必够商铺网 零成本商业推广计划：利用免费资源扩大市场声音

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4.商业推广计划 零成本渠道——主动利用免费资源扩大市场话语权 58同城北京比沟门店网通州房产网旺铺网only.with.for.NET 3.5.2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划 零成本渠道——主动利用合作媒体免费资源 软文：撰写软文，利用开发商现有资源在搜房、新浪、分众等各大网站推广，软文内容包括DBC加州小镇门店潜在价值、产品介绍、业态介绍、开业信息、开业销售一系列软文。 软文内容1：项目简介 DBC加州小镇-加州风情商业街，位于通州南城核心区域，是政府重点开发的区域版图，前景十分广阔。 CBD东扩、通州新城规划、两广路延伸段的建成、新北京东站、通州体育中心、占地4平方公里的大型休闲娱乐中心的建设，无疑将进一步提升这一区域的土地价值。加州风格商业街本身及周边地区均处于百万平米的优质社区群内，可直接服务社区内数万名CBD白领、民营企业主、高级职业经理人等社会精英及高收入人群，同时辐射至周边地区高达30万人的强大消费群体。优越的地理位置和便利的交通条件，保证了商业街强大的吸引力。

加州风情商业街体量超过1万平米，北美风情，大牌餐饮布局，高端外装材料，成品，奠定了区域风情商业地标的绝对地位，错落有致的商业街结构，每户临街设计，让你的财富梦想触手可及。毋庸置疑的投资价值也让加州风情商业街部分为天地控股集团自有物业，这也保证了商业街在后期物业和管理上的强大优势，同时也保证了加州风情商业街的持续升值空间。软文内容2：开业预告加州风情商业街7月火爆开启。城轨旁加州，白领间的商业街。备受市场关注的加州风情商街将于7月31日正式开售。加州风情商街位于百万平米优质社区群内，可直接服务社区内CBD白领、民营企业主、高级职业经理人等数万社会精英及高收入人群，辐射周边高达30万人的强大消费群体。此外，加州风情商街体量超过1万平米，北美风情，大型餐饮布局，高端外饰材料、成品，错落有致的商街结构，临街设计，让您的财富梦想触手可及。软文内容三：开售后热销内容搜房数据库后续完善：通过搜房网站门店客库资源，进行电商开售。only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划 低成本投放渠道—与短信灵活配合 投放对象：加华博库 数据库选择建议： 9月份：主要根据地域客户，选取北京东部地区的高端社区业主、有车一族、私人业主、中国移动VIP客户进行投放。

10月：主要针对北京客户，主要覆盖京东北，朝阳，通州，海淀区。数据库选择建议：选择移动VIP，139等号段进行投放。only.with.for.NET3.5. 2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划低成本投放渠道——灵活配合短信投放内容： 经售楼部、联创广告多次商讨后，投放文案建议如下：（初步投放内容建议如下，后期会根据具体情况调整制定短信内容）“八通线轻轨旁，加州风格餐饮商业街即将开售，106平米精品街边店，燃气接入，餐饮条件优先，无营业限制，近百万平米成熟社区，投资运营更便捷only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划低成本投放渠道——灵活配合短信投放数量：9-10月共计200万条，其中开业前一周开始投放，为重点投放阶段。

短信群发数量：9月份数量：150万条 10月份数量：50万条 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. * DBC加州小镇0#商业营销实施方案 北京中原DBC加州小镇项目组 2010.7.8 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd.市场调研回顾 1.商业定位 2.商业销售方案 3.商业推广方案 4 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 1.市场调研回顾 近期宏观政策回顾：加强市场监管，稳定市场预期，抑制部分城市房价过快上涨势头 政策回顾 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 1.市场研究回顾 总体政策方向： 短期内：政策猛烈，调控力度最大。寒潮短时间内迅速回落，市场成交量快速下降。开发商有2009年的经济基础，仍在维持目前的市场报价。但部分项目销售报价出现明显下滑。预计住宅市场将从量跌转为量价齐跌。客户将从观望转为期待降价。开发商预计将从持价到变相打折。住宅是受市场和政策影响最大的。

