级：

外立面：采用所属银泰集团标识的花瓣元素作为外立面设计元素，个性而富有艺术感。

室内空间：打造loft风格、屋顶花园等空间艺术。三楼南区整体层高由原有4.5米提升至9.5米，采用loft风格空间设计原理，进一步提升空间美感。此外，还拥有六楼屋顶“空中花园”、地下一层下沉式广场、超大环保立体停车场。

中庭：规划为“平行世界艺术中心”。规划为集会员空间、品牌展示中心、艺术展览、快闪发布活动、互动体验等多功能复合场景体验中心。

打造超人气品牌全矩阵，辐射三大客群

作为开业十一年的深圳知名商场之一，印力商场对上百个品牌进行了升级调整，进一步提升对家庭、亲子、时尚年轻客群的吸引力。

据了解，2017年印力集团升级调整品牌135个，其中升级品牌77个，品牌提升率57%。其中，引入热门餐饮品牌、打造超级美食基地等举措值得关注。值得一提的是，升级改造后，B1层规划了21家餐厅，更新率近70%。

除餐饮业态外，印力集团还根据女性消费者的生活需求，打造“时尚秀场”，拥有、、、等奢华买手集合店；同时，还引入了金宝贝、巧虎、哈利之家等品牌组成的亲子主题乐园；言几又、美神画馆、共御国乐、大型体育场馆等新兴业态。

成都的宽巷子和窄巷子

项目曾为清兵大本营，现为三进院落平行社区，为成都最具文化气息的三大场所之一。

2008年6月，历时三年的宽窄巷子改造工程竣工，该项目的总体定位是“重现老成都的生活魅力”。

项目共包含三条步行街，中间以通道连接，实现人气与商业的互动，也十分人性化。另外，在宽窄巷子两端分别设置东广场和西广场，起到聚集人气、提供购物休闲场所的作用。步行街全长约400米，宽巷子多为6-7米宽，窄巷子多为4米宽，街巷间距适宜聚集人气。

改造后的宽窄巷子，保留了45个清末民初风格的院落、兼具艺术与文化底蕴的园林建筑、新建的庭院式精品酒店等各具特色的建筑群，让宽窄巷子的格局更加清晰。气质：宽巷子悠闲，窄巷子品味，井巷子浸润。

Coal Drops Yard 购物中心

作为2018年的海外改造项目，由煤炭卸货场改造而成的Coal Drops Yard购物中心在国内引发了不少热议，原有的仓库建筑建于19世纪50-60年代，该遗址被改造成一个全新的购物中心。

随着煤矿业的衰落，两层建筑失去了往日的辉煌，四坡屋顶覆盖的铸铁和砖块的华丽体积已被部分废弃，项目团队希望强调工业建筑的独特质感和历史，同时创造一个统一而现代的公共空间和购物目的地。

挑战在于将两栋破旧的建筑和一处狭长的线性场地改造成一个人们可以轻松聚集和互动的活跃购物中心。因此，两栋建筑的山墙屋顶从内部延伸并相交，连接两座高架桥，同时确定了庭院的位置，使交通顺畅，并赋予建筑一个有凝聚力的中心区域。

从升起的屋顶上，人们可以俯瞰南面的国王十字车站和克里克研究所，以及北面的广场，下面，新的屋顶创造了一个20米高的宽敞的遮蔽空间，人们可以在这里散步、休息或者举办音乐会和表演。

新的屋顶与老建筑的光彩共同展现出新旧结合的独特美学，35米宽的延伸部分从原有的三角形屋顶平滑延伸，使得两座建筑在空中轻轻“碰”在一起。

这一结构的实现依赖于复杂的结构解决方案，为了在保持旧建筑完整性的同时实现自支撑结构，建筑中增加了52根新钢柱，这些钢柱隐藏在旧砖块后面，并由混凝土墙和核心筒支撑。

除了屋顶翻新外，该建筑还对其历史方面进行了广泛的修复。建筑师努力保留和强调现有建筑的特色。在必要时，新的扩建部分被赋予了与旧铁、砖和石头、石板、木材和鹅卵石相似的纹理和色调一致的现代感，以及较新的标牌和涂鸦，赋予了商场独特的个性。

该商场总面积达10万平方英尺，包括购物、餐饮和活动区，由一系列街道横向和纵向连接。商场内有55个大小不一的零售单位，适合从快闪店到大型商场的一切。商场的入口位于高架桥的两端，顾客可以通过桥梁和台阶等各种方式进入庭院并在商场内自由穿行。

从冷冰冰的工业生产、货物运送，到熙熙攘攘的商业场景，卸煤场和整条国王十字街一样，随着时代的变化，积累了足够多的面孔。

经过几年的建设，该区域发生了翻天覆地的变化，获得了不少好评，甚至成为了英国居住社区区域转型的典型案例，这一城市中心火车站周边地区发展的新经验，对我国众多急需发展的火车站及周边城市地区有着重要的借鉴意义。

对于购物中心而言，转型始终是一个不变的命题，与时俱进是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要举措。首先需要从特色旗舰店、特色环境空间两个层面入手。

无论是电影院式的空间，剧场式的空间，还是公园式的空间，不管是哪种类型的空间主题，都决定了这个项目的独特性，未来一个好的商场运营商，本质上是一个美好生活的导演，懂生活，才能够讲好“故事”，在这个几万平米的空间里造梦，激活整个空间的商业潜力。