南开区房荒问题严重，土地市场供应不足，新盘稀缺

南开区房荒问题严重，土地市场供应不足，新盘稀缺

第一的

五月份，姜Sir撰文解读南开1911计划。

其中，南开区住房短缺问题十分严重。

据天津克而瑞统计，今年以来，整个南开区仅有两个老项目开盘——天府崇德园二期销售223套房源，天府天拓三期销售46套房源。

时间回溯一年来，从2017年8月起，至今年5月底天房崇德园二期推向市场，有近10个月的时间，整个南开区（不包括王顶媞的家乡）都没有新增房源。

这种情况从8年前倒退的土地市场就可以看出来。

自2012年底至今年4月，南开区共出让住宅地块11块，其中已售完的包括鲁能大厦（天塔地块）、天房天拓及融创中心（天拓一期地块）、富康路11号（表厂地块）、天房崇德园一、二期（裕良路地块）。

天府崇德园三期（水上西路地块）预计年内开盘。

其余除咸阳路地块（南开1911）项目已揭幕外，知本工厂地块、双凤路地块、两块迎水路地块、天拓二期地块暂无动态。

原本启迪协信市场总监表示，项目将于第二季度开盘，没想到文章发布几天后，就有粉丝偷偷给Sir留言，称项目现场的销售人员已经离开。时至今日，积攒了半年多客户的南开1911依然没有动静。

正因如此，南开区二手房销量，无论总价位段，都高居全市首位，部分二手房甚至出现一二手价倒挂的现象。

比如时代奥城、王府1号、风尚春天、富力城等，链家网二手房报价均在4.8万元/平米以上，复康路11号、鲁能大厦、紫溪台等，挂牌价甚至在6万元/平米以上。

南开人对南开情有独钟

二_

本以为南开1911作为纯新盘，能缓解今年南开新房紧俏的局面，却没想到入市步伐一拖再拖，半路又被另一个新盘黑马项目拦截。

这里是南开越溪。

说实话，就连姜sir对这个非常低调的新项目也没什么印象，这是城投地产旗下的海河亿城地产在2013年拿下的地块，原是南开带钢厂，目前已经开始前期客户登记，预计不久后就能开盘。

项目位于南开区临潼路与安全路交汇处，东以亚美丽里为界，北临金河，南至安全路。

南开裕熙楼层平面图

从区位上看，南开岳西位于南开西北部，属于西北工业区。

整个南开区可分为北区（老城区、西南角、古文化街）、中区（天津大学、南开大学、鞍山西路、白堤路）、南区（水上公园、奥体中心）、西区（天拓及西北）。

近15年来，南开区商品房新增供应主要集中在北部老城区、中部广开、南部奥体中心、西部天拓等区域，而长江路以北、红旗路以西区域，自万科金色家园之后，已近10年没有新增房源。

目前，越溪周边多为老旧小区，房屋年龄均在20年以上，聚集了相当一部分因地域刚性和改善需求而渴望留在南开的人群。

由于地处南开大学中心地带，岳溪周边市政配套设施十分完善，向东步行约1.5公里，即为占地33公顷的长虹公园；向北步行约600米，即为三级人民医院；向南步行约55米，即为二级黄河医院。

项目周边有两纵两横路网，东边是红旗路，北边是洁源路，南边是黄河路，西边是咸阳路。另外项目旁边还有地铁2号线、6号线，从未来项目西门步行到地铁6号线人民医院站A出口大约需要700米。

周边小区生活服务有早餐、小吃、小超市、菜市场等，若想去商场，驾车约2.4公里可到熙悦汇，约3.7公里可到大悦城，约2.8公里可到水游城、陆家嘴广场。

教育方面，项目周边有南开科技实验小学、咸阳路小学、南开艺术小学、31中学、51中学、43中学、南开外国语学校等。

第三

南开悦溪项目总用地面积约1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米，配套公建约2000平方米，容积率2.92，绿化率30%，总户数522户。