经济预测：抑制房地产价格上涨，增加中低端住房供给，最终实现政府预期的价格下降； 政治目标：房地产要控制在比较合理的水平。 2.长期目标：调整产业结构，降低房地产作为国民经济主要增长点的比重，在达到政府一定的价格预期后，将房地产调整到比较合理的发展阶段。 政策评审only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 1. 市场调研评审商业市场评审only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 1.市场调研回顾区域市场情况回顾北京ONE新华联家居当代明珠瑞都国际广场灰雅居旗舰凯旋时尚街区选择DBC加州小镇周边部分一、二级商业项目进行市场调研金域7090瑞都公园家族蓝调沙龙新城阳光only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 项目名称北京ONE灰色雅居当代明珠金域7090瑞都国际商业广场瑞都公园家族旗舰凯旋新华联家园蓝调沙龙新城阳光时尚街区业态类型住宅底层（1层）社区配套商业（2层）独立商业（2层）住宅地下室（1层）/2层商业中心独立商业（1层）2层2层商业街商铺（2层） 体量40余套约60套 总面积106万平米，一期开盘28万平米15万平米2万平米 单套面积40㎡-110㎡ 220-300㎡（余下三套）70-360㎡ 60-80㎡/200-400㎡ 366㎡ 80-500㎡ 约200㎡ 120㎡ 505㎡ 240-300㎡ 200-250㎡ 商业模式/售价 待售（售价未定） 待售：2.6万元/㎡ 待售（2万元/㎡） 待售：1.4万元/㎡ 租金：3元/㎡/天租金：2.50元/㎡/天租金：1.64元/㎡/天租金：2.51元/㎡/天租金：2.44元/㎡/天租金：1.83元/㎡/天租金：2.05元/㎡/天商业业态 不可做餐饮不可做餐饮部分允许做餐饮部分允许做餐饮不可做餐饮不可做餐饮两层允许餐饮 允许不限制不限制不限制不限制根据对DBC加州小镇周边一手及二手商业的市场调查，统计结果显示，本项目周边在售商业物业（部分可用于餐饮）价格区间为1元/㎡。灰舍地理位置优越，周边商业成熟度较高，因此其售价为2.6万元/㎡。该区域可用于餐饮的商业物业租赁价格约为2-3元/㎡。

1.市场调研综述区域市场情况综述only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 项目基本信息商铺类型：住宅底层装修状态：毛坯开业时间：7月商铺可售面积：4000 m2跨度面积：30 m2-518 m2物业管理费：4.17元/m2?月开发商： 地理位置：通州城铁八通线临河里站东向全新商业项目—金隅7090 1.市场调研综述区域市场情况综述only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 面积 400㎡以上27㎡56㎡50-60㎡80-90㎡ 层高4㎡4㎡7㎡均价9000元/㎡18000元/㎡15000元/㎡13000元/㎡ 户型数量 - 仅此一套 3-4套 - 项目推介监测：短信“金隅7090商业限量商铺限量发售，30-500㎡满足不同商业需求，独具阁楼高，详情请咨询财富热线 销售价格说明：均价9000-18000元/㎡ 1.区域商业市场调研 区域市场情况回顾 商业新市场项目-金隅7090 产品特点： 社区型商业 有水、有电、无天然气 7米高商铺 无预装隔断 现铺 仅需 有 . .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 商业定位 2 项目周边城市功能分析 本案住宅业主分析 商业产品分析 商业定位 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 2.商业定位 住宅：项目西侧分布有瑞都公园世家、本安小区、群芳园小区、启明星园小区等多个住宅小区，该项目也集中了不少年轻时尚人群，集中于便捷生活、服务的消费需求； 学校：项目西北角有北京育才学校，南面有东方双语幼儿园，集中于儿童用品、学生用品、专业音乐用品的消费需求； 公园及艺术：项目西北角有梨园主题公园、通州综合体育中心、韩美林艺术馆等，集中于城市休闲、体育消费、艺术消费；企业类：项目北侧小区学校、公园、艺术企业等集中部分商务宴请消费需求，周边项目商业功能相对单一，商业客群以居住在该区域的年轻人为主，消费能力以小区生活消费为主。仅对项目周边城市功能进行分析。with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 本案小区业主分析2.商业定位项目业主年龄层主要集中在26-35岁之间，年轻人是本项目主要目标客户群；本项目业主购房目的以首次置业为主，而多次置业主要目的是为了改善居住水平。

