苏州华贸中心：重塑中心城区价值，引领商业新趋势

苏州华贸中心：重塑中心城区价值，引领商业新趋势

中心城区价值重塑，正在成为中国主流城市深度发展的核心议题。

在产业背景下，商业是赋能旧城区活力与生机的重要催化剂，尤其在历史文化名城，文化历史气息浓厚的商业空间、公共休闲空间能够完美满足消费者的复合体验，而对于新品的需求也是打破同质化的必然途径。

因此，“商业回归中心城区”正在成为新的普遍趋势。

在这些城市中，苏州的发展速度位居第一。

从近两年苏州商业项目统计来看，姑苏区无论从项目数量还是运营商水平上都占据上风，可见大量本土商业力量和外来商业潜力正高密度聚集在姑苏老城区，但单纯依靠单店商业项目的爆发式增长来全面振兴一个商圈始终是不够的。

直到近日，我们得到了关于苏州国贸的最新消息。

*苏州华贸中心夜景

背负着北京顶级CBD商圈领头羊的耀眼光环，苏州华贸中心一直备受业内外关注。

作为华贸集团旗下第二座华贸中心、苏州首个高端综合体，苏州华贸中心从未在业内正式亮相，那么它究竟进展到了何种程度？神秘低调的华贸集团，能否在苏州开启“华贸传奇”的新篇章？

这是有关苏州华贸中心的第一份综合性报告。

位于江南地理中心

延伸苏州商业文明的半径

2022年，苏州居民人均可支配收入首次突破7万元，仅次于上海、北京、深圳、广州。

同年，苏州在胡润富豪榜富豪企业家主要居住地排名中位列全国第9位，国际超高净值家庭（3000万美元）数量排名中位列内地城市第5位，“隐性富豪”数量可观。（*胡润研究院2022年数据）。

但与其他高线城市相比，苏州的高端商业载体依然空缺。

而且，由于高端消费供给严重短缺且分布不均，经济实力雄厚的苏州本地高端消费已经溢出到上海等地，这早已是业界对苏州商业判断的共识。

另一方面，高端商业供应，尤其在疫情过后低迷的市场行情下，依然是一个没人敢直言的领域，多是一个“暗中竞争”的领域。

让高端消费回归苏州，是“商业回归中心”计划的抓手。

一方面，姑苏区地处“一核一带两轴”规划的中心位置，可均匀辐射至苏州市各地；

另一方面，姑苏区是苏州传统的商业消费中心，古城深厚的历史文化底蕴和苏州精神是赋能高端商业的必要条件。

*姑苏古城外观 | 图片来自网络

可以看出，近年来苏州中心城区新的消费格局正在形成，年轻一代逐渐回归，商业活力重现。

因此，当作为江苏省重大项目、服务业重点项目苏州华贸中心以“高端商业综合体”的定位向市场推出时，自然引起了众多关注。

*苏州华贸中心鸟瞰图

首先看地理位置和交通便利。

苏州华贸中心毗邻阊门，处于城市地理中心。

明清以来，阊门内外一带一直是江南繁华的核心。

著名的《苏州繁华图》描绘了阊门繁华的商业景象：俗话说“山海珍宝，外邦货贝，万里商贾，云集”，呈现出一派繁华的商业景象。这是苏州古城的街道风貌。

* 清代徐扬《繁华苏州》| 图片来自网络

拓展视野发现，项目位于古城交通禁区之外，依托毗邻广金南路等城市主干道、连接地铁2号线石路站的优势，不仅拥有全城极佳的可达性，还紧密衔接上海、南京、无锡、杭州等长三角主要城市，形成便捷高效的1.5小时城际圈。

* 苏州华贸中心项目位置图 | 图片由官方提供

*苏州古城交通限行示意图，交通限行信息来源：古苏通

可见，苏州国贸几乎已经具备了打造城市地标性高端商业项目所需要的所有区位和交通条件。

我们再来看文化和旅游规划。

要在苏州这座文化底蕴深厚的千年古城打造高端现代商业，对当地文化的把握与打磨以及当地政府的相关规划与配套措施都是不可缺少的关键要素。

苏州华贸中心地处苏州文化中心，距离山塘街、留园、西园寺等景点均不足1公里，是苏州古城区重点文旅目的地，是苏州主城区核心文旅资源的“邻居”。

虽然先天条件很好，但是后天的努力也是必不可少的。

早在疫情发生之前，姑苏区政府就开始对石路地区进行升级改造，利用城市人文资源和历史文化内涵，积极将石路地区打造成为集文化、商业、旅游发展为一体的城市地标，通过打造“石路商圈”等旅游消费节点，吸引本地及周边卫星城的年轻客源，激发商圈夜间经济活力。

