土拍市场荷尔蒙飙升！海珠最贵地块与番禺江景地块引争抢

土拍市场荷尔蒙飙升！海珠最贵地块与番禺江景地块引争抢

如果说昨日多家银行公布的存量房贷利率调整细节让购房者兴奋不已的话，那么今日的土地拍卖应该会让市场激素飙升。

今天的两位主角，虽然综合条件不同，但最终都被选中参与摇号，总价高达138.69亿元，这绝不是一块普通的土地，而是一场史诗级的土地拍卖。

第一是上冲果树公园北侧地块（以下简称“上冲地块”），虽然起拍价超过111亿元，为海珠最贵，但其中心区TOD优势，依然吸引了16组重量级嘉宾，将价格推至127.8973亿元的峰值，折合楼面价52192元/㎡（不含配套建筑），足以跻身广州住宅用地楼面价前4名。

第二宗为番禺大石新光快速路西侧地块（下称“新光西地块”），该地块拥有江景，封顶总价仅为10.7964亿元，换算成楼面价仅为22584元/平方米，与不远处的迎宾路抽签地块24082元/平方米相比，相形之下相形之下， ...

都说土地市场是楼市的晴雨表，土地拍卖的火爆对楼市信心有或多或少的提振作用。

锯切时间超过 1 小时

海珠、番禺住宅用地最高限价138亿元

早在该地块正式开网竞价之前，KK就听说了，参加上涌地块竞拍的房地产商全部都是国家队，有越秀、珠石、保利、中海、华润、招商、华润、广州地铁、中建四局、中铁建等。

尤其是珠三角、越秀、广州地铁等广州本土国企，已成为广州土地拍卖的常客，足见其对广州楼市的信心。

该地块于今天上午8点30分开标，开门仅2秒，手握1号票的朱实就第一个出价。在“把好地带回家”这件事上，朱实率先出手，毫不含糊。

△上庸土地报价记录

下午3点正式拍卖开始前，上涌地块已提前录得16份竞价，16家房企全部参与竞价，可见各大巨头对该地块的争夺十分激烈。

3点整，仅仅过了2秒多一点，拥有1号卡的朱诗再次出价，但是她追赶的野心丝毫没有减弱。

随后，252号招商局、668号中海、888号保利、866号越秀等也加入到这场土地拍卖大戏中，竞争进入白热化。

△上庸土地竞拍记录

值得一提的是，由于该地块起拍价较高（超111亿），且加价幅度仅有2000万，与127.8973亿的上限价之间仍有一段较长的拉锯战。

因此，在限时竞标开启整整一个小时之后，各家公司依然在积极竞标，足见每家公司的实力之强。

△上庸土地竞拍记录

直到各位大佬们斗了71分钟，才公布了第85轮的价格，并最终将该块土地放入抽签池。

另一边，番禺新光西地块的热度同样不容小觑，本次共有12家企业参与竞拍。

下午3点正式竞价前，共进行了10轮竞价，正式竞价结束后，各家房企均不肯让步，多次出现1分钟内录得多份竞价的情况，竞争同样激烈。

△新光西地块竞拍记录

最终，仅过了11分钟，新光西地块正式达到了第30轮竞价之后的最高价，并随即进入摇号阶段。

上升流图

市中心的公共交通导向发展 (TOD)

这块土地的受欢迎程度是意料之中、且合理的。

一是由于该地块总价较高，只有具备一定实力的房地产开发商才敢签约；二是该地块整体品质非常“好看”，凡是有实力的企业都想拿下。

△所示地块位置，土地出让范围与实际范围略有不同

具体来说，它位于新滘西路以北、广州大道南以西、怡景路以南，简单来说就是海珠区政府斜对面。

更为引人瞩目的是，该地块不仅为地铁11号线上永公园站（在建，拟更名为上永站）顶棚，而且其西北约300米处还有义经路站（在建），为完整的双地铁TOD。

△ 地块航拍@地产前线

地块总用地面积约㎡，总建筑面积约㎡，容积率3.0，囊括住宅、商业/商务配套、服务设施等，堪称城市中心巨型综合体项目。

出让地块西侧已预留中小学用地，将兴建一所18班小学及一所72班全日制中学，据传政府将引入中山大学附属中学办学（以最终官宣为准），若顺利实施，将带来巨大利好。

△本次出让范围不包括中小学用地

而且现状土地主要为农林用地，南面新滘西路对面就是上冲果树园（中山大学上冲湿地生态科技园），这样的生态条件在市中心来说简直是极好的。

不仅如此，地块周边还有“城市绿肺”海珠湿地公园，也是一个潜在的加分点。

△海珠湿地公园

除了土地的生态品质和卓越的未来规划外，周边齐全的生活设施也是一大看点。

步行可达华海双语学校（原华府海珠双语学校）、六中珠江中学、海珠万达、合生新世界等，附近还有大型住宅区怡景翠园，生活氛围非常热闹。

△周边设施

因此，像上涌地块这样的市中心黄金地段，房地产开发商纷纷展开争夺，潜在买家也对其表示看好。

首先，该地块靠近中大、客村商圈，附近有大量布匹市场、二手车市场等，有一定的本地客户；另外周边多为怡景翠园、叠彩园等老旧住宅区，有改善置换的需求。

其次，周边一手供应不多，方圆3公里左右范围内的保利四季融汇、广州地铁龙景台、保利湖景悦色等项目均为小规模项目或剩余库存不多，价格大致在9万至10万元/平米之间。

△保利湖光潋滟、色泽宜人

从整体市场情况来看，上永土地转用项目未来还能卖出高价吗？

应该不难，你看地块有一张王牌，就是新版建筑面积计算规则，做出带赠的精品，分分钟就能打败对手。

如果你生产出好的产品，每个人都会跟随你。

新光西区

龙湖的新对手来了

番禺新光快速路西侧地块的火爆并不令人意外。

还记得4月份火爆到摇号的迎宾路地块吗？它位于大石板区朝阳东路，两地相距不到1公里。迎宾路地块最高限价24082元/㎡，新光西地块最高限价22584元/㎡。

相比较而言，新光西地块距离大石地铁站更近，江景更开阔，当然距离快速路也就100+米，有点近。

该地块占地面积仅为18865.56平方米，总建筑面积为47806平方米，体量较小，且内部除了一所6班幼儿园等少量公共服务设施外，再无其他配套设施。

幸好周边配套设施如福利小学、福利中学、建华汇商业中心等都齐全，步行可达。

至于周边的竞争对手，主要有两个，一个是佛系卖房的“老怪物项目”尚信华府，售价约4.3万元/㎡；另一个则是迎宾路摇号地块改造而成的龙湖御湖景，昨日公布首发均价4.7-5万元/㎡。

作为大万博板块的新晋热点楼盘，龙湖御湖的一举一动都备受市场关注。

该楼盘上月开放售楼处及样板房，将推出建筑面积约115-125-143-190平方米的产品，计划于9月开始销售。

△龙湖御湖示范区实景

根据最新公布的价格，预计总价在550万至1000万左右，最终成交价格将作为该板块的指示性价格，对新光西项目也有参考价值。

而未来新光西地块上的项目，要么利用江景优势做精品，与龙湖正面竞争，要么脱离龙湖产品，主打刚需、刚装修房型，互相不分流客源。

△龙湖御湖样板房

不管怎样，大石地区后续的交通基本上都会受到这两个房地产项目的影响。

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