由此可以看出，本项目主要客户为自住客户；本项目住宅客户较为年轻，26-35岁占比70%，商业消费也较为年轻。说明：住宅交易中，26-30岁客户占比49%，31-35岁占比21%。only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 5A 16 18 19 22 1 1A 21 5 2 10 9 7 住宅楼 独立商业 B区 3 11 12 6 8 25 28 C区总平面图 0#商业 27#商业建筑面积：2865平米产品户型：一拖二形式，21套106平米，3套212平米，共24个商铺；产品条件：给排水、卫生间、烟道、煤气、餐饮条件。产品具备餐饮条件，提升了本案商铺的价值。 2、商业定位商业产品分析 0#楼 27#楼建筑面积：5818平米产品户型：地下1层地上2层出售；产品条件：给排水、卫生间、烟道、煤气、餐饮条件。 with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd.项目现有商业产品分布在B区和C区，分期开发；B区，临街商业街，会所（售楼处），开业2年，商业档次比较普通，形象一般，以基本生活配套为主，会所现已入驻健身中心和彩塘；C区，临街两层商业街，单一商业，预计明年开业，住宅价格相对B区高；关系分析从目前B区商业的经营状况可以看出，商户档次比较普通，以基本生活配套为主，加上当时房价较低，基本生活客群的收入和消费也比较低； C区住宅价格已随市场逐步提升至19500元/平米，为当时住宅价格的两倍，客群收入、年龄也较B区更具优势；C区商业区在客群覆盖度、客群层次上，是B区商业区的升级产品，补充了B区所欠缺的商业业态，功能上将覆盖周边及半径2公里范围内的客群，不仅提升项目区域成熟度，也将逐步提升其在城市中的形象。

2、商业定位项目与商业产品关系分析only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 优势劣势机会威胁项目优势：40万方住宅产品，提供基础消费群体；产品优势：临街纯商业产品，规模适中，设有餐饮配套；客群优势：项目周边客群以年轻人为主，商业需求多样化；区域劣势：项目周边商业氛围不成熟，有待开发；交通劣势：项目门前交通内部客流大，城市客流较少，与外界联系机会较少；客群劣势：项目周边城市客群较少，业态种类有限；产品劣势：有大型单店商业业态，社区型商业销售难度较大。周边待开发土地较多，未来周边社区规模逐步扩大；项目周边商业竞品较少；项目住宅产品价格优势吸引越来越多投资客户，区域投资热情逐步升温。社区型商业类型较易饱和，商户认可度较低；投资回报率较低，商业发展周期长；房地产投资环境受到政府抑制，银行信贷门槛提高，项目客群年轻时尚，满足年轻人基本商业消费，发展空间大；精致商业扩大区域消费影响力，项目由社区商业向区域商业延伸；区域商业发展前景良好，商业投资项目相对缺乏；商业发展周期长，对销售周期有所影响。

2、商业定位SWOT分析only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 特色功能商业，增加家庭消费功能客群覆盖；服务商业主要以区域精致生活消费为主，针对周边近40万平米的住宅客群，新增生活服务业态，满足便捷生活及休闲消费；商业产品为大型，且考虑到周边社区主要客群以年轻人为主，因此定位于娱乐、休闲等特殊功能商业，以中大型娱乐设施为主，小型娱乐休闲商业为辅，辐射周边及通州区域消费群体。2、商业定位 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 加州风格精致时尚餐饮休闲区项目，为社区型商业，产品条件良好，应充分发挥其商业价值；项目周边客群较为年轻，生活方式追求便捷、时尚、舒适、轻松，商业需求多样化；餐饮业态覆盖客群广泛，周边缺乏此类业态，回报率较高。