诸多规划利好因素无疑让苏州国贸中心拥有了更多的想象空间。

放眼国内与城市历史文化风貌相融合的城市地标级商业项目，均在传承城市独特形象的同时，逐渐成为城市的亮点记忆。

*苏州华贸中心效果图

苏州国贸中心显然也是为此而建。

苏州首个“Mall+Block”商业国贸综合体全景首次亮相

苏州国贸的区位优势对其而言也是一个巨大的挑战。

明清时期的苏州是江南著名的都会，当时最发达的商业中心并不在城内，而是在阊门城外至枫桥镇一带，也就是现在的苏州华贸中心所在区域。

苏州国贸对本土怀有敬畏之心，单看建筑设计团队，就邀请了KPF、OVAL、安藤忠雄等十余家国际知名设计公司，从建筑、景观到交通、灯光、幕墙等，均采用了行业领先的设计经验，顶层规划，重现“苏州繁华景象”。

在与项目团队的沟通中我们发现，苏州国贸在实现这一愿景的过程中，从两大角度下功夫，逐步将其打磨成日趋完整、无比惊艳的雏形。

第一个角度，从整体来看，这是苏州中心城区首次出现的大型城市综合体项目。

*苏州华贸中心鸟瞰图

项目总建筑面积79万平方米，包含国贸艺术馆、高端商业、紫芝园、梨园写字楼等多栋独具特色的独栋文物建筑、超甲级写字楼、以万豪行政公寓为首的高端酒店、公寓社区等业态，并配备4000个停车位，硬件设施位居苏州行业金字塔顶端。

*中国世界艺术馆效果图、紫芝园实景照片

且不说综合体多元化业态本身就有客源基础，足以保证商业的基本流量，丽思卡尔顿、万豪的双五星组合在国内也是顶级的，更是为高端商业输出高净值优质客群的有效方式，也是强有力的保障。

*万豪行政公寓及效果图

按照商业模式，我们大致可以勾勒出苏州华贸中心未来的三大核心客户群体：

项目客户群：项目自身业态内，既有写字楼高层、高端公寓住户，也有万豪行政公寓的高端商旅人士、华贸中心美术馆的观众。

本地客群：苏州本土高净值家庭、工商精英、都市年轻人、城市新中产等，对奢侈品购物体验升级需求强烈，追求回归主城的高品质中心城区生活方式。

外地游客：来自长三角乃至全国的游客，热衷追寻文化艺术热点，具有较高的文化修养、审美认知和消费能力，是目前内地最活跃的跨城市文化艺术消费爱好者，对高端商业环境、氛围、社交空间有较高需求。

第二个角度，从建筑结构上看，这是苏州首个“园林式商业街区+奢华购物中心”。

近年来我们观察到，“街区+mall”的结构，如成都的太古里+IFS，无一例外地成为内地城市商业发展最高水平最流行的表现方式。

对于苏州来说，华贸中心将完美填补这一空白：

项目商业部分总建筑面积14.5万㎡，分为南北两个区域，北区为4.5万㎡花园式商业街区，南区为10万㎡豪华购物中心。

*北区花园式商业街区效果图

*南区奢侈品购物中心效果图

“街区+商场”的组合，确实开创了苏州商业的先例，给消费者带来了全新升级的体验。

但此次设计的初衷并非简单的填空，而是基于对品牌对空间需求的新趋势、本土特色的研究与思考。

随着消费者对于零售空间和个性化体验的需求愈发强烈，品牌尤其是奢侈品牌早已不再局限于门店简单的商品陈列，而是尝试在商业空间中营造场景，融入品牌叙事，打造更加个性化的体验，传递品牌文化内涵。