房屋建筑风格为欧式简约，一至四层采用浅褐色石材砌成，墙面刷成淡黄色，楼顶铺有砖红色沥青瓦，空调机组采用浅灰色百叶窗布置。

南开越溪鸟瞰图

该地块规划时实行了“70·90”政策，即90平米以下户型占项目总户型比例达70%，因此整个玉溪社区的户型规模保持相对较小。

整个小区规划有4栋高层、1栋小高层、2栋别墅，其中高层为1栋（18层）、2栋（27层）、3栋（32层）、4栋（31层），小高层为5栋（13层），别墅为6、7栋（7层）。

90平方米左右的两居室占总供应量的79%，包括露天两居室和全阳光两居室，共计416套。90平方米以上的户型只有106套，占总供应量的21%，包括高层112、121、123平方米的三居室，低层129平方米的三居室，以及联排别墅133平方米的三居室。

90㎡高层侧单位

90㎡高层中单元

项目北高南低，采用围合式布局，中部景观面积近6000平方米。园林以“柳岸禅境”为主题，利用坡地造景、乔木移植等营造“春花、夏荫、秋果、冬绿”的四季景观。大量利用弯道，营造曲径通幽、豁然开朗的视觉效果。

值得一提的是，项目西侧主入口位于临潼路侧，车辆由地下室下方入口经专用道路直接进入地下车库，行人则由独立的人行道通过大门进入社区，两者之间无交叉交通，实现100%人车分流。

南开悦溪入口效果图

行人入口对面是一片开阔的广场，前方是一组层叠的水景墙，形成一道天然的屏障。穿过这片水系，背后是中式亭台景观。花园旁是儿童游乐场，地面采用塑胶材料铺砌，四周环绕着树篱和灌木，形成自然的围护。

建筑间道路采用不同材质铺设，使道路融入景观，建筑周围设计有露台、特色亭台、MINI口袋花园等活动场所。

南开玉溪景观效果图

此外，还规划在项目与北侧锦河之间打造滨河景观带，将江景纳入社区景观体系，打造滨水休闲、宠物公园等户外休闲场所。

四

当然，最让人印象深刻的还是南开悦曦的性价比。

自当年鲁能拿下天塔地块以来，南开区就是地王频发的地区。

2013年，钟表厂地块以25082元/平方米的楼面地价创下新高；

2017年，双凤路地块以56095元/平方米的成交价创下了天津土地拍卖最高价。

即便在2017年、2018年，盈水岛地块、天拓二期地块的楼面地价也都达到了3.2万-4.8万元/平方米；

而像知本工厂、咸阳路这样的地块，如果扣除商业配套，住宅楼面地价将远高于2.5万元/平方米。

如此高的土地成本意味着这些项目必须建设成豪宅，而且必须提高产品溢价，以便分摊销售时的成本。

城投地产2013年拿下南开带钢厂地块时，楼面价远低于上述地王，这也意味着南开裕熙项目在成本控制上有着特殊的优势。

另一方面，由于“70·90”政策的实施，90平米左右的两居室占据了总供应量的79%，这也意味着粤西可以将总价控制到最低水平。

从项目的产品定位来看，开发商并没有盲目追求“高端”和豪宅，而是比较亲民，因此对于不想离开南开，刚开始买房或装修的人来说，绝对是一大优势。

据透露，项目目前已启动前期客户登记，计划尽快取得销售许可并入市销售。

根据近3年粤西周边四公里半径范围内已上市新楼盘的销售价格，结合周边二手房成交情况，先生估算粤西首期推盘价，高层起步价很可能在3.5万元/平米左右。

如果我猜测没错的话，一套90平米的两居室总价可能在315万左右起。

当然，最终价格还要以房管局预售价格审批结果为准。但无论如何，玉溪的上市，对于缓解目前整个南开区新房紧缺的局面，具有重要意义。

- 结尾 -

2018·8·23

温馨提示

本文关于项目的描述仅供参考，一切以项目现场实际发布为准。我们力求真实客观，但毕竟无法涵盖所有​​信息，也无法对日后的实际交付负责。

请读者谨慎判断开发商宣传信息的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交房标准、相关审批文件等，并在签署法律文件前，认真阅读条款、审慎支付定金。