2.商业定位 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 商业销售计划 3.价格定位 价格及对应客户排序 销售计划 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 价格定位 租金反算方法：通过区域市场租金及回报率反算项目价格； 通州成熟区域餐饮商业租金在2-2.5元/天.平方米，选取租金上限2.5元/天.平方米来反算： 区域租金2.5元/平方米/天，回报率6%，售价=2.5*365/6%=15208元/平方米。 市场价格推导方法： 市场调研结果显示，本项目周边在售商业物业（部分可做餐饮）价格区间为1元/平方米。灰雅居位于北苑片区，因地理位置优越，周边商业成熟度较高，售价2.6万元/平米，综合考虑各项因素，建议本项目均价2万元/平米。3. 仅商业实施方案。with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 3、商业实施方案 销售方案1 （1）价格表（底价2万元/平方米，挂牌价为底价的110%）： 商铺划分 街角优势店 街角店 普通店 普通店 大面积店 大面积店 普通店 街角店 街角优势店 街角店 普通店 普通店 普通店 普通店 大面积店 普通店 普通店 普通店 普通店 街角店 街角优势店 总商铺数 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 24 单店建筑面积 108.96 106.07 106.07 106.07 212.12 212.12 106.07 106.07 108.96 109.10 106.19 106.19 106.19 106.19 106.19 106.19 106.19 106.19 200.08 106.19 106.19 106.19 106.19 106.19 106.19 109.10 2865.07 单店底价 21201 20701 19201 19201 20451 20451 19201 20701 21201 21201 20701 19201 19201 19201 19201 19201 19201 20451 19201 19201 19201 19201 20701 21201 20000 单店底总价 单价10% 23321 22771 21121 21121 22496 22496 21121 22771 23321 23321 22771 21121 21121 21121 21121 21121 22496 21121 21121 21121 22771 23321 22000 仅表格总计。带有。适用于.NET 3.5。 2004-2011 私人有限公司 III。商业实施方案（二）客户验收分析：销售方案1客户姓名王先生王荣泉陆女士田女士王女士刘女士陈先生所需面积（平米）约500m2约106m2约106m2约106m2约106m2约106m2约106m2约106m2约106m2约106m2购买程度付款方式贷款贷款贷款贷款贷款贷款贷款购买目的自用投资投资待定投资自用自用投资自用业务类型餐饮——————————————美甲店——付款说明4#5#6#或5#6#7#商铺，关注开业时间和价格此客户联系一个多月，每周维护1-2次，注重价格老店主，此客户联系两个月，每周维护每周进行1-2次。客户经常主动打电话咨询，目前住在瑞都园世家，经常联系销售员关注项目情况。此客户联系很久，现在不愿意接电话，我们已经明确告诉他有价格了再联系我们，目前销售员是通过发问候短信来维持关系。此客户是电商客户，对项目比较熟悉，是28栋的老业主，自己开美甲店，关心价格。7栋的老业主是个体经营企业，有实力，但资金流动性比较大，目前无法确定，要看开业时的资金情况。可以接受的价格在2.2万-2.3万以内--2.2万以内，2.3万以内--2.5万以内。 for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 3、商业执行计划销售计划结合以上两种推导方式，整理出客户可以接受的价格，建议0号铺成交价格控制在18000-20000元/平米；对外销售报价提升15%，即23000元/平米。

only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 三、商业实施计划销售计划 1（3）销售计划：时间 0#商业建筑面积（​​m2）0#商业户型销售率销售户数销售面积均价（元/m2）销售额（万元）开业期 10月 2865.07 24 户 50% 12 1433 25000 4298 旺销期 11月 20% 5 573 1719 持续销售期 12月 20% 5 573 1719 合计 2865.07 24 户 90% 22 2579 25000 7736 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 商业推广计划IV 推广策略推广渠道推广时间表推广费用only. with . for .NET 3.5 .2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划控制总投资与成本支出。

采用直效渠道，零成本投入为主导。 考虑政策与市场因素，低成本推广灵活配合形象建设，提升市场知名度。 聚焦关键节点，促销投放灵活弹性分配。 推广诉求，旺铺潜在价值，不限制业态，产品形态。 促销策略而已。 with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划 推广渠道 零成本投放渠道--主动出击 低成本投放渠道--合作灵活 出去找客户：发单、扫店、开电商 利用免费资源扩大市场话语权：业主论坛、热门社交网站、项目网站信息更新、网络详情信息更新 合作媒体免费资源使用：软文、搜房数据库 短信网开通活动而已。 with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划 零成本投放渠道——主动出击 走出去找客户 发订单：发挥主观能动性，主动走出去，在人流量大的区域，如地铁出入口、重要道路等地派发商业物料。

电话开店：利用中原、高端公寓客户资源，以及搜房网提供的商铺客户资源，进行电话开店，挖掘潜在客户。 扫店：除了继续在通州地铁沿线商业区域扫店外，将扫店区域扩大到通州北部城区、朝阳地区，如新华大街、运河新城、朝阳北路等有商业项目的区域，派发商业宣传物料，拜访客户。 only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划 零成本投放渠道——主动利用免费资源扩大市场话语权 业主论坛：在各大业主论坛发帖、置顶，不仅限于竞争项目的业主论坛，充分利用免费广告资源，以免费的信息传递扩大客户知名度。 一是针对东部区域项目（包括在售、售罄的住宅、商业项目）进行项目商务发帖推广；二、定期置顶帖子，防止帖子沉寂，提高帖子热度和关注度。 项目网站更新：发布商业软文、开盘信息。 网络详情信息更新：随销售进度更新。only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd. 4.商业推广计划 社交店家网站、服务网站及小众专业地产网站发布项目商业信息：通过此类网站发布信息，寻找目标客户。

找店信息网/大店网/小店网/58同城北京//北京小店网/旺铺网/八通网/通州时空/影视之家看房网/零成本分发渠道-主动利用免费资源扩大市场话语权only. with . for .NET 3.5 . 2004-2011 Pty Ltd.