“街区+商场”的业态无疑给了品牌更多的选择。

从地理位置上看，苏州华贸中心北临上塘街、上塘河，上塘河作为京杭大运河进入苏州的主要通道，目前是苏州古运河游船的重点航线，游船码头就在项目附近。

因此，北区被设计为开放式、低密度的花园式商业街区，不仅与周边城市界面无缝衔接，也表达了项目希望以包容开放的姿态接纳来自这一区域的游客。

*北区花园式商业街区效果图

花园式街区的设计，不仅给商业带来了活力，还通过丰富的购物体验与南部区域的奢侈品商场形成了“过渡”，弱化了人们对“高高在上”的奢侈品商场的刻板印象和心理距离。

这一过渡带将南北区域很好地衔接起来，形成了丰富多彩的步行路线，与南区方盒子内的横、竖路线一起，构成了国贸中心的立体动态区线结构。

（南区奢华购物中心为国际超甲级写字楼裙楼商业，不仅通过地面及地下交通系统便捷连接写字楼、酒店、公寓等各类业态，还通过空中连廊与北区商业街区相通。）

此外，项目在南北区域之间设计了多个“广场”、“庭院”、“梯田”等，营造符合当下审美要求的全新全时社交空间。

* 苏州华贸中心广场位置图

除了结构形式之外，第二个让我印象深刻的是，在这个庞大的建筑群里，整个交通流线规划清晰，节奏明快。

我们几乎可以想象，开业后的苏州国贸一头是繁华、现代化的高端商场，一头是花园式的低密度街区，独具特色的独栋文脉建筑、艺术馆坐落于其中，五星级酒店、公寓、超市鳞次栉比，甲级写字楼点缀其间，视觉效果和现场体验绝对在苏州独树一帜。

*南区奢侈品购物中心效果图

从后期运营来看，这里未来将成为苏州极为少有的高端品牌文化活动举办场地。

无论是在安藤忠雄设计的华贸艺术馆举办新品发布会，还是在苏州梨园办公室举办小型私人宴会，明星嘉宾、VIP嘉宾及品牌高管均可享受极为便捷的城市交通，随后入住万豪行政公寓。

可以说，苏州国贸未来将成为苏州国际时尚、文化、艺术活动的唯一举办地。

*北区花园式商业街区

从目前披露的信息来看，我们认为，凭借华贸中心集团一贯的精雕细琢，苏州华贸中心的设计和硬件几乎达到了苏州市场的天花板水平。

鉴于北京国贸的成功，我们有理由相信，当签约品牌正式公布后，苏州国贸极有可能获得更大的市场认可。

保守估计，这个“具有独特苏州城市精神”的新项目，预计2024年底全面呈现，将成为苏州中心城区乃至长三角高端城市极为罕见的地标性超级综合体。

隐藏的中国贸易集团

其是否会在华东地区创造第二个“中国贸易神话”？

我们认为，华贸中心是内地为数不多打造优质项目的开发商之一，集团的首个项目北京华贸中心不仅是世界级的地标性建筑，更深刻改变了城市面貌，直接推动北京CBD东扩。

北京华贸中心总建筑面积100万平方米，三栋华贸中心写字楼内入驻了包括德意志银行、蒙特利尔银行、强生、特斯拉等500余家知名企业、世界500强企业及跨国公司，以及两家国际奢华品牌酒店、十余套公寓等，为商业零售提供了源源不断的高净值客户群体。

*北京华贸中心鸟瞰图

正因如此，华贸中心集团官网才以“北京华贸中心是一个伟大时代的伟大作品”作为开篇语。

招商局集团首次进入长三角，首个项目就是苏州招商中心，随后，玄武湖西侧的南京招商中心、北外滩的上海招商中心相继开工。

*南京华贸中心鸟瞰图

从此，稳定的中贸集团开始加速发展。

尤为有趣的是，这三座国贸中心有一个共同的特点：均为位于城市核心区历史文化街区的商业综合体项目。

从区位上看，苏州华贸中心的起点显然要高于北京华贸中心，这也让人更加期待。擅长打造自身国际化商圈的华贸中心，能否凭借专业招商团队，引领苏州高端商业格局？相信随着项目的推进，更多利好信息即将释放。

可以肯定的是，苏州华贸中心必将翻开苏州商业发展历史的新篇章。

*文中部分图片来自项目官方